Mietvertragliche Kleinreparaturklausel

1. Eine mietvertragliche Klausel, mit der die Kleinreparaturen dem jeweiligen Mieter auferlegt werden, ist nur dann wirksam, wenn sie

a) den Mieter nicht verpflichtet, die Reparaturarbeiten selbst vorzunehmen oder einen Handwerker selbst zu beauftragen,

b) eine Kostengrenze für den Einzelfall festlegt,

c) bei Überschreitung dieser Kostengrenze keine Beteiligung des Mieters vorsieht,

d) eine Gesamtobergrenze für einen bestimmten Zeitraum vorsieht,

e) die jeweilige Reparatur auf solche Teile der Mietsache begrenzt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

2. Eine Kostenobergrenze von 150 € im Einzelfall sowie eine Gesamtobergrenze von 8 % der Jahresgrundmiete ist zulässig.

3. Eine Kleinreparaturklausel muss sich nicht auf Bestandteile der Wohnung beschränken, die sich zu Beginn des Mietverhältnisses in einem neuwertigen Zustand befunden haben.

Die Bekl. waren aufgrund der in § 16 Abs. 1 des Mietvertrages enthaltenen Kleinreparaturklausel zur Zahlung des von der Kl. geltend gemachten Betrages i.H.v. 93,12 € verpflichtet.

Bei einem Wohnraummietvertrag besteht gem. § 535 Abs. 1 BGB der gesetzliche Grundgedanke, dass der Vermieter einer Wohnung verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Von diesem Grundgedanken kann mit einer Regelung im Mietvertrag abgewichen werden, wenn diese Abweichung einer Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB standhält.

Die im streitgegenständlichen Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel ist mit § 307 BGB vereinbar, da diese Klausel die von der Rechtsprechung für die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel entwickelten Grundsätze erfüllt.

Eine mietvertragliche Klausel, mit der die Kleinreparaturen dem jeweiligen Mieter auferlegt werden, ist nämlich nur dann mit der Folge unwirksam, dass der Vermieter die Reparaturkosten selbst tragen muss, wenn die folgenden Kriterien durch die Klausel nicht erfüllt werden:

1. Mit der im Mietvertrag enthaltenen Klausel darf dem Mieter grundsätzlich nicht auferlegt werden, die Reparaturarbeiten selbst vorzunehmen oder einen Handwerker selbst zu beauftragen (BGH, Urt. v. 6.5.1992 - VIII ZR 129/91 - WuM 1992, 355). Dieses Kriterium wird von der streitgegenständlichen Kleinreparaturklausel erfüllt, da mit dieser Klausel lediglich festgelegt wird, dass die Mieter die durch die Kleinreparatur entstehenden Reparaturkosten auszugleichen haben. Damit wird von der im Mietvertrag enthaltenen Klausel eine Beauftragung von Handwerkern durch den Mieter oder eine Ausführung der Reparaturarbeiten durch den Mieter selbst nicht gefordert.

2. Die im Mietvertrag enthaltene Klausel ist nur dann wirksam, wenn mit der Klausel eine Kostengrenze für den Einzelfall festgelegt wird.

Die streitgegenständliche Kleinreparaturklausel enthält eine Kostengrenze i.H.v. 150 €. Auch wenn gelegentlich in der Rechtsprechung davon ausgegangen wird, dass nur eine niedrigere Höchstgrenze zulässig ist, bestehen keine Bedenken, auch eine Kostengrenze i.H.v. 150 € als zulässig anzusehen (so auch AG Mitte, Urt. v. 5.2.2020 - 15 C 256/19, GE 2020, 611 = LSK 2020, 8110 = ZMR 2020, 517).

Die Zulässigkeit einer derartigen Kostengrenze folgt auch aus der Rechtsprechung des BGH. So hat der BGH bereits im Jahr 1992 einen Höchstbetrag von 150 DM, entsprechend 76,69 €, als zulässige Kostengrenze erachtet (BGHZ 118, 194 [197] = NJW 1992, 1759).

Bezüglich dieses vom BGH gebilligten Betrages muss die Preissteigerung seit dem Jahr 1992 berücksichtigt werden, wobei sich die Preissteigerung im für die Kleinreparaturen maßgeblichen Ausbaugewerbe bis zum Jahr 2021 bereits auf über 74 % belief (vgl. www.bauindustrie.de/zahlen-fakten/bauwirtschaft-imzahlenbild/preisentwicklung-im-baugewerbe). Unter Berücksichtigung einer im Ausbaugewerbe im Jahr 2022 eingetretenen erheblichen Preissteigerung von über 13 % ist daher die im streitgegenständlichen Mietvertrag enthaltene Kostengrenze i.H.v. 150 € nicht zu beanstanden.

