Mietvertrag mit Hausverwaltung

Mietvertrag mit Hausverwaltung; Vertreter

Aus dem Zusatz „Hausverwaltung" zu dem Namen der den Mietvertrag abschließenden Person ergibt sich nicht, dass diese als Vertreter handelte, so dass der Mietvertrag mit ihr und nicht mit einem Dritten zustande kommt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist in der Hauptsache zulässig und begründet.

I. Dem Kl. steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch gegen die Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.

Die Bekl. hat dem Kl. überzahlte Betriebskostenvorschüsse für das Jahr 2011 auf der Grundlage der Abrechnung über dieselben vom 10. September 2012 zurückzuzahlen. Insoweit ist einzig streitig, ob die Bekl. als zweite Rechtsnachfolgerin nach dem verstorbenen W. AI. Vermieterin des Kl. war, oder ob dieser den Mietvertrag vom 6. Januar 1987 als Vertreter der seinerzeitigen Eigentümerin E. K. abschloss.

Das Gericht hat in dem Urteil vom 18. September 2012 zum Geschäftszeichen 7 C 168/12 in einem Rechtsstreit der Erben der E. K. gegen den hiesigen Kl. zu dem hier vorliegenden Vertrag ausgeführt:

„Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertragsrubrum sowie der Unterschrift auf Vermieterseite, die jeweils W. Al. als Vermieter bezeichnet und nicht die Rechtsvorgängerin der Kl. Auch aus dem Zusatz ‚Grundstücksverwaltung' ergibt sich nicht, dass der W. Al. lediglich als Vertreter der - nicht zwingend namentlich zu bezeichnenden - seinerzeitigen Eigentümerin aufgetreten ist, denn eine Grundstücksverwaltung kann sowohl als Vertreter als auch im eigenen Namen einen Mietvertrag schließen, ferner können Vermieterstellung und Eigentum auseinanderfallen, so dass eine Grundstücksverwaltung im eigenen Namen Fremdeigentum vermieten kann (vgl. KG GE 1993, 915, 916). So ergibt sich aus dem Zusatz ‚Haus-' bzw. ‚Grundstücksverwaltung' auch keine Vermutung, dass ein Handeln im Namen des Eigentümers stattgefunden hat, vielmehr muss der Wille, im fremden Namen zu handeln, deutlich erkennbar sein, soll dieser beachtlich sein, § 164 Abs. 2 BGB (vgl. LG Berlin GE 1987, 91). Mangels Vortrags der einen oder anderen Partei über weitere, insoweit maßgebliche Umstände des Vertragsschlusses ist davon auszugehen, dass der W. Al. den Mietvertrag als Vermieter im eigenen Namen abschloss ..."

Das gilt unbeschadet der Frage der sinngemäßen Anwendbarkeit des § 164 Abs. 2 BGB auch in diesem Rechtsstreit. Soweit die Bekl. meint, einem Privaten sei die Vermietung verwehrt gewesen, ist das nicht zutreffend, was sich bereits aus § 102 Abs. 2 ZGB der DDR ergibt, der ausschließlich Betrieben der Gebäude- und Wohnungswirtschaft und damit nicht privaten Vermietern eine Rückstandsgebühr bei Verzug mit der Mietzahlung zubilligt; die Einschränkung wäre bei Ausschluss privater Vermietung überflüssig. Insofern ist bereits objektiv nicht ersichtlich, dass dem Kl. ein Handeln des W. Al. als Vertreter bekannt sein musste.

Nicht tragend für die Entscheidung, jedoch bestätigend ist der der Beiakte 7 C 168/12 auf BI. 10 zu entnehmende Inhalt der Wohnraumzuweisung des Rats des Stadtbezirks, der als Vermieter „Priv. Al., 1199 Bln. S. Str. 39" bezeichnet, zu bewerten.

Aus dem Zusatz „Hausverwaltung" zu dem Namen der den Mietvertrag abschließenden Person ergibt sich nicht, dass diese als Vertreter handelte, so dass der Mietvertrag mit ihr und nicht mit einem Dritten zustande kommt.

