Mietvertrag mit Verlängerungsklausel

Mietvertrag mit Verlängerungsklausel; Kündigungsfrist

Haben die Parteien eines Mietverhältnisses über Wohnraum vereinbart, daß sich der Mietvertrag jeweils um ein Jahr verlängert, wenn er nicht fristgemäß gekündigt wird, so ist für die Berechnung der Frist für die ordentliche Kündigung ein schon in Lauf gesetzter Verlängerungszeitraum derart einzubeziehen, daß die Kündigungsfrist erst mit dem Ablauf dieses Zeitraums beginnt.

Die Kl. mieteten von der Bekl. mit Vertrag vom 16. August 1987 eine Wohnung. In Ziffer 2 des Mietvertrages heißt es:

"Das Mietverhältnis beginnt voraussichtlich am 16. August 1987 und läuft bis zum 31. Dezember 1990. Wenn es nicht fristgemäß schriftlich gekündigt wird, verlängert es sich jeweils um ein weiteres Jahr."

Die Kl. kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18. Januar 1998 zum 31. Januar 1999. Die Bekl. meint, die Kündigung wirke erst zum 31. Dezember 1999.

Die Klausel führt zu einer befristeten Verlängerung, sofern das Mietverhältnis nicht fristgemäß - d. h. mit der jeweils gesetzlichen Frist - gekündigt wird. Sie ermöglicht es den Parteien, eine Kündigung auf das jeweilige Vertragsende auszusprechen, wobei die gesetzliche Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 BGB eingehalten werden muß. Da sich diese mit zunehmender Wohndauer verlängert, hätten die Kl. die Möglichkeit gehabt, das Mietverhältnis spätestens noch am dritten Werktag des Jahres 1998 zum 31. Dezember 1998 zu kündigen. Versäumten sie diese Frist, so verlängerte sich das Mietverhältnis - wie geschehen - zum 31. Dezember 1999.

Im Hinblick auf den jeweils vereinbarten Verlängerungszeitraum von einem Jahr, der hier mit dem Kalenderjahr parallel lief, konnten sie das Mietverhältnis nicht mit der Jahresfrist zum 31. Januar 1999 kündigen.

Die Verlängerungsklausel verstößt nicht gegen § 565 Abs. 2 S. 4 BGB. Der Anwendungsbereich jener Vorschrift beschränkt sich nämlich auf Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und mithin (unter Einhaltung der gesetzlichen Frist) zu jedem Zeitpunkt gekündigt werden können. Demgegenüber liegt es in der Natur befristeter Mietverhältnisse, daß deren Beendigungszeitpunkt vertraglich vorgegeben ist. Will eine Vertragspartei zu diesem Zeitpunkt kündigen, so muß sie rechtzeitig die entsprechende Frist wahren. Eine solche Folge ist in § 565 a Abs. 1 BGB geregelt. Nicht mehr wurde durch die Verweisung auf die Kündigungsfristen in § 565 BGB bezweckt, wie die Entstehungsgeschichte der Vorschrift ausweist (s. Begründung zum Regierungsentwurf BT-Drs. IV/806, ferner Roquette, Das Mietrecht des BGB, 1966, S. 529, Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, BGB, § 565 a Anm. I, Il). Insbesondere wäre damit nicht die Einbeziehung des § 565 Abs. 2 S. 4 BGB zu vereinbaren, denn hierdurch würde die vertragliche Befristung aus den Angeln gehoben (s. Roquette a. a. O., BGB, § 565 Rdn. 40). Dieses Gesetzesverständnis greift auch bei Mietverhältnissen ein, die eine Verlängerungsklausel mit Mehrfachverlängerung auf bestimmte Zeit zum Inhalt haben, denn auch ihre Beendigung richtet sich nach § 565 a Abs. 1 BGB. Die Kündigungserklärung hat hier nämlich - anders als bei Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit - die Funktion, die vereinbarte Fortsetzung zu verhindern (s. Fischer-Dieskau/Franke, Wohnungsbaurecht, BGB, § 565 Anm. 9.1.). Diese Auslegung entspricht herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., BGB, § 565 Rdn. 32; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 565 Rdn. 8; Fischer-Dieskau/Franke, Wohnungsbaurecht, a. a. O.; Lammel, Wohnraummietrecht, BGB, § 565 Rdn. 22, § 565 a, Rn. 21; Münchener-Kommentar/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 565, Rdn. 18; Roquette a. a. O.; BGB, § 565 Rdn. 40; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 875; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., BGB, § 565 a, Rdn. 8; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 565 a Rdn. 4; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., § 565 Rdn. 69; LG Berlin GE 1982, 849, GE 1985, 365; LG Mönchengladbach ZMR 1991, 439 = ZMR 1992, 62; AG Arnsberg DWW 1987, 80; AG Köln WM 1970, 22; a. A. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rdn. II 419; Kinne in MietPrax Fach 8 Teil I, Rdn. 397; AG Augsburg ZMR 1997, 424).