3. Die Zulässigkeit einer Kleinreparaturklausel ist nach der Rechtsprechung nur dann gegeben, wenn die Klausel für den Mieter eine Kostenbeteiligung an den Reparaturkosten bei einer Überschreitung einer Kostengrenze nicht vorsieht (OLG Düsseldorf, Urt. v. 11.6.2002 - 124 U 183/01 - WuM 2002, 545).

Auch dieses Kriterium wird von der streitgegenständlichen Kleinreparaturklausel erfüllt, da mit der Klausel eindeutig festgelegt wird, dass es sich nur dann um eine erstattungspflichtige Kleinreparatur handelt, wenn der Reparaturaufwand die Kostengrenze i.H.v. 150 € nicht übersteigt.

4. Für ihre Wirksamkeit muss die Kleinreparaturklausel auch eine Obergrenze für den Fall enthalten, dass sich innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen häufen.

Im vorliegenden Fall enthält die im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel eine Obergrenze i.H.v. bis zu 8 % der Jahresgrundmiete.

Auch wenn in der Rechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten wird, dass eine Obergrenze von über 6 % den Mieter unangemessen benachteiligt, ist die im Mietvertrag enthaltene Obergrenze i.H.v. 8 % der Jahresgrundmiete nicht zu beanstanden (so auch OLG Stuttgart NJW 1988, 1150; AG Mitte IMR 2020, 285; AG Braunschweig LSK 2005, 270474; BeckOK Mietrecht, 30. Edition, Stand: 1.11.2022, § 535 BGB, Rn. 4430).

5. Schließlich setzt die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel voraus, dass sich die jeweilige Reparatur auf solche Teile der Mietsache begrenzt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Maßgeblich für die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel ist nämlich, dass die Lebenserwartung des unter die Kleinreparaturklausel fallenden Mietbestandteils davon abhängt, wie der Mieter mit dieser Sache umgeht.

Der Mieter soll es grundsätzlich in der Hand haben, durch einen pfleglichen Umgang den erforderlichen Instandhaltungs- oder Reparaturaufwand möglichst gering zu halten (BGH NJW 1989, 2247).

Wirksam ist eine Kleinreparaturklausel daher immer dann, wenn in der Klausel die in § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. BV aufgezählten Gegenstände aufgezählt werden, zu denen die Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden gehören (BGH NJW 1992, 1759; 1989, 2247).

Unschädlich sind aber auch weitere in der Klausel enthaltene Einrichtungsgegenstände (z. B. Gegensprechanlagen), soweit diese Gegenstände in gleicher Weise dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BeckOK Mietrecht, 30. Edition, Stand: 1.11.2022, § 535 BGB, Rn. 4424).

Im vorliegenden Fall enthält die im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel auch die Begrenzung auf die vorgenannten Gegenstände, so dass auch insoweit von einer Wirksamkeit der Klausel auszugehen ist.

6. Teilweise wird aufgrund der Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit von Klauseln betreffend die Übernahme von Schönheitsreparaturen auch die Frage diskutiert, ob eine Kleinreparaturklausel nur dann wirksam ist, wenn sich die Klausel auf Bestandteile der Mietwohnung bezieht, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in einem neuwertigen Zustand befunden haben. Dies deshalb, weil ansonsten der Mieter automatisch an der vom Vornutzer der Wohnung verursachten Abnutzung beteiligt wird. Teilweise wird zur Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel in diesem Zusammenhang gefordert, einen Interessenausgleich zugunsten des Mieters in die Klausel aufzunehmen, bspw. einen Zeitraum nach der Übergabe der Mietwohnung, in dem die Kleinreparaturklausel noch nicht gilt oder das Einräumen einer Möglichkeit für den Mieter, den Nachweis zu führen, dass die Kleinreparaturen nicht durch seine, sondern durch die Abnutzung des Vormieters verursacht wurden.

Derartige Regelungen sind zur Wirksamkeit der im Mietvertrag enthaltenen Kleinreparaturklausel jedoch nicht notwendig. Dies deshalb, weil die Höhe der Reparaturkosten aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen Klausel ohnehin im Einzelfall auf den Maximalbetrag i.H.v. 150 € und zusätzlich durch die Jahresgesamtsumme gedeckelt ist. Diese doppelte Deckelung führt dazu, dass das maximale Kostenrisiko der Kleinreparaturen, die mit der Klausel auf den Mieter umgelegt werden, für den Mieter kalkulierbar ist (vgl. BeckOK Mietrecht, 30. Edition, Stand: 1.11.2022, § 535 BGB, Rn. 4430).

Insgesamt ist damit die im streitgegenständlichen Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel wirksam, so dass die Bekl. als Mieter verpflichtet waren, die während der Mietzeit ausgeführten Kleinreparaturen gegenüber der Kl. auszugleichen.

