Mietvertragsabschluss

Mietvertragsabschluss; Ehegatten; Kappungsgrenze; Mieterhöhungsausschluss; Altbau; Preisbindung

1. Sind beide Ehegatten im Rubrum des Mietvertrages als Mieter be-zeichnet, unterzeichnet aber nur einer von ihnen, hat im Zweifel der unterschreibende Ehegatte den anderen vertreten.

2. Keine Berücksichtigung von Grundmieterhöhungen nach altem Preisrecht im Rahmen der Kappungsgrenzen der §§ 2 MHG/§ 2 GVW.

3. Wegfall des Mieterhöhungsausschlusses des früheren § 19 Abs. 2 I. BMG durch Außerkrafttreten der Vorschrift.

Die Bekl. zu 2. ist passiv legitimiert, da sie als Mieterin der streitbefangenen Wohnung anzusehen ist. Sind beide Ehegatten im Rubrum des Mietvertrages als Mieter bezeichnet, unterzeichnet aber nur einer von ihnen, so kann im Zweifel angenommen werden, daß der unter-schreibende Ehegatte den anderen vertreten hat (so Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rdn. 22 m.w.N.).

Der Kl. weist zu Recht darauf hin, daß die Kappungsgrenze von 5 % gemäß §§ 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG i.V.m. 2 Abs. 1 GVW eingehalten worden ist. Die Ausgangsmiete von 1.239,35 DM ist seit dem 1. April 1987 unverändert. Zwar ist Ausgangspunkt für die Berechnung der Kappungsgrenze die preisrechtlich zulässige Miete (so Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 2 GVW, Rdn. 10). Demgegenüber bestehen auch nach Ansicht des Amtsgerichts keine Anhaltspunkte für eine preisrechtliche Unzulässigkeit. Dabei sind etwaige Erhöhungen der Grundmiete nach dem alten Preisrecht (also zum 1.1.86/87) - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - ohne Belang, da Mietzinserhöhungen innerhalb der Schranken der §§ 2 MHG i.V.m. 2 GVW möglich sind, selbst wenn der Mietzins noch im Jahre 1987 nach altem Preisrecht erhöht worden ist (Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 2 GVW, Rdn. 4 m.w.N.).

Ein Ausschluß der Mieterhöhung nach den §§ 19 Abs. 2, 29 a Abs. 1 des I. BMG greift nicht ein. Das Besichtigungsprotokoll beschreibt insgesamt einen Zustand der Wohnung, der die Durchführung von umfangreichen Schönheitsreparaturen erforderlich macht. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Bekl. in der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 31. März 1985 stellt sich nicht als preisrechtswidrige Leistung im Sinne des § 29 a des I. BMG dar, da die Vermietung der Wohnung nicht von der Übernahme der Schönheitsreparaturen abhängig gemacht worden ist.

Ein Ausschluß der Mietzinserhöhung wegen notwendiger Verwendungen i.S.d. § 19 Abs. 2 des I. BMG durch die vorgenannte Zusatzvereinbarung ist zu verneinen, da die Vorschriften des I. BMG gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 GVW mit Wirkung zum 1.1.1988 außer Kraft getreten sind. Für den Fall des Fortfalls des Erhöhungsausschlusses nach § 19 Abs. 2 des I. BMG hat der Gesetzgeber keine Übergangsvorschriften geschaffen.

Die Bestimmungen des Mietvertrages binden den Kl. jedenfalls nicht über den Zeitpunkt der Geltung der Preisbindung hinaus. Die zulässigen Lei-stungen bei Vertragsschluß waren durch die Preisrechtsvorschriften normiert. Es konnten mithin zu dieser Zeit keine anderen Mietzinsvereinbarungen getroffen werden. Wird später eine andere Miete, nämlich die orts-übliche Vergleichsmiete im Sinne des MHG zulässig, sind die auf die Preis-bindung abgestellten Regelungen hinfällig geworden.

Ein Ausschluß gemäß § 1 MHG liegt nicht vor, da eine Erhöhung des Miet-zinses nach der Maßgabe der §§ 2 bis 7 des MHG nicht durch die vorlie-gende Vereinbarung ersetzt werden sollte. Die Vereinbarung bezieht sich ausschließlich auf die Zinserhöhungen wegen Wohnungsmodernisierung, Instandsetzung und wertverbessernder Maßnahmen. Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist demnach zulässig.