Mietvertrag mit Eheleuten

Mietvertrag mit Eheleuten; Genehmigung des Mietvertrags durch den nicht mitunterzeichnenden Ehegatten; Kautionsrückzahlung; Abtretung

Der den Mietvertrag nicht unterzeichnende Ehegatte kann durch Genehmigung Vertragspartei werden. Durch Abtretung wird ein Ehegatte Inhaber des Kautionsrückzahlungsanspruchs.

(Leitsatz der Redaktion)

Im Juni 2003 unterzeichnete der Kl. einen schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung im 1. Obergeschoss des Anwesens A.straße 31. Am Anfang des Mietvertrages wurden der Kl. und seine Ehefrau, die Zeugin D., als Mieter genannt.

Mit Schreiben vom 25.8.2003 teilten der Kl. und seine Ehefrau in einem von der Ehefrau des Kl. unterzeichneten Schreiben mit: „Wir haben einen Mietvertrag über die ... abgeschlossen."

Im Oktober 2003 überwies die Ehefrau des Kl. die Kaution.

In den Monaten Oktober und November 2006 wurde die Miete wegen Bauarbeiten im Dachgeschoss des Hauses nicht vollständig bezahlt; es wurden je 225 € als Minderungsbetrag für September und Oktober einbehalten.

Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kl. die Auszahlung des einbehaltenen Teils der Kaution. Am 2.9.2010 erklärte die Ehefrau des Kl. die Abtretung des Kautionsanspruchs an den Kl. Der Kl. ist der Ansicht, seine Ehefrau sei nicht Mieterin geworden. Er behauptet, die Bekl. habe seine Ehefrau mehrfach aufgefordert, den Mietvertrag zu unterzeichnen. Die Bekl. behauptet, der Kl. habe bei Abschluss des Mietvertrags erklärt, er sei ermächtigt, den Vertrag auch für seine Ehefrau zu unterschreiben. Er habe angeboten, seine Frau könne auch noch nachträglich unterschreiben.

Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe des zuerkannten Betrages aus der Kautionsabrede des Mietvertrages i. V. m. § 398 BGB. Die Zeugin D. ist ebenfalls Mieterin der Wohnung geworden. Selbst wenn der Kl. bei Abschluss des Mietvertrages nicht bevollmächtigt gewesen sein sollte, den Mietvertrag für die Zeugin D. zu unterschreiben, hat diese den Abschluss des Vertrages jedenfalls durch das Schreiben vom 25.8.2003 genehmigt. Daran ändert auch die Schriftformklausel in § 22 des Mietvertrages nichts. Für die Bekl. ist diese Klausel wirksam, da man einen Verwender nicht vor seinen eigenen Klauseln schützen muss (personale Teilunwirksamkeit, vgl. BGH, ZMR 1987, 292 [295] = NJW 1987, 2506; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2000, 279). Die Regelung in § 22 gilt nur für nachträgliche Änderungen und Ergänzungen, aber nicht für den Abschluss des Mietvertrages. Durch die Abtretung ist der Kl. auch Inhaber der Forderung geworden. Es ist anerkannt, dass mehrere Mieter den Anspruch auf Rückforderung der Kaution in einer Hand vereinigen können (vgl. LG Gießen, NJW-RR 1996, 1162; AG Hamburg, WuM 1997, 435).

Es kommt in der Praxis häufig vor, dass im Rubrum des mit Ehepaaren abgeschlossenen Mietvertrages zwar die Namen beider stehen, aber am Schluss des Vertrages nur einer von beiden unterschrieben hat. Mit dieser Unklarheit handeln sich Vermieter unnötige Probleme ein. Ob der Ehegatte, der den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, durch Genehmigung Vertragspartei werden kann, wie das AG Gießen jetzt entschied, ist durchaus strittig. Durch Abtretung wird ein Ehegatte Inhaber des Kautionsrückzahlungsanspruchs, so das AG.

