Mietvertrag zum Zwecke der Weitervermietung

Mietvertrag zum Zwecke der Weitervermietung; Wohnraummietvertrag; Geschäftsraummietvertrag; Wohnraummiete; Geschäftsraummiete; Abgrenzung; Weitervermietung; Wohnzwecke; Wohnraum, Weitervermietung

Besteht der Zweck eines Mietvertrages über zum Wohnen geeignete Räume darin, daß der Mieter diese an Dritte untervermietet, so handelt es sich selbst denn nicht um einen Mietvertrag über Wohnraum, wenn der Mieter eine gemeinnützige Organisation ist, die die Weitervermietung zur Verfolgung eines sozialen, satzungsgemäßen Zweckes und nicht aus wirtschaftlichen Interessen beabsichtigt.

Der klagende Verein befaßt sich mit der Anregung, Förderung und Betreibung von Maßnahmen und Einrichtungen, die der Rehabilitation psychisch Kranker dienen, und verfolgt ausschließlich gemeinnützige Zwecke. Für die Zeit vom 1.1.1977 bis 31.12.1981 mietete er durch schriftlichen Vertrag zu einem monatlichen Mietzins von 4.400 DM ein den Bekl. gehörendes, aus 22 Zimmern bestehendes Haus in Heidelberg an, welches diese bis dahin an Studenten vermietet hatten. Dem Kl. wurde das uneingeschränkte Recht zur Untervermietung eingeräumt, weil er, wie die Bekl. wußten, die einzelnen Räume an von ihm unterstützte und betreute Personen weitervermieten wollte. Dies ist in der Folgezeit auch geschehen. Am 31.3.1982 hat der Kl. das Mietobjekt geräumt.

Der Kl. hat die Bekl. auf Rückzahlung eines als Teilbetrag gekennzeichneten Mietzinses von 33.200 DM mit der Begründung in Anspruch genommen, die vereinbarte Miete sei unangemessen hoch im Sinne von § 5 WiStG gewesen. Das Amtsgericht Heidelberg hat die Klage als unzulässig abgewiesen, weil die Vermietung nicht zu Wohnzwecken erfolgt sei.

Im Berufungsverfahren hat das LG Heidelberg durch Beschluß vom 26.8.1983 dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Liegt ein Mietvertrag über Wohnraum im Sinne der §§ 29 a ZPO, 5 WiStG vor, wenn der Mieter eines Wohnhauses ein eingetragener Verein ist, der ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke durch Anregung, Förderung oder Betreibung von Maßnahmen zur Rehabilitation psychisch Kranker verfolgt und in Verfolgung dieses Zweckes Räume des angemieteten Heu an Patienten zu Wohnzwecken untervermietet?

I. Die Vorlage ist zulässig.

1. Die Vorlagefrage betrifft den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum; denn sie zielt gerade darauf ab, unter den dort genannten Voraussetzungen die Abgrenzung dieses Rechtsbegriffs zu einem Mietvertrag über Geschäftsraum zu klären. Zwar gewinnt die Frage vorliegend in erster Linie für die Beurteilung des § 29 a ZPO, also einer prozeßrechtlichen Vorschrift Bedeutung. Dies steht der Zulässigkeit der Vorlage indessen nicht entgegen, weil auch der geltend gemachte materiell-rechtliche Anspruch davon abhängt, daß zwischen den Parteien ein Wohnraummietvertrag geschlossen worden ist; denn nur dann kommt ein Rückzahlungsanspruch des Kl. wegen teilweiser Nichtigkeit der Preisvereinbarung (§§ 812, 1W34 BGB, 5 WiStG) in Betracht. Auf die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen prozeßrechtliche Fragen zum Gegenstand eines Rechtsentscheids gemacht werden können, braucht daher nicht eingegangen zu werden (vgl. dazu OLG Hamm RES. 3. MÄG Nr. 6 und 12; KG RES. 1. BMG Nr. 1).

