Mietvertrag mit Botschaft als Geschäftsraummietvertrag

Mietvertrag mit Botschaft als Geschäftsraummietvertrag; Verjährungseinrede für Bürgen

1. Der mit einer Botschaft als Mieterin geschlossene Vertrag stellt sich als Geschäftsraummietvertrag dar, auch wenn die Räume von der Botschaft sodann an Botschaftsangehörige als Wohnräume überlassen werden.

2. Der in Anspruch genommene Bürge kann sich auf die Verjährung der Bürgschaftsschuld auch dann berufen, wenn diese erst nach Klageerhebung eingetreten ist.

Zwischen den Kl. und der Bekl. zu 1) ist ein Geschäftsraummietvertrag abgeschlossen worden. Bei der rechtlichen Einordnung eines Mietverhältnisses über zum Wohnen geeignete und genutzte Räume als Wohnraum- oder Geschäftsraummietvertrag ist nach dem vereinbarten Vertragszweck darauf abzustellen, ob die Räume dem Mieter zum eigenen Wohnen überlassen werden. Sind zum Wohnen geeignete und letztlich zu Wohnzwecken auch genutzte Räume Vertragsgegenstand, liegt kein Mietverhältnis über Wohnraum vor, wenn der Mieter die Räume von vornherein nicht zum eigenen Wohnen, sondern zum Zwecke der Weitervermietung an Dritte anmietet (Bub/Treier/Reinstorff, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., I, Rdnr. 83; III.

A, Rdnr. 1032). Lediglich der zu Wohnzwecken abgeschlossene Vertrag zwischen Mieter und Endmieter ist ein Wohnraummietvertrag (OLG Zweibrücken NJW-RR 1995, 270). Mietet ein Arbeitgeber Wohnräume zum Zwecke der Weitervermietung an Betriebsangehörige, handelt es sich nicht um einen Wohnraummietvertrag, sondern um einen Geschäftsraummietvertrag (BGH NJW 1981,1377; BayObLG [RE] NJW-RR 1996, 76). Bei einer juristischen Person kommt die Verfolgung eines eigenen Wohnzweckes von vornherein ohnehin nicht in Betracht (Bub/Treier/Reinstorff, a.a.O., III. A, Rdnr. 1032). So liegt der Fall hier. Die Bekl. zu 1) hat die zum Wohnen geeigneten und letztlich auch genutzten Räume zum Zwecke der Weitervermietung an die Mitarbeiter der D. Botschaft angemietet.

A. Zur Klage 1. Die Kl. können restlichen Mietzins für April 2002 und einen Teilbetrag für Mai 2002 nicht verlangen (§ 535 Abs. 2 BGB). Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß das Mietverhältnis durch die Kündigung der Bekl. zu 1) gemäß Schreiben vom 7. November 2001 wirksam zum 28. Februar 2002 beendet worden ist. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen, die die Kl. mit der Berufung nicht erheblich angegriffen haben. Entgegen der mit der Berufung vertretenen Ansicht der Kl. findet die sogenannte Diplomatenklausel der Ziff. 3.1.1.a) des Mietvertrages vorliegend Anwendung. In dieser Bestimmung des Mietvertrages ist geregelt, daß dem Mieter ein einseitiges Kündigungsrecht mit einer Kündigungszeit von drei Monaten " für den Fall des berufsbedingten Ortswechsels nach außerhalb der Bundesrepublik Deutschland" eingeräumt wird. Zwar trifft es zu, wie die Kl. geltend machen, daß dieser Fall naturgemäß bei der Bekl. zu 1) als Staat nicht eintreten kann. Da aber Vertragszweck des zwischen den Mietvertragsparteien abgeschlossenen Mietvertrages ersichtlich die Weitervermietung der Räume an Mitarbeiter der Bekl. zu 1) ist, wird der Fall des berufsbedingten Ortswechsels des die Wohnung nutzenden Mitarbeiters der Bekl. zu 1) von dem Regelungsgehalt dieser Bestimmung erfaßt. Sinn und Zweck der Regelung zielen gerade auf diesen - im übrigen nur denkbaren - Anwendungsfall ab. Der Diplomat , der die Wohnung genutzt hat, ist unstreitig in sein Heimatland zurückberufen worden. Gerade für diesen Fall ist der Bekl. zu 1) das Sonderkündigungsrecht eingeräumt worden, weil im Fall des berufsbedingten Ortswechsels die Wohnung für den nutzenden Mitarbeiter der Bekl. zu 1) nicht mehr benötigt wird. 2. Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob den Kl. ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und wegen Beschädigung des Parkettbodens zustünde (§ 326 BGB a. F. bzw. aus positiver Vertragsverletzung). Etwaige Schadensersatzansprüche sind gemäß § 548 BGB n. F. verjährt. Es kann für die Entscheidung daher dahingestellt bleiben, ob die Klausel in § 14 Ziff. 2 des Mietvertrages, wonach der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen in bestimmten - teilweise verkürzten - Regelfristen durchzuführen hat, gemäß § 9 AGBG / § 307 BGB n. F. unwirksam ist. Es kann deswegen auch offenbleiben, ob die Regelung als sogenannte "starre Fristenregelung" anzusehen ist und ob die zum Wohnraummietrecht ergangene Rechtsprechung des BGH, wonach Klauseln mit einer starren Fristenregelung unwirksam sind (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - GE 2004,1023), auch auf Geschäftsraummietverträge Anwendung findet. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten. Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Die Wohnung wurde am 26. Februar 2002 übergeben, so daß Ersatzansprüche mit Ablauf des 26. August 2002 verjährt sind (§§ 187 Abs. 1, 188 BGB). Dies gilt auch für etwaige Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 326 BGB a.F. - der hier gemäß Art. 229 § 5 EGBGB noch anzuwenden ist, da das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete - , obwohl der Anspruch erst mit Ablauf der gemäß Schreiben der Kl. vom 5. März 2002 gesetzten Nachfrist entstanden ist (vgl. BGH, Urteil vom