Unstreitig ist während der Mietzeit eine Reparatur des Balkontürgriffs notwendig gewesen, da dieser blockierte. Bei diesem Türgriff der Balkontür handelt es sich um einen in der Klausel ausdrücklich genannten Gegenstand (Türverschlüsse). Die Reparatur hat weder den in der Klausel genannten Reparaturaufwand i.H.v. 150 € noch die Obergrenze i.H.v. 8 % der Jahresgrundmiete überschritten.

Eine mietvertragliche Klausel zur Überwälzung der Kleinreparaturen auf den Mieter ist nur wirksam, wenn sie den Mieter nicht zur Eigenvornahme oder Selbstbeauftragung des Handwerkers verpflichtet, sowohl eine Kostengrenze für den Einzelfall als auch eine jährlich Obergrenze für den Fall gehäuft auftretender Kleinreparaturen festlegt und bei Überschreitung der Kostengrenzen keine Beteiligung des Mieters vorsieht und die jeweilige Reparatur auf solche Teile der Mietsache begrenzt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Eine Kostenobergrenze von 150 € im Einzelfall sowie eine Gesamtobergrenze von 8 % der Jahresgrundmiete ist zulässig.

Die Beklagten waren mietvertraglich zur Kostenübernahme von Kleinreparaturen verpflichtet. Auf dieser Basis klagt der Kläger einen Betrag von 93,12 € für die Reparatur des Griffs einer Balkontür ein – mit Erfolg.

Das AG begründet umfangreich und wie folgt, welche inhaltlichen Anforderungen an eine wirksame Kleinreparaturklausel zu stellen sind:

Die Klausel darf den Mieter nicht dazu verpflichten, die Reparaturarbeiten selbst vorzunehmen oder einen Handwerker selbst zu beauftragen.

Die Klausel ist nur dann wirksam, wenn mit der Klausel eine Kostengrenze für den Einzelfall festgelegt wird. Die hier verwendete Klausel enthält eine Kostengrenze von 150 €, wogegen keine Bedenken bestehen. Der BGH hat im Jahr 1992 einen Höchstbetrag von 150 DM, entsprechend 76,69 €, für zulässig gehalten. Die Preissteigerung im für die Kleinreparaturen maßgeblichen Ausbaugewerbe betrug bis zum Jahr 2021 bereits über 74 %. Unter Berücksichtigung der im Ausbaugewerbe im Jahr 2022 eingetretenen Preissteigerung von über 13 % sei daher die im Mietvertrag enthaltene Kostengrenze i.H.v. 150 € nicht zu beanstanden.

Zulässig ist eine Kleinreparaturklausel nur, wenn sie für den Mieter eine Kostenbeteiligung an den Reparaturkosten bei einer Überschreitung einer Kostengrenze nicht vorsieht.

Die Kleinreparaturklausel muss auch eine Obergrenze für den Fall enthalten, dass sich innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen häufen. Im vorliegenden Fall enthält die im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel eine Obergrenze von bis zu 8 % der Jahresgrundmiete. Das ist nicht zu beanstanden.

Schließlich muss sich die Klausel auf solche Teile der Mietsache beschränken, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, weil die Lebenserwartung des unter die Kleinreparaturklausel fallenden Mietbestandteils davon abhängt, wie der Mieter damit umgeht. Wirksam ist eine Kleinreparaturklausel in dieser Hinsicht immer dann, wenn sich die Klausel auf die in § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. BV aufgezählten Gegenstände beschränkt, zu denen die Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden gehören. Unschädlich sind aber auch weitere in der Klausel enthaltene Einrichtungsgegenstände (z. B. Gegensprechanlagen), soweit diese Gegenstände in gleicher Weise dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Teilweise werde aufgrund der Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturen-Klauseln die Frage diskutiert, ob eine Kleinreparaturklausel nur dann wirksam ist, wenn sich die Klausel auf Bestandteile der Mietwohnung bezieht, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in einem neuwertigen Zustand befunden haben, weil ansonsten der Mieter automatisch an der vom Vornutzer der Wohnung verursachten Abnutzung beteiligt werde. Derartige Regelungen sind jedoch nicht notwendig, weil die Höhe der Reparaturkosten ohnehin im Einzelfall auf einen Maximalbetrag pro Reparatur und zusätzlich durch eine Jahresobergrenze gedeckelt ist. Diese doppelte Deckelung macht das maximale Kostenrisiko für Kleinreparaturen für den Mieter kalkulierbar.

Unstreitig ist vorliegend während der Mietzeit eine Reparatur des Balkontürgriffs notwendig gewesen, da dieser blockierte. Bei diesem Türgriff der Balkontür handelt es sich um einen in der Klausel ausdrücklich genannten Gegenstand (Türverschlüsse). Die Reparatur hat weder den in der Klausel genannten Reparaturaufwand i.H.v. 150 € noch die Obergrenze i.H.v. 8 % der Jahresgrundmiete überschritten.