2. Allerdings bestehen Bedenken, ob der Rechtsfrage in der vom Landgericht gewählten Fassung grundsätzliche Bedeutung zukommt. Das Landgericht hat seine Fragestellung beschränkt auf einen Verein, der die Rehabilitation psychisch Kranker verfolgt und zur Erreichung dieses Zweckes Räume des angemieteten Hauses an Patienten zu Wohnzwecken untervermietet. Dem Senat Ist nicht bekannt, ob und gegebenenfalls wieviele weitere Organisationen gleicher Zielrichtung im Geltungsbereich deutschen Rechts bestehen, die vergleichbare Mietverträge abgeschlossen haben. Es erscheint daher zweifelhaft, ob die Beantwortung der Rechtsfrage in der vom Landgericht gewählten Form über den zur Entscheidung vorliegenden Fall hinaus noch für eine unbestimmte weitere Anzahl von Rechtsstreitigkeiten bedeutungsvoll werden könnte. Das aber ist notwendige Voraussetzung, um eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage bejahen zu können (zum Begriff der grundsätzlichen Bedeutung vgl. eingehend den Senatsbeschluß 3 Re-Miet 2/83 vom heutigen Tage m. w. N.).

Indessen ergibt die Begründung des Vorlagebeschlusses, daß es dem Landgericht ersichtlich um die Beantwortung der allgemeineren Frage geht, wie ein Mietvertrag zur Weitervermietung dann einzuordnen ist, wenn für den Mieter die von ihm verfolgten sozialen Zwecke ganz im Vordergrund stehen und das durch die Weitervermietung erzielte Entgelt vorwiegend oder ausschließlich der Kostendeckung des gemeinnützigen Zieles dient. So verstanden kann die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage für die Einordnung einer größeren Zahl von Rechtsverhältnissen wesentlich sein. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (Rechtsentscheide vom 7.10.1981, NJW 1982, 54 =OLGZ 1982, 117 = Justiz 1982, 52 = WuM 1982, 11 = 11 in RE Miet-RES. 564 b BGB Nr. 10 und vom 20.7.1982, Justiz 1982 367 = WuM 1982, 269 = ZMR 1983, 243 = DWW 1982, 305 = 20 in RE Miet = RES. § 2 MHG Nr. 29; ebenso BayObLG, Rechtsentscheid vom 21.11.1980, NJW 1981,580), ist das Oberlandesgericht befugt, die Vorlagefrage neu zu fassen, wenn ihm dies zweckmäßig erscheint, sofern deren rechtlicher Kern dadurch nicht verändert wird. Der Senat formuliert die Vorlagefrage daher wie folgt:

Liegt ein Mietvertrag über Wohnraum vor, wenn der Mieter eines Wohnhauses eine Organisation ist, die ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke verfolgt und im Rahmen dieser Tätigkeit die Räume des angemieteten Hauses an Dritte zu Wohnzwecken zu vermieten beabsichtigt?

III. Diese Rechtsfrage Ist zu verneinen.

1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für die Abgrenzung zwischen Wohnraum- und Geschäftsraummiete entscheidend, worin der von den Parteien vereinbarte vertragsmäßige Gebrauch liegen soll, der sich danach richtet, welchen Zweck der Mieter mit der Anmietung verfolgt (BGHZ 84, 90; BGH NJW 1981, 1377; WM 1979, 148; 1982, 1390, 1392; ebenso RGZ 124, 4; Roquette, Das Mietrecht des BGB, § 535 Rn. 138; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 1983, Vorbem. 12 vor § 535,536 BGB; Jacobs ZMR 1981, 295). Der Bundesgerichtshof hat deshalb einen Wohnraummietvertrag verneint, wenn die Räume zwar zum Wohnen geeignet sind, der nach dem Vertrag vorgesehene Gebrauch des Mieters jedoch nicht im Wohnen, sondern im Weitervermieten liegt. Dieser Auffassung schließt sich der erkennende Senat an. An der im Schrifttum noch überwiegend vertretenen Ansicht, die auf die Zweckbestimmung des vermieteten Raumes abstellt (Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., B 9; Barthelmess, 2. WKSchG, Einführung vor Art. 1 Rn. 28; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 1 29; Mitzkus, ZMR 1982,197; ebenso LG München I ZMR 1974, 49) und auch dem Rechtsentscheid vom 24.7.1981 (NJW 1982, 1290 = OLGZ 1982,96 = Justiz 1981, 474 = WuM 1981, 249 = 9 in RE Miet = RES. § 556 BGB Nr. 1) zugrunde lag, hält der Senat nicht fest.

