Mietvertrag mit Eheleuten

Mietvertrag mit Eheleuten; Verpflichtung der Ehefrau grundsätzlich nur mit ihrer Unterschrift

Sind in dem Mietvertrag beide Eheleute als Mieter vorgesehen, unterschreibt jedoch nur ein Ehegatte, wird der andere ohne Hinzutreten weiterer Umstände, die für eine Bevollmächtigung sprechen, nicht Mietvertragspartner. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nehmen die Bekl. auf Schadensersatz in Anspruch. Der Mietvertrag führt beide Bekl. im Rubrum auf, indessen hat nur der Bekl. zu 1) den Mietvertrag unterschrieben. Ab Mai 1995 nutzte die Bekl. zu 2) die Wohnung allein. Infolge ihrer Kündigung vom 28. Juli 1998 wurde das Mietverhältnis zum 31. Juli 1999 beendet. Das AG hat der Klage stattgegeben, wobei es ausführte, daß die Bekl. von ihrem Ehemann bei Vertragsschluß vertreten worden und Mieterin gewesen sei. Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl. zu 2), mit der sie ihre erstinstanzliche Auffassung, nicht Mieterin gewesen zu sein, weiterverfolgt. Die Berufung war erfolgreich.

Ansprüche auf Schadensersatz und Nutzungsentschädigung bestehen gegenüber der Bekl. zu 2) nicht, weil diese nicht Partei des Mietvertrages ist. Eine Unterschrift der Bekl. zu 2) unter den Mietvertrag liegt nicht vor. Der schriftliche Mietvertrag vom 19. Juli 1984 bezeichnet im Rubrum beide Bekl. als Mieter. Unterzeichnet worden ist der Vertrag hingegen lediglich vom Bekl. zu 1). Ein Vertragsverhältnis mit der Bekl. zu 2) konnte unter diesen Umständen nur bei einer wirksamen Vertretung gemäß § 164 Abs. 1 BGB durch den Bekl. zu 1) bei Vertragsschluß zustande kommen. Letzteres ist hier nicht der Fall. Eine Vollmacht gemäß § 1357 BGB besteht nicht für den Abschluß des Mietvertrages über die Ehewohnung, weil hierdurch der äußere Rahmen der ehelichen Gemeinschaft festgelegt wird und das Geschäft über die Deckung des allgemeinen Lebensbedarfs weit hinausgeht (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., 122). Für den Anschein einer konkludenten Bevollmächtigung zum Abschluß des Mietvertrages durch einen Ehegatten wäre dann Raum, wenn bereits in den Vertragsverhandlungen hinreichend deutlich wird, daß beide Ehegatten Mieter werden sollen. Dies setzt jedoch zumindest voraus, daß der andere Ehegatte überhaupt an den Vertragsverhandlungen beteiligt war (vgl. Schleswig-Holsteinisches OLG - 4 RE-Miet 1/92 v. 17.11.1992, GE 1993, 371; LG Marburg WuM 2000, 680). Dies ist nach dem Vortrag der Parteien hier indes nicht der Fall. Die Bekl. zu 2) hielt sich unstreitig für mehrere Monate im Ausland auf, als ihr Ehemann die Wohnung anmietete. Für die Kl. bestand unter diesen ihnen bekannten Umständen kein Vertrauen auf eine Vollmacht des Bekl. zu 1). Der Umstand allein, daß die Bekl. zu 2) in das Mietvertragsrubrum aufgenommen worden ist, führt mangels einer ihre Willenserklärung deckenden Unterschrift nicht dazu, daß sie Mieterin wird. Es soll insoweit gerade auch vermieden werden, daß ein Ehegatte Mietverträge ohne Kenntnis und zu Lasten des anderen begründen kann. Ein der Entscheidung des OLG Düsseldorf (WuM 1989, 362) vergleichbarer Sachverhalt liegt nicht vor, da sich das Vertrauen des Vermieters dort gerade aus einem vorangegangenen Mietverhältnis beider Ehegatten über dieselben Räume ableitete.

Die Bekl. ist dem Mietvertrag auch nicht nachträglich durch ein fakti-sches Invollzugsetzen beigetreten und hat den Mietvertrag nicht ge-nehmigt. Anhaltspunkte hierfür, die etwa in einer Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen liegen könnten, sind nicht ersichtlich. Weder in dem Auszug des Bekl. zu 1) und der alleinigen Nutzung der Wohnung durch die Bekl. zu 2) seit Mai 1995 noch in der teilweisen Zahlung der Miete seitens der Bekl. zu 2) liegen Umstände, die zwin-gend auf eine Genehmigung durch die Bekl. zu 2) schließen lassen. Denn es ist ebenso möglich, daß sie die entsprechenden Handlungen jeweils im Einvernehmen mit dem Bekl. zu 1) vornahm, ohne selbst Mieterin werden zu wollen. Die Bekl. zu 2) ist ferner nicht durch ihre Kündigungserklärung mit Schreiben vom 28. Juli 1998 Mieterin geworden, da diese Erklärung jedenfalls darauf abzielte, ein nach Auffassung der Kl. bestehendes Mietverhältnis zu beenden und nicht ein ei-genes zu begründen.

Anmerkung: Die Revision wurde gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zugelassen.

Der den Mietvertrag nicht unterschreibende Ehegatte wird nicht schon dann (Mit-) Mieter, wenn er im Mietvertragsrubrum als Mieter vorgesehen ist, den Vertrag aber selbst nicht unterschrieben hat. Es müssen weitere Umstände für eine Vertretung durch den anderen Ehegatte hinzutreten, die dafür sprechen, daß auch er Mitmieter geworden ist.

Im Mietvertragskopf (Rubrum) waren beide Ehegatten als Mieter vorgesehen. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war jedoch nur der Ehemann in Berlin und unterschrieb den Mietvertrag; die Ehefrau hielt sich für mehrere Monate im Ausland auf. Sie zog dann allerdings auch in die Wohnung ein und nutzte sie später sogar allein. Infolge ihrer Kündigung wurde das Mietverhältnis beendet. Als sie dann Schönheitsreparaturen ausführen sollte und anschließend auf Schadensersatz verklagt wurde, zog sie sich auf den Standpunkt zurück, sie sei überhaupt nicht Mieterin gewesen.

In der Berufung kam das Landgericht Berlin, ZK 63, zu dem Ergebnis, der Anspruch gegenüber der Ehefrau, die den Mietvertrag nicht unterschrieben hatte, sei unbegründet, weil sie nicht Mieterin geworden sei. Neben der Aufnahme in das Mietvertragsrubrum müßten weitere Umstände dafür sprechen, daß der den Mietvertrag allein unterschreibende Ehegatte in (wirksamer) Vertretung für den anderen Ehegatten unterschrieben habe. Das könne z. B. der Fall sein, wenn beide Ehegatten bei den Vertragsverhandlungen zugegen gewesen seien. Hier befand sich jedoch die Ehefrau im Ausland.

Zu dem Problem der Vertretung als Ehegatten bei Mietvertragsabschluß wird auf Schach GE 2002, 165 sowie auf die dort zitierten Entscheidungen des Landgerichts Berlin, ZK 62 und 64, verwiesen.