für etwaige Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 326 BGB a.F. - der hier gemäß Art. 229 § 5 EGBGB noch anzuwenden ist, da das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete - , obwohl der Anspruch erst mit Ablauf der gemäß Schreiben der Kl. vom 5. März 2002 gesetzten Nachfrist entstanden ist (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 114/04 - GE 2005, 209 = WuM 2005, 126). Die Verjährung ist - entgegen der Ansicht der Kl. - nicht durch Erhebung der Klage gehemmt (§ 204 Abs. 1 BGB n. F. ). Aus Art. 229 § 6 EGBGB folgt, daß auf Ansprüche, die nach dem 31. Dezember 2001 entstehen, ausschließlich die Vorschriften des BGB über die Verjährung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung Anwendung finden. Zwar haben die Kl. die Klage bei Gericht unter dem 26. August 2002 eingereicht, also genau mit Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB. Nach § 204 Abs. 1 BGB wird aber die Verjährung nicht durch Einreichung der Klage bei Gericht, sondern durch Zustellung der Klage an den Berechtigten gehemmt. Gemäß § 167 ZPO wirkt die Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage zurück, sofern die Zustellung "demnächst" erfolgt. Eine Zustellung "demnächst" nach Einreichung der zuzustellenden Klage bedeutet daher eine Zustellung innerhalb einer nach den Umständen angemessenen selbst längeren Frist, wenn die Partei und ihr Prozeßbevollmächtigter unter Berücksichtigung der Gesamtsituation alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan haben (OLG Karlsruhe FamRZ 1988, 1154). Das ist nicht der Fall, wenn die Partei, der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozeßbevollmächtigter durch nachlässiges, auch nur leicht fahrlässiges Verhalten zu einer nicht bloß geringfügigen Zustellungsverzögerung beigetragen haben (vgl. BGH VersR 1983, 661). So hat der Kl. Zustellungsverzögerungen zu vertreten, die darauf zurückzuführen sind, daß der Kl. den Bekl. unrichtig bezeichnet oder seine Anschrift falsch angegeben hat (BGH VersR 1972, 1080; OLG Karlsruhe a.a.O.). Die Voraussetzungen der Rückwirkung liegen hier nicht vor. Denn die Zustellung der Klage ist erst am 14. November 2003 erfolgt, und die über ein Jahr verzögerte Zustellung ist in erheblichem Maße auf das Verhalten der Kl. bzw. ihres Prozeßbevollmächtigten zurückzuführen. Die Kl. haben in der Klageschrift die Bekl. zu 1), vertreten durch den Botschafter, aufgeführt und die Anschrift der Botschaft in Berlin angegeben. Die unter dieser Anschrift vorgenommene Zustellung ist nach § 19 GVG gescheitert. Nachdem die Kl. mit Schreiben des Amtsgerichtspräsidenten vom 19. November 2002 - durch das Amtsgericht mit Verfügung vom 13. Dezember 2002 übermittelt - darauf hingewiesen worden ist, daß die Vertretungsverhältnisse der Bekl. zu 1) offenbar unzutreffend angegeben worden seien, haben die Kl. in der gesetzten Frist von zwei Wochen eine Stellungnahme nicht abgegeben, sondern Fristverlängerung beantragt, die aber nicht gewährt worden ist. Im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 4. April 2003, in dem eine Zustellung an die Bekl. zu 1) nicht festgestellt werden konnte, ist den Kl. aufgegeben worden, binnen drei Wochen die Vertretungsverhältnisse der Bekl. zu 1) anzugeben und mitzuteilen, wie und an wen die Klage zugestellt werden solle. Mit Verfügung des Amtsgerichts vom 5. Mai 2003 hat das Amtsgericht an die Erfüllung der Auflage erinnert. Erst mit Schriftsatz vom 11. Juli 2003, eingegangen bei Gericht am 14. Juli 2003, haben die Kl.