Im Rubrum des Mietvertrages von Juni 2003 waren der Kläger und seine Ehefrau als Mieter bezeichnet worden, die Unterzeichnung erfolgte allerdings nur durch den Kläger und die beklagte Vermieterin, auf deren Konto etwa drei Monate nach Beginn des Mietverhältnisses die Kaution einging, deren Überweisung wiederum von der Ehefrau veranlasst worden war. Nachdem das Mietverhältnis 2010 beendet worden war, verlangte der Kläger Rückzahlung der Kaution. Die Beklagte verweigerte dies unter Hinweis auf eine Ende 2006 unberechtigte Mietminderung sowie nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen. Der Kläger erhob daraufhin Klage auf Zahlung.

Das Amtsgericht Gießen gab der nach Abschluss eines Teilvergleichs noch anhängigen Klage statt. Der Kläger sei durch die zwischenzeitlich von seiner Ehefrau erklärte Abtretung Inhaber des gesamten Kautionsrückzahlungsanspruchs geworden; die Abtretung sei auch wirksam, weil die Ehefrau entgegen der Auffassung der Beklagten auch Mieterin geworden sei, und zwar durch Genehmigung des durch ihren Ehemann erfolgten Vertragsschlusses.

1. Der nichtunterzeichnende Ehegatte wird (Mit-) Mieter, wenn der Unterzeichner als sein bevollmächtigter Vertreter gehandelt hat oder als vollmachtloser Vertreter aufgetreten ist, dessen Handeln in der Folgezeit genehmigt wird.

Nach wohl überwiegender Ansicht in der Rechtsprechung (z. B. OLG Düsseldorf, WuM 1989, 362; OLG Oldenburg, MDR 1991, 969; OLG Schleswig, ZMR 1993, 69; LG Berlin, GE 1995, 565) soll im Falle der Wohnungsmiete die Annahme gerechtfertigt sein, dass der unterzeichnende Ehegatte zugleich in Vertretung und mit Vollmacht des anderen unterschreibt, jedenfalls dann, wenn sich aus den Umständen bei Vertragsabschluss ergibt, dass auch der nicht unterzeichnende Ehegatte Vertragspartner werden soll (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 563 a Rn. 6).

Da hier keine Anhaltspunkte dieser Art vorlagen, konnte die Ehefrau nur Vertragspartner geworden sein, wenn ihr Ehemann bei Vertragsschluss als vollmachtloser Vertreter aufgetreten war. Hierfür gab es jedoch ebenfalls keine Hinweise, so dass die vom Amtsgericht angenommene Genehmigung ins Leere ging.

In Betracht kam deshalb (nur) ein späterer Beitritt der Ehefrau zum Mietvertrag, mit dem der Kläger und die beklagte Vermieterin einverstanden gewesen sein mussten. Da ein solcher Beitritt auch konkludent erfolgen kann, hätte hier von der widerspruchslos veranlassten und entgegengenommenen Kautionszahlung ausgegangen werden können, so dass mit dieser Begründung von einer Mieterstellung der Ehefrau ausgegangen werden konnte.

2. Wenn mehrere Mieter vorhanden sind, steht ihnen nach h. M. der Kautionsrückzahlungsanspruch – unabhängig davon, wer die Kaution geleistet hat – gesamthänderisch zu mit der Folge, dass sämtliche Mieter Klage auf Rückzahlung erheben müssen (so Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 551 Rn. 17; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 551 Rn. 103; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. III 192; Palandt/Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 432 Rn. 2, der allerdings von einer Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB ausgeht; ausführlich zum Meinungsstand auch LG Flensburg, GE 2009, 717). Klagt nur einer der Mieter, muss der Klageantrag deshalb auf Zahlung an sich und die anderen Mieter lauten.

Allerdings soll eine Abtretung des Rückzahlungsanspruchs an den anderen Mieter möglich sein (Schmidt-Futterer/Blank, aaO.). Sternel (aaO.) weist demgegenüber zu Recht darauf hin, dass eine Abtretung nur dann in Betracht kommen kann, wenn die von den Eheleuten in Bezug auf das Mietverhältnis begründete GbR aufgelöst und abgewickelt wird. Bis dahin steht es den Mitmietern frei, einen von ihnen zu ermächtigen, den Anspruch im eigenen Namen als actio pro socio geltend zu machen.