Mietvertragliche Wirkung sanierungsrechtlicher Mietobergrenzen

Mietvertragliche Wirkung sanierungsrechtlicher Mietobergrenzen; Verbotsgesetz nach § 134 BGB

Eine sanierungsrechtlich zwischen dem Hauseigentümer und dem Bezirksamt vereinbarte Mietobergrenze führt im Verhältnis der Mietvertragsparteien nur dann zu einer mietzinsändernden Regelung, wenn das zwischen diesen (privatrechtlich) vereinbart wird.

Die sanierungsrechtliche Mietobergrenze ist kein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB. (Leitsätze der Redaktion)

Mit Mietvertrag vom 5. August 1999 vermietete der Bekl. den Kl. die Wohnung in dem Hause (...) Berlin, 1. OG rechts, für die eine Nettokaltmiete von 10 DM/m2 vereinbart war.

Das streitgegenständliche Gebäude lag gemäß der Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1993 (GVBI. 1993, Seite 403) in dem Sanierungsgebiet Helmholtzplatz. Zwischen dem Bekl. und dem Bezirksamt Pankow von Berlin kam eine Einigung dahingehend zustande, daß den Kl. für das erste Jahr des Mietverhältnisses lediglich ein Mietzins von 7,59 DM/m2 und damit eine Ausgleichszahlung in Höhe von 2.504,16 DM zurückgezahlt werden sollte und es im übrigen bei dem mietvertrag!ich vereinbarten Mietzins verbleiben soll. Mit Schreiben vom 21. Mai 2001, auf dessen Inhalt verwiesen wird, ließ der Bekl. den Kl. unter anderem mitteilen: "Wegen des Sanierungsgebietes um die S. Straße wurde mit dem Bezirksamt Prenzlauer Berg vereinbart, daß bei einer Erstvermietung ein Mietvertrag über eine Nettokaltmiete für ein Jahr in Höhe von 7,59 DM pro m2/Monat geschlossen wird. Wie Sie wissen, waren wir immer der Ansicht, daß es sich bei Ihrer Wohnung um eine Zweitvermietung handelt. Mit dieser Meinung konnten wir uns jedoch nicht beim Bezirksamt durchsetzen. Dadurch ist ein Erstattungsanspruch gegen uns in Höhe von 2.504,16 DM entstanden, der sich wie folgt errechnet ..."

Die Kl. zahlten nach dem 30. September 2000 regelmäßig den vereinbarten Mietzins von monatlich 896 DM. Mit Schreiben vom 28. Januar 2002, auf das verwiesen wird, forderten sie den Bekl. für den Zeitraum vom 1. Oktober 2000 bis zum 31. Januar 2001 erfolglos zur Rückzahlung monatlicher Überbezahlungen auf.

Sie meinen, daß sie aufgrund der gewährten Mietzinsrückzahlung davon hätten ausgehen müssen, daß die in einem Sanierungsgebiet höchstzulässige Miete in Höhe von 7,59 DM/m2 als vereinbart gelte. In dem Schreiben vom 21. Mai 2001 habe der Bekl. die ursprünglich vereinbarte monatliche Miete in ihrem Einverständnis geändert.

Die Klage ist unbegründet, denn den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch aus § 812 BGB nicht zu. Für den Zeitraum vom 1. Oktober 2000 bis 31. Januar 2001 haben sie monatlich 169,72 DM nicht ohne Rechtsgrund an den Bekl. geleistet. In dieser Höhe ist die mietvertraglich vereinbarte monatliche Miete nicht gemäß § 134 BGB teilnichtig. Die eingewandte sanierungsrechtliche Mietobergrenze ist kein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB. Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB sind Vorschriften, die eine nach der Rechtsordnung grundsätzlich mögliche rechtsgeschäftliche Regelung wegen ihres Inhalts oder wegen der Umstände ihres Zustandekommens untersagen. Das Verbot muß sich gerade gegen die Vornahme dieses Rechtsgeschäftes richten. Die MiIieuschutzsatzung auf Grundlage des § 172 Bundesbaugesetz bzw. der Genehmigungsvorbehalt aus § 144 Bundesbaugesetz sind nicht als Verbotsgesetze im Sinne des § 134 BGB einzuordnen, weil es sich ausschließlich um öffentlich-rechtliche und baurechtliche Ordnungsvorschriften handelt, die nicht dem Zweck dienen, privatrechtliche Mietzinsvereinbarungen zu unterbinden.