worden, binnen drei Wochen die Vertretungsverhältnisse der Bekl. zu 1) anzugeben und mitzuteilen, wie und an wen die Klage zugestellt werden solle. Mit Verfügung des Amtsgerichts vom 5. Mai 2003 hat das Amtsgericht an die Erfüllung der Auflage erinnert. Erst mit Schriftsatz vom 11. Juli 2003, eingegangen bei Gericht am 14. Juli 2003, haben die Kl. die zutreffenden Vertretungsverhältnisse mitgeteilt und daß eine empfangsbevollmächtigte Stelle der Bekl. zu 1) im Inland nicht bekannt sei und daher die Auslandszustellung beantragt. Damit haben die Kl. erst zu diesem Zeitpunkt - nämlich erst elf Monate nach Einreichung der Klage - die für die Zustellung an den Bekl. zu 1) notwendigen Angaben mitgeteilt. Die erst aufgrund der mit Schriftsatz vom 27. August 2003 erfolgten Anzeige der Prozeßbevollmächtigten der Bekl. zu 1) veranlaßte Zustellung der Klageschrift, die am 14. November 2003 bewirkt worden ist, war demnach offensichtlich nicht mehr "demnächst" im Sinne von § 167 ZPO. Die Ansprüche gegen die Bekl. zu 1) sind daher gemäß § 548 BGB verjährt. 3. Die Kl. können die Schadensersatzansprüche auch gegen die Bekl. zu 2) als Bürgin nicht gemäß § 765 BGB mit Erfolg geltend machen. Gemäß § 768 BGB kann der Bürge die dem Hauptschuldner zustehenden Einreden geltend machen. Der Bürge kann sich daher - unabhängig von der Verjährung der Bürgschaftsschuld - auf Verjährung der Hauptschuld berufen (Münchener Kommentar - Habersack, BGB, 4. Auflage, § 768 BGB, Rdnr. 5; BGH NJW 1986,310 = BGHZ 95, 375). Entgegen der mit der Berufung vertretenen Ansicht kommt es nicht darauf an, daß die Klage gegen die Bekl. zu 2) - die Bürgin - demnächst nach Klageeinreichung zugestellt worden ist. Denn für die Unterbrechung der Verjährung kommt allein die Klage gegen die Bekl. zu 1), nicht dagegen die gegen die Bekl. zu 2) in Betracht. Wenn dem Bürgen die Einrede der Vorausklage - wie im Falle der selbstschuldnerischen Bürgschaft (§ 771 BGB) - nicht zusteht, kann er sich auf die Verjährung der Hauptschuld auch dann berufen, wenn diese nach Erhebung der Bürgschaftsklage eingetreten ist. Dies erfordert die Abhängigkeit der Bürgschaftsschuld von der Hauptverbindlichkeit, § 767 BGB (Staudinger/Horn, BGB, 1997, § 768 BGB, Rdnr. 13; Palandt/Sprau, BGB, 64. Auflage, § 768 BGB, Rdnr. 6; BGHZ 76, 22, 225 = NJW 1980, 1460; BGH NJW 1999, 278; OLG Koblenz VersR 1981, 167; OLG Hamm WM 1985, 514). Für die nach neuem Recht geltende Hemmung der Verjährung kann nichts anderes gelten. Die Befugnis, sich auf Verjährung der Hauptschuld zu berufen, steht dem Bürgen sogar nach dessen rechtskräftiger Verurteilung zu (BGH NJW 1999, 278; siehe auch Geldmacher in NZM 2003, 502).

Vermieter von Diplomatenwohnungen sollten unbedingt vereinbaren, daß der Staat als Mieter auf seine Immunität verzichtet und daß ein Zustellungsbevollmächtigter für einen etwaigen Rechtsstreit bestellt wird (siehe im einzelnen Beuermann GE 1996, 1070). Wird das unterlassen, kann der Vermieter seine Ansprüche kaum durchsetzen.

Für seinen Botschafter hatte der Staat eine Wohnung gemietet. Zusätzlich haftete eine selbstschuldnerische Bürgin für die Ansprüche des Vermieters. Vereinbart war eine Diplomatenklausel, wonach für den Fall des berufsbedingten Ortswechsels des Mitarbeiters der Botschaft vorfristig gekündigt werden konnte. Dies geschah. Die Klage auf Zahlung von Restmiete und Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen konnte erst nach über einem Jahr zugestellt werden, da die Zustellung an den Staat, vertreten durch die Botschaft in Berlin, nicht möglich war.

Mit Urteil vom 23. Mai 2005 stellte das Kammergericht fest, es liege hier ein Geschäftsraummietvertrag vor, da der auswärtige Staat, vertreten durch die Botschaft, nicht selbst wohnen kann. Die Weitergabe an den Mitarbeiter der Botschaft zum Wohnen ändere daran nichts. Die Diplomatenklausel mit der Möglichkeit der vorfristigen Kündigung sei hier anwendbar, da Sinn der Regelung sei, eine vorfristige Kündigung für die Versetzung des Diplomaten zu ermöglichen. Daß dieser nicht selbst Mieter war, spiele keine Rolle.

Der Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen sei nach § 548 BGB verjährt, da die Zustellung der Klage nicht demnächst erfolgt sei. Die Auslandszustellung sei erst elf Monate nach Einreichung der Klage beantragt worden. Auf diese Verjährung könne sich auch die selbstschuldnerisch haftende Bürgin berufen. Daß die Verjährung erst während des Rechtsstreits eingetreten war, sei unerheblich.