Mietvertragliche Wohnfläche und Mieterhöhung

1. Das nach dem Stichtag des neuen Mietspiegels vor dessen Veröffentlichung zugegangene Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn es hilfsweise auf den früheren Mietspiegel gestützt wird. Der formellen Wirksamkeit steht auch nicht entgegen, daß bei der Umrechnung der vereinbarten Bruttomiete auf die Nettomiete des Mietspiegels auf die durchschnittlichen und nicht auf die tatsächlichen Betriebkosten abgestellt worden ist.

2. Für die Bestimmung der ortsüblichen Miete kommt es nicht auf die Wohnfläche an, die im Mietvertrag angegeben ist, sondern auf die tatsächliche Wohnfläche. Das gilt auch dann, wenn die tatsächliche Wohnfläche größer als die im Mietvertrag angegebene ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die statthafte Berufung der Bekl. ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511; 513; 517; 519 Abs. 1, 2; 520 ZPO.

In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.

Der Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zustimmung zu seinem Mieterhöhungsverlangen vom 31.3.2005, in dem dieser eine Erhöhung der Bruttokaltmiete von bislang 494,24 € um 27,56 € auf 521,80 € begehrt.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB eingehalten. Die Klage ist auch begründet. Das Erhöhungsverlangen des Kl. genügt den Voraussetzungen der §§ 558, 558 a BGB, da das Erhöhungsverlangen schriftlich begründet wurde und auch die Kappungsgrenze eingehalten wurde. Der formellen Wirksamkeit steht auch nicht entgegen, daß der Kl. dort nicht die tatsächlichen Betriebskosten genannt hat. Dies ist eine Frage der materiell-rechtlichen Wirksamkeit.

Insbesondere übersteigt die Bruttokaltmiete von 521,80 € auch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. v. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist vorliegend der für die streitbefangene Wohnung maßgebliche Berliner Mietspiegel 2005 mit dem Stichtag 1.10.2004 heranzuziehen. Daß dieser zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens noch nicht veröffentlicht war, das klägerische Begehren mithin (hilfsweise) noch auf den Berliner Mietspiegel 2003 gestützt worden ist, steht dem nicht entgegen. Auch das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. B. vom 23.11.2004 ist nicht maßgeblich. Denn dieses wurde bezogen auf den Stichtag 1.9.2003 erstellt. Danach ergibt sich im Mittelwert eine monatliche Nettokaltmiete von 3,15 €/m2; die Spanne reicht von 2,72 € bis 3,94 €. Vorliegend erscheinen jedenfalls 2,81 €/m2 nettokalt ortsüblich. Hierbei geht die Kammer zugunsten der Bekl. davon aus, daß die Merkmalsgruppen I bis IV im Rahmen der Spanneneinordnung negativ zu bewerten sind. Die Merkmalsgruppe V ist hingegen (mindestens) neutral. Denn für die das Wohnumfeld betreffende Merkmalgruppe V der Spanneneinordnung können keine wohnwertmindernden Merkmale festgestellt werden, da die Bekl. nicht substantiiert darlegt, daß die fragliche Wohnung in einem höheren Maße lärmbelastet ist, als dies in einer Großstadt üblich ist. Ausweislich des Straßenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2005 ist die A.straße nicht als besonders lärmbelastet gekennzeichnet. Darüber hinaus rechtfertigt allein die Tatsache, daß die Bekl. in der Umgebung ihrer Wohnung länger einen Parkplatz suchen muß, es nicht, die Merkmalgruppe V als negativ einzustufen. Selbst wenn die übrigen vier Merkmalgruppen, wie von der Bekl. behauptet, durch wohnwertmindernde Merkmale belastet sind und daher vorn Mittelwert der im Mietspiegel angegebenen monatlichen Miete/m2 80 % des Differenzbetrages zwischen dem Mittelwert und dem unteren Spannenwert, der 2,72 €/m2 beträgt, abzuziehen wären, würde sich eine monatliche Nettokaltmiete von 2,81 €/m2 ergeben Da zwischen den Parteien im Mietvertrag eine Bruttorniete vereinbart wurde, sind hierzu die tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen (vgl. BGH NJW-RR 2006, 227 ff.). Diese hat der Kl. unwidersprochen mit 1,19 €/m2 für das Jahr 2004 beziffert. Als vergleichbare ortsübliche Bruttomonatsmiete ergeben sich damit 4,00 €/m2. Selbst wenn der Kl. aber hinsichtlich der Betriebskosten an seine Angabe im Erhöhungsverlangen (1,17 €) gebunden wäre, ist die begehrte Mieterhöhung noch gerechtfertigt. Da die vorzitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 26.10.2005 während des Verfahrens im ersten Rechtszug noch nicht veröffentlicht gewesen ist und das Amtsgericht nicht darauf hingewiesen hat, daß nur die tatsächlichen Betriebskosten beim Mieterhöhungsverlangen anzusetzen sind, ist das Vorbringen des Kl. zu den tatsächlichen Betriebskosten jedenfalls auch gem. § 531 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen.

