Mietvertrag mit der KWV

Mietvertrag mit der KWV; Eintritt der in GmH umgewandelten Wohnungsgesellschaft; Aufhebungsvertrag

1. Hat die von dem Nachlaßpfleger für die unbekannten Erben des Grundstückseigentümers mit der Verwaltung des Hausgrundstücks beauftragte Kommunale Wohnungsverwaltung den Mietvertrag ohne Hinweis auf die Vertretung geschlossen und ergibt sich diese auch nicht aus den Umständen, so ist der Mietvertrag mit der KWV zustande gekommen.

2. In diesen Mietvertrag tritt die infolge der Umwandlung von Unternehmen der Gebäude- und Wohnungswirtschaft in gemeinnützige Wohnungsgesellschaften gegründete GmbH spätestens dann ein, wenn sie in das Handelsregister eingetragen worden ist.

3. Allein durch das Verlassen des Gebietes der früheren DDR durch den Mieter der Wohnung kommt jedenfalls dann kein Aufhebungsvertrag zustande, wenn die KWV davon keine Kenntnis erlangte und/oder ein darin liegendes Angebot auf Aufhebung des Mietverhältnisses nicht unverzüglich dadurch annahm, daß sie den Mieter aus dem Mietvertrag entließ.

I. 1. Der Antrag des Kl., festzustellen, daß der Mietvertrag zwischen der Kommunalen Wohnungsverwaltung J.straße, 1170 Berlin und dem Kl. vom 29. Mai 1984 bezüglich der im Hause P.straße, 1170 Berlin, Vorderhaus, Erdgeschoß links, gelegenen Wohnung sowie der Nutzungsvertrag vom 20. März 1985 zwischen der Kommunalen Wohnungsverwaltung und dem Kl. bezüglich eines auf dem Grundstück P.straße, 1170 Berlin, befindlichen Lagerraums fortbesteht, ist zulässig (§ 256 Abs. 1 ZPO) und begründet.

1.1. Dem Kl. steht ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung des Bestehens des Miet- sowie des Nutzungsverhältnisses zu, da die Bekl. das Fortbestehen der oben genannten Verträge vom 29. Mai 1984 bzw. 20 März 1985 bestreitet und somit die Rechtsverhältnisse durch eine tatsächliche Unsicherheit gefährdet sind (vgl. Thomas-Putzo, ZPO, 17. Aufl. 1991, § 256 Anm. 5. a.).

1.2. Die Bekl. ist als Rechtsnachfolgerin der Kommunalen Wohnungsverwaltung, J.straße, 1170 Berlin, auch passivlegitimiert. Am 20. Mai 1992 erfolgte ihre Eintragung in das Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter der Registriernummer HRB 42979. Die gemäß § 59 Abs. 2 des Gesetzes über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise in der DDR (Kommunalverfassung) - diese Vorschrift ist gemäß Artikel 9 Abs. 2 i. V. m. der Anlage II, Kapitel II, Sachgebiet B Abschnitt II des Einigungsvertrages weiterhin fortgeltendes Recht - vorzunehmende Umwandlung von Unternehmen der Gebäude- und Wohnungswirtschaft in gemeinnützige Wohnungsgesellschaften erfolgt nach § 58 Umwandlungsgesetz. Dieses stellt gemäß dem Gesetz über die Inkraftsetzung von Rechtsvorschriften der Bundesrepublik Deutschland in der DDR seit dem 1.7.1990 für das Gebiet der ehemaligen DDR geltendes Recht dar (§ 22 des o. g. Gesetzes, GBl. der DDR, Teil I Nr. 34, Seite 357). Danach wird die Umwandlung gemäß §§ 58 Abs. 2, 55 Abs. 1 Umwandlungsgesetz mit Eintragung der GmbH in das Handelsregister wirksam.

1.3. Zwischen der Vorgängerin der Bekl. und dem Kl. sind ein Mietvertrag vom 29. April 1984 sowie ein Nutzungsvertrag vom 20. März 1985 geschlossen worden, in welchen die Bekl. als Rechtsnachfolgerin der Kommunalen Wohnungsverwaltung mit allen Rechten und Pflichten eingetreten ist.

Zwar war die Kommunale Wohnungsverwaltung zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin des Hauses P.straße, 1170 Berlin, sondern entsprechend dem Verwaltervertrag vom 28. Februar 1984 zwischen dem Nachlaßpfleger für die unbekannten Erben des ehemaligen Grundstückseigentümers W. S. und der Kommunalen Wohnungsverwaltung, J.straße, 1170 Berlin, Verwalterin dieses Grundstücks. Jedoch ist die Kommunale Wohnungsverwaltung entsprechend den Verträgen vom 29. Mai 1984 bzw. 20. März 1985 Vermieterin der oben näher bezeichneten Wohnung bzw. des Lagerraumes, da sie ohne Angabe eines Vertretungsverhältnisses die Verträge als Vermieterin abgeschlossen hat. Somit ist sie auch selbst als Vermieterin aus diesen Verträgen berechtigt und verpflichtet (vgl. auch Urteil der Kammer vom 17. März 1992 - 64 S 357/91 - ZOV 1992, 101).

1.4. Der Mietvertrag zwischen der Kommunalen Wohnungsverwaltung und dem Kl. vom 29. Mai 1984 sowie der Nutzungsvertrag vom 20. März 1985 sind nicht wirksam beendet worden (§§ 120 Abs. 3, 131 ZGB). Dies ist nach den Vorschriften des ZGB zu beurteilen.

a) Eine Kündigung des Mietverhältnisses bzw. des Nutzungsverhältnisses durch eine der Parteien ist unstreitig nicht erfolgt.

b) Zwischen den Parteien ist auch kein Aufhebungsvertrag geschlossen worden (§§ 120 Abs. 3, 131 ZGB). Dieser ist nach den Vorschriften des ZGB zu beurteilen, da es sich um einen abgeschlossenen Tatbestand vor dem Beitritt handelt (vgl. dazu Beuermann, Miete in Ost und West nach dem Einigungsvertrag, RN 6 S. 2; Schultz, DtZ 1991, 286).

aa) Ausdrücklich ist von keiner der Parteien ein Angebot auf Aufhebung der Verträge gemacht worden, welches von der anderen Partei angenommen worden ist.

bb) Ein Aufhebungsvertrag ist auch nicht durch schlüssiges Verhalten der Parteien geschlossen worden.

Es ist bereits fraglich, ob in der Nichtrückkehr des Kl. in die ehemalige DDR nach einer Besuchsreise in der Bundesrepublik im Jahre 1987 sein Wille zum Ausdruck gekommen ist, das Mietverhältnis über seine Woh-nung sowie das Nutzungsverhältnis über den Lagerraum beenden zu wol-len.

Dies als richtig unterstellt, wäre in dem Verhalten ein mündliches Angebot zur Vertragsaufhebung zu sehen. Gemäß § 64 Abs. 1 ZGB konnte ein mündliches Vertragsangebot jedoch nur sofort, d. h. ohne jede Verzögerung, angenommen werden, wenn nicht der Anbietende für die Annahme eine Frist setzte. Die Bekl., die sich auf den Aufhebungsvertrag beruft und somit für dessen Zustandekommen darlegungs- und beweispflichtig ist, trägt hierzu jedoch weder vor, wann sie Kenntnis vom Verbleib des Kl. in der Bundesrepublik erlangt hat und ihr also insoweit sein Angebot auf Vertragsaufhebung zugegangen ist, noch legt sie dar, wann und wie möglicherweise eine ausdrückliche Annahme dieses Angebots durch sie erfolgt ist bzw. in welchen Umständen oder welchem Verhalten der Bekl. eine Annahme durch schlüssiges Verhalten deutlich wird und somit § 65 S. 1 ZGB Anwendung finden würde.

Eine Annahme durch schlüssiges Verhalten ließe sich lediglich aus der Vermietung der Wohnung des Kl. an Frau K. schließen. Jedoch fehlt es auch hierzu an substantiiertem Vortrag bezüglich des zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Kenntnis vom Verbleib des Kl. in der Bundesre-publik und der Vermietung der Wohnung an Frau K. Die Bekl. trägt nicht vor, wann sie Kenntnis vom Einzug der Frau K. in die Wohnung erlangt hat und welche Erklärungen ihr gegenüber abgegeben worden sind.

2. Dem Kl. steht ein Anspruch auf Gewährung der ungehinderten Nutzung in einem vertragsgerechten Zustand der im Urteilstenor zu 1. aufgeführten Räumlichkeiten zu, da der Mietvertrag vom 20. Mai 1984 bzw. der Nutzungsvertrag vom 20. März 1985 fortbestehen (§§ 535, 536 BGB).

Die Bekl. wird von ihrer Leistungspflicht auch nicht deshalb befreit, weil die Leistung infolge eines nach der Entstehung des Schuldverhältnisses eingetretenen Umstandes, den sie nicht zu vertreten hat, dauernd unmöglich geworden ist (§ 275 Abs. 1 BGB). Durch den Bescheid des Bezirks-amtes Köpenick von Berlin, Abt. Bau- und Wohnungswesen, Bau- und Wohnungsaufsichtsamt vom 26. Februar 1992 wurden die im Mietobjekt P.straße, 1170 Berlin, vorhandenen Wohnungen und Wohnräume gemäß § 6 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmißständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz) in der Fassung vom 3. April 1990 befristet bis zum 30. Juni 1993 für unbewohnbar erklärt. Damit ist es der Bekl. zwar derzeit nicht möglich, dem Kl. die Nutzung seiner baupolizeilich gesperrten Wohnräume sowie des Lagerraums zu gewähren, jedoch liegt infolge der Befristung dieser Maßnahme keine dauernde und endgültige Unmöglichkeit vor. Andere Umstände, die auf eine dauernde Unmöglichkeit der Leistung der Bekl. schließen lassen, trägt sie nicht vor.