Im Mietvertrag von 1987 über eine Wohnung in Ostberlin war ein W. Al. mit dem Zusatz „Grundstücksverwaltung" als Vermieter bezeichnet, der den Mietvertrag über die einer Dritten (Edith K.) gehörende Wohnung auch unterzeichnete. Der Mieter nahm die zweite Rechtsnachfolgerin nach dem verstorbenen W. Al. auf Rückzahlung von überzahlten Betriebskostenvorschüssen in Anspruch. Der Rechtsnachfolger bestritt seine Passivlegitimation, weil der Mietvertrag nicht mit W. Al. zustande gekommen sei, sondern mit der von ihm vertretenen Eigentümerin Edith K., was sich auch aus der Wohnungszuweisung ergebe, die als Vermieter „Priv. Al." bezeichne.

Das AG Köpenick folgte dieser Auffassung nicht, sondern hielt W. Al. selbst für den Vertragspartner. Aus dem Mietvertrag ergebe sich nicht, dass Al. als Vertreter der seinerzeitigen Eigentümerin aufgetreten sei. Auch der Wille des W. Al., in fremden Namen zu handeln, sei mangels Vortrags der Parteien nicht erkennbar geworden. Dieser Wille ergebe sich auch nicht aus den Umständen, insbesondere nicht aus der Wohnungszuweisung.

Der Entscheidung ist im Ergebnis zuzustimmen. Zwar war nicht § 164 Abs. 2 BGB einschlägig, der vom AG Köpenick auch nur sinngemäß angewendet wurde. Vielmehr war § 53 Abs. 2 ZGB anzuwenden, wonach als Vertreter handelt, wer befugt ist, für einen anderen und in dessen Namen Verträge abzuschließen. Daraus könnte gefolgert werden, dass es nur auf die Vertretungsbefugnis, nicht aber auf das Handeln in fremdem Namen ankam. Demgegenüber entstand aber nach § 100 Abs. 1 ZGB das Mietverhältnis durch Abschluss eines Mietvertrages zwischen Vermieter und Mieter, also den im Mietvertrag als solchen bezeichneten Personen. Voraussetzung für die Begründung des Mietverhältnisses war gem. § 99 Satz 1 ZGB die Zuweisung durch das zuständige Organ, auf dessen Grundlage Vermieter und Mieter abschließen mussten (§ 99 Satz 2 ZGB). Da die Wohnungszuweisung als Vermieter „Priv. Al." bezeichnete, kann also der Mietvertrag nur mit W. Al. zustande gekommen sein. Der Zusatz „Priv." spricht auch dafür, da allgemein bekannt war, dass die Hausverwaltung Al. Wohnungen auch im eigenen Namen vermietete.

Auch für den Bereich des § 164 Abs. 2 BGB ist der Entscheidung zuzustimmen. Zutreffend verweist das Urteil darauf, dass Hausverwaltungen auch ihr gehörende Wohnungen im eigenen Namen vermieten können. Soweit der BGH (Urteil vom 2. April 2014 - VIII ZR 231/13, GE 2014, 658) für ein Mieterhöhungsverlangen (§ 558 a Abs. 1 BGB) es für ausreichend gehalten hat, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt, ohne dass es einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf, kann daraus nicht gefolgert werden, dass auch für den Vertragsschluss ohne erkennbare Umstände eine Vermutung für den Willen der Hausverwaltung spricht, stets im Namen eines Dritten zu handeln. Es handelt sich bei derartigen Erklärungen um solche im Rahmen eines Mietverhältnisses, innerhalb dessen eine Erklärung durch eine Hausverwaltung als im Zweifel zugunsten des Vermieters abgegeben angesehen werden kann, zumindest dann, wenn im Mieterhöhungsverlangen darauf Bezug genommen wird, dass der Vermieter zur Erhöhung berechtigt sei (LG Berlin, Beschluss vom 23. Januar 2013, 65 S 512/12, GE 2013, 691; vgl. zur Problematik auch Beuermann GE 2013, 654). Für den Vertragsabschluss gilt dagegen, dass zumindest Umstände dargelegt werden müssen, aus denen sich ergibt, dass die Hausverwaltung nicht im eigenen Namen handeln wollte. Sicherer ist es, im Mietvertragsformular, das die Angaben „Vermieter/Verwalter" enthält, dessen Namen einzusetzen mit dem Zusatz „vertreten durch die Hausverwaltung X", wenn die Hausverwaltung einen Mietvertragsabschluss mit sich selbst verhindern will.