Bei der maßgeblichen tatsächlichen Wohnungsgröße von 131,80 m2 überschreitet die vom Kl. begehrte Mieterhöhung danach die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete in keinem Fall.

Die Bekl. kann sich vorliegend nicht darauf berufen, daß nicht die tatsächliche Wohnungsgröße dem Mieterhöhungsverlangen hätte zugrunde gelegt werden dürfen, sondern nur die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße. Zwar ist im Mietvertrag lediglich eine Wohnungsgröße von 121,49 m2 angegeben und damit eine geringere als die tatsächliche Wohnungsgröße, die 131,80 m2 beträgt. Jedoch kann vorliegend nicht, davon ausgegangen werden, daß die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche auch Gegenstand einer rechtsverbindlichen Vereinbarung über die Wohnfläche geworden ist. Fallen tatsächliche und die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche auseinander, so kann im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nur dann auf die im Mietvertrag festgehaltene Fläche abgestellt werden wenn die im Mietvertrag genannte Fläche auch tatsächlich zwischen den Parteien als Wohnfläche vereinbart wurde (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558 BGB, Rdn. 71; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, § 148 Rdn. 17). Zuzugeben ist der Bekl. zwar, daß die in einem Mietvertrag konkret angegebene Wohnfläche nicht stets nur eine unverbindliche Objektbeschreibung darstellt (vgl. BGH GE 2005, 1349, 1350). So kann die vertragliche Vereinbarung über eine bestimmte Wohnfläche der Mietsache gerade den Sinn haben, die tatsächliche Größe dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich - und damit auch für Mieterhöhungsverlangen festzulegen (vgl. BGH NJW 2004 1947, 1948). Es kann jedoch im Gegenteil auch nicht davon ausgegangen werden, daß jede in einem Mietvertrag konkret angegebene Wohnfläche stets auch eine die Wohnfläche der Mietsache betreffende Beschaffenheitsvereinbarung darstellt.

Dem steht auch nicht die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Mietminderung entgegen, wonach der Mieter aufgrund eines Mangels der Mietsache zur Minderung der Miete berechtigt ist, wenn die Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (vgl. nur BGH NJW 2004, 1947 ff.). Denn auch dies kann nur dann gelten, wenn die im Mietvertrag angegebene Fläche die Sollbeschaffenheit der Mietsache konkretisiert (vgl. dazu Kraemer WuM 2000, 515, 522), was wiederum voraussetzt, daß zwischen den Parteien über die Wohnfläche auch eine rechtsverbindliche Einigung erzielt wurde. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof kürzlich in einer neuen Entscheidung ausgeführt, daß die Angabe einer konkreten Wohnfläche in einem Mietvertrag nicht zwangsläufig auch eine Vereinbarung über die Wohnfläche darstellt, mit der Folge, daß eine tatsächlich geringere Wohnfläche keinen Mangel darstellen muß, der den Mieter zu einer Minderung der Miete berechtigen würde (vgl. BGH v. 22.2.2006 - VIII ZR 219/04 - GE 2006, 642). Die Angabe der Mietfläche in dem Mietvertrag ist daher nach §§ 133, 157 BGB auf ihre Rechtsverbindlichkeit hin auszulegen (vgl. BGH v. 22.2.2006, - VIII ZR 219/04 -; Kraemer NZM 1999, 156, 160). Wenn die Parteien die Mietsache kennen, insbesondere den Grundriß der Wohnung, dann ist mit dem Bundesgerichtshof davon auszugehen, daß die vereinbarte Wohnfläche der tatsächlichen Wohnungsgröße entspricht. Demgegenüber spricht insbesondere in Fällen, in denen die Mietsache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertiggestellt ist und daher von den Parteien noch nicht vermessen wurde, einiges dafür, daß die im Mietvertrag angegebene Mietfläche auch zwischen den Parteien rechtsverbindlich vereinbart werden sollte (BGH GE 2005, 1349, 1350; vgl. auch OLG Hamm WuM 1998, 151). Auch die Vereinbarung einer Quadratmetermiete kann für eine rechtsverbindliche Vereinbarung der in dem Mietvertrag angegebenen Mietfläche sprechen (vgl. LG Berlin GE 2005, 617 ff.). Ohne derartige Umstände kann jedoch nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß die Angabe über die Wohnfläche in einem Mietvertrag auch eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche darstellt (in diesem Sinne bereits LG Berlin GE 2005, 619; vgl. auch LG Berlin GE 2005, 617; 2000, 208, Schach GE 2005, 595 f.). Es ist davon auszugehen, daß sich die Parteien eines Mietvertrages grundsätzlich, d. h. soweit keine besonderen Umstände wie etwa die zuvor genannten vorliegen, darauf einigen, daß eine bestimmte, von ihnen ins Auge gefaßte und den Parteien bekannte Wohnung angemietet werden soll. In solchen Fällen kann auch dann nicht davon ausgegangen werden, daß die Angabe einer bestimmten Wohnfläche im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnungsgröße darstellt, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag - wie vorliegend - exakt mit der zweiten Nachkommastelle bezeichnet ist. Auch eine solch exakte Angabe vermag für sich allein noch nicht den Schluß zuzulassen, daß die Parteien allein damit eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Wohnfläche treffen wollten. Fallen die tatsächliche und die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche auseinander, so ist auch in diesen Fällen davon auszugehen, daß sich die Parteien - auch was die Wohnungsgröße angeht -, darauf geeinigt haben, daß gerade die Wohnung, die sie als Mietsache konkret ins Augen gefaßt haben und nicht eine fiktive größere Wohnung, Gegenstand des Mietvertrages werden sollte. Da im vorliegenden