Der Hinweis der Kl. auf die Kommentierung bei Palandt/Putzo, BGB, 58. Aufl., § 565 a Rdn. 7, 8 geht fehl; denn dort werden auflösend bedingte Mietverhältnisse abgehandelt, um die es hier nicht geht. Zudem wird zu dem hier in Rede stehenden Problem, ob § 565 Abs. 2 S. 4 BGB anzuwenden ist, nicht Stellung genommen.

Die streitbefangene Verlängerungsklausel verstößt nicht gegen das AGBG. Sie ist nicht überraschend im Sinne von § 3 AGBG; die Formulierung hat vielmehr den üblichen Inhalt von Verlängerungsklauseln. Die Wendung "fristgemäß" weist hinreichend deutlich auf die gesetzlichen Kündigungsfristen hin. Unschädlich ist, daß diese nicht in der Klausel zitiert sind und ein Hinweis auf § 565 Abs. 2 BGB fehlt. Auch verstößt die Klausel nicht gegen das Transparenzgebot; denn dieses gebietet nicht, den Kunden (hier den Mieter) über die Gesetzeslage zu informieren, sondern verbietet nur, die Gesetzeslage zu verschleiern und den Kunden über sie und seine Rechte sozusagen hinwegzutäuschen, sowie ihn an der Rechtsausübung zu hindern (s. BGH NJW 1996, 2093; BGH NZM 1998, 710 = WuM 1998, 592; Bub/Treier, a. a. O., Rdn. Il 416).

Da auf die Klausel - wie gezeigt - § 565 Abs. 2 S. 4 BGB nicht anzuwenden ist und da sie im übrigen auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweist, scheidet eine Inhaltskontrolle nach den §§ 9 bis 11 ABGB aus (s. § 8 AGBG). Darüber hinaus ist die Bestimmung des § 11 Nr. 12 AGBG, die die Laufzeit bei Dauerschuldverhältnissen betrifft, auf Mietverhältnisse ohnehin nicht anzuwenden (s. BGH NJW 1985, 2328; BGH NJW 1993, 1133, 1134; BGH WPM 1997, 588; Bub/Treier, a. a. O., ll 419; Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 7. Aufl., § 11 Nr. 12, Rdn. 4).

Eine Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfristen ist nach bisheriger Rechtslage auch zu Lasten eines Wohnraummieters möglich. Bei befristeten Mietverhältnissen mit Verlängerungsklauseln können sich schon aus der gesetzlichen Kündigungsfrist erhebliche Bindungen für den Mieter ergeben.

Im Mietvertrag hieß es, daß das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 1990 laufe und mangels Kündigung jeweils um ein Jahr verlängert werde. Mit Schreiben vom 18. Januar 1998 kündigte der Mieter zum 31. Januar 1999; der Vermieter meinte, die Kündigung wirke erst zum 31. Dezember 1999.

Mit Urteil vom 23. Mai 2000 folgte das Landgericht Hamburg der herrschenden Meinung, wonach die gesetzliche Kündigungsfrist (die hier ein Jahr betrug) nicht während des Verlängerungszeitraums läuft, sondern erst danach. Der Mieter hätte daher spätestens am dritten Werktag 1998 zum 31. Dezember 1998 kündigen müssen. Da er erst am 18. Januar gekündigt hatte, lief das Mietverhältnis noch ein Jahr weiter.

Mietrechtsreform: Für neue (ab dem 1. September 2001 abgeschlossene) Mietverträge gilt, daß der Mieter immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann. Befristete Mietverträge mit Verlängerungsklauseln gibt es nicht mehr. Die alte Rechtslage bleibt aber maßgeblich, wenn der Vertrag vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurde.