Mietvertrag mit der KWV

Mietvertrag mit der KWV; Eintritt der in GmH umgewandelten Wohnungsgesellschaft; Aufhebungsvertrag

1. Hat ein Verwalter den Mietvertrag im eigenen Namen und nicht im Namen des Eigentümers abgeschlossen, so hat der Mieter grundsätzlich kein Besitzrecht gegenüber dem Herausgabeanspruch des Eigentümers.

2. Ob allein durch die Gewerberaumzuweisung in den östlichen Bundesländern ein mietvertragsähnliches Schuldverhältnis entstanden ist, kann dahingestellt bleiben. Auf dieses Schuldverhältnis wäre Art. 232 § 2 Abs. 5 EGBGB anzuwenden, wenn die Gewerberaumzuweisung vor dem 3. Oktober 1990 erfolgte. Der Mieter muß insoweit aber darlegen, daß die Kündigung dieses Schuldverhältnisses durch den Vermieter eine erhebliche Gefährdung seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage mit sich bringt.

I. Die Kl. sind Eigentümer des Grundstücks B.-Straße in Berlin-Friedrichshagen, auf dem der Bekl. aufgrund eines am 2. Januar 1986 mit der Grundstücksverwaltung W. A. auf Vermieterseite geschlossenen Mietvertrages Gewerberäume innehielt, für die ursprünglich ein Mietzins von 107,30 DM vereinbart worden war.

Durch Vereinbarung mit der Grundstücksverwaltung B. A. vom 1. Oktober 1990 wurde der Mietzins auf 429,20 DM angehoben.

Nachdem der Bekl. das Verlangen der Kl. nach einer Aufhebung des Mietzinses auf etwa 2.000 DM ausdrücklich mit Schreiben vom 10. September 1991 abgelehnt hatte, kündigten die Kl. unter dem 10. Februar 1992 das Mietverhältnis zum 31. März 1992, hilfsweise zum 31. Dezember 1992.

Dieser Kündigung widersprach der Bekl. mit Schreiben vom 13. Februar 1992 und erklärte sich mit einem monatlichen Mietzins von 800 DM einverstanden. Die weitergehende Forderung sei für ihn wirtschaftlich nicht erträglich, er sei jedoch bereit, zunächst ab Oktober 1991 eine Mieterhöhung von 1.500 DM monatlich in Erwägung zu ziehen.

Die Kl. behaupten, daß die ortsübliche Miete für die Gewerberäume mindestens 2.000 DM betrage und daß sich bereits Interessenten für diese Räume gemeldet hätten, die bereit seien, hierfür 3.000 DM monatlich zu zahlen.

Mit der vorliegenden Klage haben sie die Räumung der streitbefangenen Gewerberäume begehrt.

Der Bekl. behauptet, die Kündigung hätte eine Dauerarbeitslosigkeit für ihn zur Folge gehabt. Ihm seien, da er etwa 60.000 DM in den Aufbau seines Betriebs investiert habe, keine finanziellen Rücklagen geblieben.

Hilfsweise hat er widerklagend den Antrag angekündigt, die Kl. für die von ihm getätigten werterhöhenden Maßnahmen zur Zahlung von 30.000 DM zu verurteilen.

Mit Rücksicht auf die am 1. Mai 1993 erfolgte Räumung haben die Parteien den Rechtsstreit mit widerstreitenden Kostenanträgen übereinstimmend schriftsätzlich in der Hauptsache für erledigt erklärt.

II. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO nur noch über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden.

Dem entsprach es, die Kosten dem Bekl. aufzuerlegen, da er unterlegen gewesen wäre.

1. Den Kl., die unstreitig Eigentümer des streitbefangenen Grundstücks sind, stand gemäß § 985 BGB ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Bekl. zu.

Denn der Bekl. hat nicht dargetan, daß er ein Recht zum Besitz an den Ge-werberäumen gemäß § 986 Abs. 1 BGB hat.

a) Ein solches ergibt sich nicht aus dem unter dem 2. Januar 1986 mit der Grundstücksverwaltung W. A. im eigenen Namen geschlossenen Mietvertrag.

Aus diesem Vertrag ist nämlich nicht ersichtlich, daß dieser im Namen der Kl. bzw. des damaligen Eigentümers abgeschlossen wurde und so die Kl. diesen Mietvertrag gegen sich gelten lassen müßten.

Nach dem zur Zeit des Vertragsabschlusses geltenden § 53 Abs. 2 ZGB (Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB) handelt als Vertreter, wer befugt ist, für einen anderen unter dessen Namen Verträge abzuschließen. Durch das Handeln des Vertreters wird der Vertretene unmittelbar berechtigt und verpflichtet.

Aus dem Mietvertrag vom 2. Januar 1986 ist dies aber nicht ersichtlich, weil die Grundstücksverwaltung ohne Vertretungshinweis direkt als Vermieter auftrat. Es sind auch keine Umstände ersichtlich, aus denen sich ergab, daß nicht der Verwalter selbst, sondern der damalige Eigentümer Vermieter werden sollte.

Denn der Bekl. hat ausdrücklich vorgetragen, von der Existenz des dama-ligen Eigentümers zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nichts gewußt zu haben; er sei vielmehr davon ausgegangen, den Mietvertrag mit Herrn A. zu schließen.

Daher ist der Mietvertrag nur mit diesem zustande gekommen, so daß er kein Besitzrecht gegenüber den Kl. zu vermitteln vermag (vgl. auch Urteil der Kammer vom 17. März 1992 - 64 S 357/91 -, ZOV 1992, 101; KG, ZOV 1993, 349).

b) Selbst wenn man die Entstehung eines gesetzlichen Schuldverhältnisses durch die Gewerberaumzuweisung vom 23. Dezember 1985 bejahen und hieraus ein Recht zum Besitz ableiten würde (so ZK 67 des LG Berlin, ZOV 1992, 219, 220), wäre der Räumungsanspruch begründet gewesen.

Denn dieses Schuldverhältnis, auf das wegen seines mietvertragsähnlichen Charakters die Vorschriften über Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anwendbar wären (so ZK 67, aaO., 222), ist wirksam von den dann kündigungsberechtigten Kl. gekündigt worden.

Zwar ist die Kündigung von Gewerbraummietverhältnissen im Beitrittsgebiet durch Art. 232 § 2 Abs. 5 Satz 1 EGBGB bis zum 31. Dezember 1994 dahingehend eingeschränkt, daß der Mieter ihr widersprechen und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Kündigung für ihn eine erhebliche Gefährdung seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage mit sich bringt. Dies hat der Bekl. indes nicht hinreichend dargetan. Allein der Hinweis auf die dann eintretende Arbeitslosigkeit ist insoweit nicht ge-nügend. Es hätte darüber hinaus der Darlegung bedurft, daß anderer Gewerberaum nicht zu wirtschaftlich zumutbarem Mietzins anmietbar gewesen wäre (vgl. Schultz, ZMR 1990, 442).

Der Bekl. hat mithin zum Widerspruchsrecht nichts dargetan, so daß es nicht mehr darauf ankam, ob die von den Kl. geforderte Miete tatsächlich ortsüblich wäre (Art. 232 § 2 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 i. V. m. Satz 3 EGBGB).

2. Die angekündigte Hilfswiderklage auf Zahlung eines Schadensersatzes in Höhe von 30.000 DM für die werterhöhenden Maßnahmen war schon mangels Substantiierung unbegründet. Es fehlt jeglicher Vortrag zu den im einzelnen getätigten Investitionen.

In den neuen Ländern besteht noch bis zum 31. Dezember 1994 ein eingeschränkter Kündigungsschutz für Gewerberaummieter.

In seinem Beschluß vom 12. Oktober 1993 hatte sich das LG Berlin mit der Räumungsklage eines Eigentümers zu befassen, die sich später durch Auszug des Gewerbemieters erledigte.

Das LG meinte, die Räumungsklage sei schon deshalb begründet gewesen, weil der Mieter sich nicht auf den vom Verwalter im eigenen Namen abgeschlossenen Vertrag berufen könne. Aber auch dann, wenn man einen Mietvertrag durch die Zuweisung annehmen wolle, sei das Mietverhältnis wirksam gekündigt worden.