rag angegebene Wohnfläche auseinander, so ist auch in diesen Fällen davon auszugehen, daß sich die Parteien - auch was die Wohnungsgröße angeht -, darauf geeinigt haben, daß gerade die Wohnung, die sie als Mietsache konkret ins Augen gefaßt haben und nicht eine fiktive größere Wohnung, Gegenstand des Mietvertrages werden sollte. Da im vorliegenden Fall derartige Umstände, die auf eine solche rechtsverbindliche Vereinbarung über die Wohnfläche schließen lassen, nicht vorliegen, ist davon auszugehen, daß die vereinbarte Wohnfläche der tatsächlichen Wohnungsgröße entspricht, so daß die tatsächliche Wohnfläche dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegt werden konnte.

Die früher herrschende Auffassung (vgl. dazu u. a. Kinne, GE 2003, 100; Schach, GE 2005, 595), daß es für Mieterhöhungen auf die im Vertrag angegebene kleinere Wohnfläche ankomme, an die sich der Vermieter halten müsse, ist erneut ins Wanken geraten. Die ZK 62 hat wieder die Auffassung vertreten, im Zweifel liege bei Wohnflächenangaben im Mietvertrag keine von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Vereinbarung vor.

Der Vermieter verlangte mit der nach dem Stichtag des Berliner Mietspiegels 2005 zugegangenen Erklärung die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttomiete. Das Mieterhöhungsverlangen stützte er noch auf den Berliner Mietspiegel 2003, da der Mietspiegel 2005 noch nicht veröffentlicht war. In dem Mieterhöhungsverlangen gab er die Betriebskosten mit 1,17 €/m2 für das Jahr 2004 an; in der Berufungsinstanz bezifferte er nach der Entscheidung des BGH zur Umrechnung der Bruttomiete auf die im Mietspiegel angegebenen Nettomiete die Betriebskosten mit 1,19 €/m2. Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 121,49 m2 angegeben, und damit eine geringere als die tatsächliche Wohnfläche von 131,80 m2. Das Amtsgericht gab der entsprechenden Zustimmungsklage in vollem Umfang statt, wobei es die durchschnittlichen Betriebskosten des Berliner Mietspiegels 2005 und die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde legte. Dagegen legte der Mieter Berufung ein.

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin wies die Berufung zurück. Für unschädlich hielt die Kammer, daß das Erhöhungsverlangen noch auf den Berliner Mietspiegel 2003 gestützt worden sei und nicht die tatsächlichen, sondern die durchschnittlichen Betriebskosten des Mietspiegels angegeben worden seien. Sodann wendete die Kammer - zutreffend - den Berliner Mietspiegel 2005 an, da es auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens nach dessen Erhebungsstichtag ankomme. Ferner legte die ZK 62 die tatsächliche Wohnfläche zugrunde, obwohl sie größer war als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens könne bei Auseinanderfallen von tatsächlicher und im Vertrag angegebener Wohnfläche nur dann auf letztere abgestellt werden, wenn die im Mietvertrag genannte Fläche auch tatsächlich als Wohnfläche vereinbart worden sei. Nicht jede in einem Mietvertrag konkret angegebene Wohnfläche stelle jedoch eine die Wohnfläche der Mietsache betreffende Beschaffenheitsvereinbarung dar. Das gelte auch unter Berücksichtigung der neueren Rechtsprechung zur Mietminderung, zumal der BGH selbst in seinem Urteil vom 22. Februar 2006 (VIII ZR 219/04 = GE 2006, 642) davon ausgehe, daß die Angabe der Wohnfläche nicht zwangsläufig eine Vereinbarung über deren Sollbeschaffenheit darstelle. Wenn die Parteien die Mietsache kennen, insbesondere den Grundriß der Wohnung, dann sei mit dem BGH davon auszugehen, daß die vereinbarte Wohnfläche der tatsächlichen Wohnungsgröße entspreche. Der Vortrag des Vermieters in der Berufungsinstanz über die tatsächlichen Betriebskosten sei zu berücksichtigen gewesen, weil in erster Instanz die Entscheidung des BGH über die Umrechnung der Bruttomiete in die Nettomiete des Mietspiegels noch nicht veröffentlicht gewesen und daher nicht erörtert worden sei.

Vgl. auch Urteil der ZK 62 vom 3. Februar 2005 - 62 S 96/04 -, GE 2005, 619; Urteil der ZK 65 vom 29. März 2005 - 65 S 358/04 -, GE 2005, 617