Vielmehr dienen sie ausschließlich dazu, die grundgesetzliche Baufreiheit einem Genehmigungsvorbehalt zu unterstellen. Die mit dem Erlaß der Erhaltungsverordnung eingeführte Genehmigungspflichtigkeit und die damit geschaffene Möglichkeit, per Auflage Mietobergrenzen für die Erstvermietung nach Abschluß der Baumaßnahmen anzuordnen, soll einer Verdrängung der Wohnbevölkerung durch extensive Mieterhöhung nach Modernisierung vorbeugen und den Verlust preiswerten Wohnraums hindern. Es ist also durchaus beabsichtigt, einzelnen Mietern den Vorteil einer der Höhe nach begrenzten Miete zu verschaffen. Eine öffentlich-rechtliche Regelung wird allerdings nicht schon deswegen zum Schutzgesetz im Sinne des § 134 BGB, weil sie am Ende auch einzelnen Privatpersonen zugute kommt. Letztlich wird jede öffentlich-rechtliche Norm irgendwann irgend jemandem zugute kommen, weil es ein von den Bedürfnissen Einzelner losgelöstes abstraktes öffentliches Interesse nicht gibt. Auf eine solche mittelbare, reflexartige Schutzwirkung kommt es bei § 134 BGB aber nicht an. Entscheidend ist vielmehr, daß das im öffentlichen Interesse stehende Ziel gerade dadurch erreicht werden soll, daß entgegenstehende privatrechtliche Vereinbarungen untersagt werden. Demgegenüber dient die Milieuschutzsatzung nur der Verhinderung nachteiliger städtebaulicher EntwickIungen, die infolge einer Veränderung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in dem geplanten Satzungsgebiet zu befürchten stehe. Die Milieuschutzsatzung ist deshalb ein Instrument zur Steuerung der Stadtentwicklung. Die Erhaltung einer bestimmten Bevölkerungsstruktur erfolgt aus städtebaulichen Gründen. Die Durchsetzung rein sozialer Anliegen, wie etwa des Mieterschutzes, scheidet als Zweck einer Milieuschutzsatzung im Sinne des § 134 BGB aus. Auch legt die Milieuschutzsatzung für das betreffende Gebiet nicht etwa bestimmte Miethöhen fest, sondern führt entsprechend den gesetzlichen Vorgaben einen Genehmigungsvorbehalt ein. Die Pflicht zur Einhaltung bestimmter Miethöhen ergeht dabei lediglich als Auflage zur Genehmigung. Als Mittel zur Durchsetzung und Sanktionierung dient die Verhängung von Zwangsgeldern. Der unmittelbare Durchgriff auf privatrechtliche Vereinbarungen ist daher nicht nötig. Darüber hinaus wäre mit Hilfe einer teilweisen Nichtigkeit abgeschlossener Mietverträge die Erhaltung bestimmter Bevölkerungsstrukturen aus städtebaulichen Gründen auch nicht zu erreichen, denn derjenige Mieter, der eine die Mietobergrenze überschreitende Miete mit Abschluß des Mietvertrages grundsätzlich akzeptiert hat, gehört entweder zu der zu erhaltenden Bevölkerungsstruktur, so daß es für ihn bestimmter Mietobergrenzen nicht bedarf, oder aber der Mieter gehört nicht dazu und käme infolge einer teilweisen Nichtigkeit dennoch in den Genuß einer geringeren Miete.

Die Kl. haben für den streitgegenständlichen Zeitraum auch nicht deshalb teilweise Mietzinszahlungen ohne Rechtsgrund erbracht, weil die mietvertragliche Mietzinsregelung einvernehmlich abgeändert und herabgesetzt worden wäre. Eine ausdrückliche mietzinsändernde Regelung ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Auch durch eine schlüssige Vereinbarung ist der Mietzins für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht einvernehmlich herabgesetzt worden. Das Anschreiben vom 21. Mai 2002 enthält ein entsprechendes und ggf. anzunehmendes Angebot der Vermieterseite nicht. Ausdrücklich heißt es dort, daß mit dem Bezirksamt Prenzlauer Berg eine Vereinbarung getroffen sei, diese Vereinbarung sich auf ein Jahr erstrecke und deshalb ein "Erstattungsanspruch gegen uns", nämlich den Bekl., entstanden sei. Diese Formulierungen rechtfertigen auch im Rahmen der §§ 133, 157 BGB nur den Schluß, daß einmalig und begrenzt für den Zeitraum vom 1. Oktober 1999 bis 30. September 2000 Mietzins zurückgezahlt wird. Weder ausdrücklich und mangels auslegungsbedürftiger Formulierungen, auch nicht durch Auslegung gibt die Beklagtenseite mit Schreiben vom 21. Mai 2001 ein Angebot auf Herabsetzung des monatlichen Mietzinses für die Vergangenheit und Zukunft ab. Unabhängig davon wäre aber jedenfalls auch keine rechtzeitige Annahme eines solchen Angebotes durch die Kl. gemäß §§ 145 ff. BGB vorgetragen oder ersichtlich. Allein durch die Annahme der gewährten Mietzinsrückzahlung ist jedenfalls durch schlüssiges Verhalten keine Mietzinsänderung für die Zukunft eingetreten, in der die Kl. außerdem fortlaufend den mietvertraglich vereinbarten Mietzins zahlten und nicht einen geringeren. (...)

