Mietvertragliche Kostenklausel begründet keine Mieterpflicht zur eigenen Instandsetzungstätigkeit

Mietvertragliche Kostenklausel begründet keine Mieterpflicht zur eigenen Instandsetzungstätigkeit; kleinere Instandhaltungen

1. Der Vermieter muß im Rahmen der Gewährung vertragsgemäßen Gebrauchs gewährleisten, daß die Wohnungseingangstür ordnungsgemäß schließt. 2. Eine Kostenklausel begründet keine Pflicht des Mieters zur eigenen Instandsetzungs- bzw. Reparaturtätigkeit. (Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. (Mieter) informierte den Kl. (Vermieter) darüber, daß die Wohnungseingangstür sich nicht mehr öffnen lasse. Dieser (vertreten durch seine Ehefrau) teilte dem Mieter telefonisch mit, daß dieser einen Schlüsseldienst beauftragen solle. Der gerufene Schlüsseldienst bewirkte, daß die Tür wieder geöffnet werden konnte. Durch die Arbeiten wurde jedoch die Tür beschädigt. Der Kl. verlangte nun die Reparaturkosten (u. a. mußte auch der Blendrahmen ausgetauscht werden) in Höhe von 1.470,88 Euro und wollte auch nicht die Kosten des Schlüsseldienstes in Höhe von 94 Euro tragen.

I. Die Klage ist nur zu einem geringen Teil begründet. Folgende Erwägungen liegen dieser Entscheidung zugrunde:

1. Der Kl. hat keinen Einspruch gegen die Bekl. auf Ausgleich der ihm entstandenen Kosten in Höhe von Euro 1.470,88, die ihm aufgrund des Vorgehens der Fa. A. am 20.11.2002 entstanden sind. Ein eigenes (Auswahl-) Verschulden der Bekl. liegt nicht vor. Ein Verschulden des Schlüsselnotdienstes der Fa. A. kann den Bekl. auch nach § 278 BGB zugerechnet werden. Zwar trifft einen Mieter hinsichtlich der Mietsache eine allgemeine Obhutspflicht, in deren Rahmen auch eine Zurechnung des Verhaltens Dritter möglich ist. Nach § 535 Abs. 1 BGB muß ein Vermieter jedoch dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren und muß während der Mietzeit die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Solcher Zustand setzt natürlich voraus, daß sich die Wohnungseingangstür öffnen und schließen läßt. Dies war am Morgen des 20.11.2002 nicht mehr der Fall. Zur Behebung dieses Türschadens waren die Bekl. auch nicht nach § 8 Abs. 4, 5 des Mietvertrages verpflichtet. Denn diese Bestimmungen regeln nur die Kostentragung und fixieren keine Pflichten des Mieters, in den dort genannten Fällen selber instandhaltend oder reparierend tätig zu werden. Die Bekl. haben nun auch durch den Anruf bei der Ehefrau des Kl. am Morgen des 20.11.2002 den Kl., auch entsprechend § 8 Abs. 6 des Mietvertrages, unverzüglich den Türschaden angezeigt.

Das Tätigwerden der Fa. A. erfolgte zu dem Zweck, die Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung wiederherzustellen. Ohne funktionierende Wohnungseingangstür kann die Wohnung üblicherweise nicht verlassen und nicht betreten werden. Die sofortige Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustands schuldete gem. § 535 BGB der Kl., da, unabhängig von dessen Reichweite, § 8 Abs. 4, 5 des Mietvertrages keine Pflicht des Mieters zu eigener Instandsetzung bzw. Reparaturtätigkeit enthält. Wenn nun der Kl. die von ihm geschuldete Tätigkeit ausdrücklich verweigert und, wirksam handelnd durch seine Ehefrau, die Bekl. auf einen Schlüsselnotdienst verweist, dessen Auswahl auch ausdrücklich den Bekl. überlassen bleibt, so schalten die Bekl. den Schlüsselnotdienst Fa. A. gerade nicht zur Erfüllung eigener Verbindlichkeit ein. (...) Den Bekl. kann eine widerrechtliche Eigentumsverletzung durch die Fa. A. auch nicht nach § 831 BGB zugerechnet werden. Denn ungeachtet im Raum stehender Entlastung nach § 831 Abs. 1 Satz 2 BGB sind selbständige Handwerker keine Verrichtungsgehilfen nach § 831 Abs. 1 BGB der Bekl. Nach alledem kann der Kl. die hinsichtlich der Wohnungseingangstür verlangten 1.470,88 Euro von den Bekl. nicht verlangen.

2. Keinen Erfolg hat die Klage auch hinsichtlich der 94 Euro Mietrückstand aus Januar 2003. Denn insoweit erfolgte die Aufrechnung der Bekl. zu Recht. Diese haben nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB Anspruch auf Ausgleich der Kosten des Schlüsselnotdienstes. Denn der Kl. schuldete Instandsetzung der Wohnungseingangstür, wie dargelegt, und lehnte die entsprechende Tätigkeit, dabei wirksam vertreten durch seine Ehefrau, ab. (...) Der Erstattungsanspruch wird auch nicht durch § 8 Abs. 4, 5 des Mietvertrages ausgeschlossen. Die in Abs. 4 genannte Wertgrenze von 180 DM (entspricht 92,03 Euro) gilt auch im Rahmen von § 8 Abs. 5 des Mietvertrages, denn diese Bestimmung geht von einer Kostentragungspflicht des Mieters gem. Abs. 4 aus und beschränkt diese lediglich auf bestimmte Schäden, ohne an der Wertgrenze von 180 DM etwas zu verändern. Die Wertgrenze ist überschritten mit der Folge, daß der Ausgleichsanspruch der Bekl. bleibt.

Anmerkung der Redaktion: Das Urteil ist rechtskräftig, da die eingelegte Berufung auf Anraten des LG Nürnberg-Fürth zurückgenommen worden ist.

Mietvertraglich vereinbarte Kleinreparaturklauseln werden oftmals mißverstanden. Danach soll der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen tragen. Er muß aber nicht selbst tätig werden.

Der Mieter rief bei seinem Vermieter an, daß die Wohnungseingangstür wegen des Defektes nicht mehr geöffnet werden könne. Dieser verwies den Mieter auf einen Schlüsseldienst, der dann auch die Tür öffnete. Das führte jedoch dazu, daß nunmehr ein richtiger Schaden entstand mit der Folge, daß der Blendrahmen ausgetauscht werden mußte. Der Vermieter klagte nun auf Ersatz der Kosten (immerhin 1.470,88 Euro). Der Mieter behielt die Miete in Höhe der Kosten des Schlüsseldienstes ein. Das angerufene Amtsgericht Fürth gab dem Mieter recht.

Das AG verwies den Vermieter auf seine Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehöre auch, daß sich die Wohnungseingangstür öffnen und schließen lasse. Zur Behebung des Schadens sei der Mieter nicht verpflichtet gewesen. Eine entsprechende mietvertragliche Kleinreparaturklausel regele nur die Kostentragung, fixiere aber keine Pflicht des Mieters, selbst instandhaltend oder reparierend tätig zu werden. Die Tätigkeit des Schlüsseldienstes könne dem Mieter nicht zugerechnet werden. Schadensersatz könne der Vermieter dementsprechend nicht von dem Mieter verlangen. Dieser müsse auch die Kosten des Schlüsseldienstes tragen. Diese würden den Betrag der Kleinreparaturklausel übersteigen mit der Folge, daß überhaupt kein Kostentragungsanspruch gegen den Mieter bestehe.