Die Abgrenzung nach dem Vertragszweck des Hauptmietvertrags ist insbesondere wegen der für Wohnraummieten geltenden Bestimmungen des sozialen Mietrechts geboten. Diese Normen wollen den Mieter vor einem sozial nicht gerechtfertigten Verlust seiner Wohnung schützen, weil jene gewöhnlich Mittelpunkt seiner Lebensinteressen und Schwerpunkt seiner Einbettung in die Umwelt ist. Dieses Interesse des Mieters besteht aber nur dort, wo er die gemieteten Räume zu Wohnzwecken nutzt. Eine am vereinbarten Vertragszweck ausgerichtete Bestimmung des Begriffs der Wohnraummiete entspricht daher dem Sinn und Zweck der Mieterschutzgesetzgebung.

Dieser Auffassung kann nicht entgegengehalten werden, daß auf diese Weise der Schutz des Untermieters wegen der Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB vernachlässigt werde. Die Erörterungen dieses Problems in Rechtsprechung und Literatur an aus dem sogenannten Bauherrenmodell entstandenen Fallkonstellationen zeigen zur Genüge, daß rechtliche Möglichkeiten bestehen, die berechtigten Interessen des Untermieters angemessen zu sichern. Ob dies letztlich dadurch zu geschehen hat, daß § 556 S. 3 BGB in restriktiver Auslegung keine Anwendung findet, wenn der Hauptmietvertrag die Ermöglichung der Weitervermietung von Wohnräumen zum Gegenstand hat (vgl. Nassall, MDR 1983, 9), ob in solchen Fällen der Hauptvermieter analog § 185 BGB an den mit dem Untermieter geschlossenen Vertrag gebunden ist (vgl. Gursky, JR 1983, 265) oder einer Lösung über § 242 BGB der Vorzug gebührt (vgl. BGHZ 84, 90), braucht hier nicht näher erörtert zu werden, weil die Vorlage dazu keine Veranlassung bietet.

2. Ist der die Weitervermietung beabsichtigende Mieter eine gemeinnützige Organisation, so kann selbst dann nichts anderes gelten, wenn diese gerade dadurch ihre satzungsmäßigen Zwecke verfolgt und ein wirtschaftlicher Gewinn aus dem Vertrag auch nicht mittelbar beabsichtigt wird.

a) Das maßgebende Abgrenzungskriterium für die Bestimmung der Rechtsnatur des Vertrages ist allein die Frage, ob der Mieter die Räume als Wohnung zu nutzen gedenkt oder sie Dritten mietweise zur Verfügung stellen will. Dies ergibt sich einmal aus dem bereits dargelegten Sinn und Zweck der Mieterschutzvorschriften des sozialen Mietrechts. Daß die Frage, ob mit der Anmietung ausschließlich oder ganz überwiegend soziale oder aber auch in nicht unerheblichem Maße wirtschaftliche Interessen verfolgt werden, ohne Bedeutung ist, folgt auch aus dem Begriff des Geschäftsraums, wie er in Literatur und Rechtsprechung allgemein anerkannt ist. Geschäftsräume sind alle Räume, die zu anderen als Wohnzwecken bestimmt sind, selbst wenn sie nicht geschäftlich oder gewerblich genutzt werden (Schmidt-Futterer/Blank, B 11). Da das Gesetz nur für Wohnräume Sonderbestimmungen geschaffen hat, hat es alle übrigen Räume den allgemeinen Vorschriften unterworfen. Die Absicht, durch das Anmieten einen Geschäftszweck zu fördern, ist daher kein Merkmal, das jeden Mietvertrag über Geschäftsräume notwendigerweise kennzeichnet. Im übrigen wäre ein solches Kriterium zur Abgrenzung zwischen beiden Vertragsarten auch wenig praktikabel. Für den Abschluß eines Mietvertrags können insbesondere bei größeren Objekten eine ganze Reihe von Erwägungen verschiedener Art maßgebend gewesen sein. Es wird sich daher häufig nur schwer bestimmen lassen, ob und in welchem Umfang auch wirtschaftliche Gesichtspunkte für den Vertragsschluß eine Rolle gespielt haben.