Die streitgegenständlichen Mietzinszahlungen sind auch nicht deshalb ohne Rechtsgrund erfolgt, weil die Kl. im Rahmen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB infolge des zurückgezahlten Mietzinses schutzwürdig wären.

Der dafür vorausgesetzte Vertrauenstatbestand ist bereits deshalb nicht gegeben, weil das Anschreiben vom 21. Mai 2001 ausdrücklich auf ein Jahr bis zum 30. September 2000 begrenzt ist und deshalb seitens der Kl. ein Vertrauen für den Zeitraum ab 1. Oktober 2000 nicht entstehen konnte. Daß es auch tatsächlich nicht entstanden ist, ergibt sich nicht zuletzt daraus, daß die Kl. fortlaufend den vereinbarten monatlichen Mietzins zahlten.

Der Mieter kann sich nur dann auf eine Milieuschutz-Mietobergrenze berufen, wenn diese Bestandteil der Mietvereinbarung geworden ist.

Der Vermieter hatte sich mit dem Bezirksamt Pankow hinsichtlich einer in einem Sanierungsgebiet gelegenen Wohnung auf eine Mietobergrenze geeinigt. Das teilte er auch den Mietern mit. Diese forderten nunmehr Mietrückzahlung in Höhe der Differenzen zwischen mietvertraglich vereinbarter Miete und sanierungsrechtlich festgehaltener Höchstmiete (Mietobergrenze).

Das Amtsgericht Mitte wies die Klage ab und kam zum Ergebnis, daß die mietvertraglich vereinbarte Miete nicht gemäß § 134 BGB teilnichtig sei. Denn die sanierungsrechtliche Mietobergrenze stelle kein Verbotsgesetz dar. Eine öffentlich-rechtliche Regelung werde nicht schon deshalb zum Schutzgesetz, weil sie am Ende auch einzelnen Privatpersonen zugute komme. Die Milieuschutzsatzung diene nur der Verhinderung nachteiliger städtebaulicher Entwicklungen. Die Durchsetzung rein sozialer Anliegen, wie etwa des Mieterschutzes, scheide als Zweck aus. Die Pflicht zur Einhaltung bestimmter Miethöhen erfolge lediglich als Auflage. Als Mittel zur Durchsetzung und Sanktionierung diene die Verhängung von Zwangsgeldern. Eine unmittelbare mietvertragliche Einwirkung habe das nicht.

Man muß immer streng zwischen dem privat-rechtlichen Verhältnis von Vermieter und Mieter im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarungen und dem öffentlich-rechtlichen Verhältnis des Grundstückseigentümers/Vermieters zum Staat unterscheiden. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Vermieters haben nur dann eine unmittelbare mietrechtliche Wirkung, wenn diese Verpflichtung zum Gegenstand der Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien gemacht wird. Der Mieter kann sich also nur dann auf eine Mietbegrenzung berufen, wenn der Vermieter seine öffentlich-rechtliche Verpflichtung an den Mieter "weitergegeben" hat mit der Folge, daß die Mietobergrenze mietvertraglich vereinbart ist. Der Vermieter muß allerdings aufpassen. Schreiben an den Mieter dürfen nicht so angelegt sein, daß der Mieter dies als Angebot auf Vertragsänderung auffassen kann. Denn dieses Angebot braucht der Mieter dann nur anzunehmen, und schon liegt ein rechtswirksamer "Transfer" der vom Vermieter dem Bezirksamt gegenüber eingegangenen Verpflichtung in den Mietvertrag vor, so daß dann der Mieter nur noch die reduzierte/begrenzte Miete schuldet.