b) Auch der Bundesgerichtshof stellt nicht entscheidend darauf ab, ob der Vertragszweck für den Mieter von wirtschaftlichen Erwägungen geprägt war. Zwar wird mit Urteil vom 11.2.1981 (NJW 1981,1377) ausgeführt, der dort im Rahmen eines Werkförderungsvertrags zwischen dem Darlehensgeber und dem Bauherrn geschlossene Mietvertrag habe für den Mieter bezweckt, Räume für seine Angestellten zur Verfügung zu haben, um damit auch seinen Geschäftsinteressen zu dienen. Der Gesichtspunkt, daß der Mieter jedenfalls mittelbar durch den Vertrag auch wirtschaftliche Interessen verfolgte, war für den Bundesgerichtshof jedoch ersichtlich nicht das maßgebende Abgrenzungskriterium, sondern diente nur zur Verdeutlichung der Argumentation, daß es darauf ankommt, ob der vertragsgemäße Gebrauch für den Mieter im Wohnen oder Weitervermieten liegt. Im Urteil vom 20.10.1982 (WM 1982, 1390, 392) hat der BGH deshalb die Anmietung von 5 Wohnungen eines Hauses durch ein Studentenwerk zum Betrieb eines Studentenwohnheims ebenfalls als Mietvertrag über Geschäftsraum behandelt und dabei betont, die Tatsache, daß das Studentenwerk mit dem Anmieten der Räume soziale Zwecke verfolge und durch die Weitervermietung keinen Gewinn erzielen wolle, stehe der Annahme eines Geschäftsraummietvertrages nicht entgegen.

c) Schließlich zeigt gerade der zugrunde liegende Fall, daß die Annahme eines Wohnraummietverhältnisses zwischen den Parteien dazu führen würde, bei der Frage, ob eine überhöhte Miete im Sinne des § 5 WiStG gefordert worden ist, unzutreffende Maßstäbe anzulegen. Die Bekl. haben dem Kl. das Haus als Ganzes vermietet. Bei Abschluß des Vertrages stand aber bereits fest, daß der Kl. die Zimmer des Hauses an Dritte einzeln weitervermieten werde, wie dies auch die Bekl. in der Vergangenheit selbst getan haben. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt, bezogen auf den Quadratmeter, bei Zimmern bekanntlich weitaus höher als bei großen Wohnungen oder ganzen Häusern. Wäre die nach § 5 WiStG zulässige Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete für das ganze Haus zu messen, so hätte das zur Folge, daß der Mieter, der durch die Weitervermietung keinen Gewinn erzielen will, den Wohnraum zu deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Preisen vermieten muß, der Mieter aber, der von den Untermietern die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, auf die er einen gesetzlichen Anspruch hat, trotz des verfolgten sozialen Zwecks durch die Weitervermietung Gewinn erzielt. Ein solches unausgewogenes und für den Hauptvermieter unbilliges Ergebnis wird gerade dadurch vermieden, daß ein, Mietvertrag, dessen Zweck in der Weitervermietung liegt, generell nicht als Wohnraummietvertrag behandelt wird.