Mietvertrag/Abschluß

Mietvertrag/Abschluß; Mietvertrag/Abschluß durch Zahlung der Miete; faktischer Mietvertrag/durch Zahlung der Miete; Mietzahlung/als Vertragsangbot; Zahlung der Miete/als faktischer Mietvertrag

Ein Mietvertrag kann schlüssig dadurch zustandekommen, daß der Mieter den Mietzins über zwei Monate hin zahlt und der Vermieter diese Mietzahlungen kommentarlos annimmt.

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Der Kl. steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu, da die Bekl. als Mieter besitzberechtigt sind.

Es kann dahinstehen, ob die Parteien einen schriftlichen Mietvertrag geschlossen haben. Schriftlich wäre der Mietvertrag nur zustande gekommen, wenn die Kl. durch den Makler X. vertreten worden wäre. Die Vertretungsbefugnis hat sie bestritten. Darauf kam es jedoch nicht an. Ein Mietvertrag kann nämlich wie jeder andere Vertrag auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Die Außerachtlassung der Schriftform hat dann lediglich zur Folge, daß der Vertrag nach § 566 S. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt (Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 7 Rdn. 4). Die Bekl. haben einen Antrag auf Abschluß eines Mietvertrages zumindest dadurch abgegeben, daß sie Besitz von der Wohnung ergriffen und die zu entrichtende Miete für September und Oktober an die Kl. bezahlt haben. Auf dem der Kl. zugegangenen Überweisungsformular sind sowohl die Namen der Bekl. als auch die Wohnungsnummer angegeben. Nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte hat diese Erklärung die Bedeutung eines Vertragsangebotes. Der Erklärungscharakter des Angebots liegt darin, daß die Bekl. ein Entgelt für die Überlassung der Wohnung zahlten. Dabei waren sie sich bewußt, daß ihre Erklärungshandlung, die Zahlung eines Nutzungsentgeltes an die Kl., von rechtlicher Relevanz ist; das reicht zur Bejahung des erforderlichen Erklärungsbewußtseins aus. Schon die Tatsache, daß der Erklärende die Umstände kennt, die seine Handlung als Ausdruck eines Rechtsfolgewillens erscheinen lassen, genügt nämlich schon zur Annahme einer Willenserklärung durch konkludentes Verhalten (Palandt/Heinrichs, BGB, 48. Aufl. Anm. 3 vor § 116).

Die Kl. konnte und mußte bei der gebotenen objektiven Auslegung (§ 133 BGB) der Tatsache, daß die Bekl. Mietzahlungen auf ihr Konto vornahmen für eine Wohnung, die nach ihrem eigenen Vortrag zur Vermittlung ausgeschrieben war, erkennen, daß die Bekl. damit ein Angebot auf den Abschluß eines Mietvertrags über die Wohnung abgeben wollten. Die Ergreifung des Besitzes an einer Wohnung unter Aufnahme der Mietzinszahlungen durch den Mieter ist nämlich typischerweise als gewichtiger Anhaltspunkt für ein konkludentes Angebot auf den Abschluß eines Mietvertrages anzusehen (Roquette, Das Mietrecht des BGB, 1. Aufl., Rdnr. 16 zu § 535).

Der Antrag der Bekl. war auch hinreichend bestimmt. Dem konkludenten Angebot der Bekl. waren unter Berücksichtigung der Umstände die wesensnotwendigen Merkmale eines Mietvertrages zu entnehmen. Wie bei jedem Vertrag müssen die Vertragspartner sich auch bei der Miete über die wesentlichen Merkmale des Vertragssystems einigen. Beim Mietvertrag muß sich diese Einigung auf das Mietobjekt, den Mietzweck, den Mietzins und die Mietdauer beziehen (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 4. Auflage Anm. 27 vor § 535; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Auflage, § 6 Rdnr. 1, Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1 Rdnr. 174, S. 80). Die Regelung von untergeordneten Nebenpunkten, etwa Keller- und Speichernutzung und dergleichen, können dabei nach § 155 BGB ungeklärt bleiben, ohne daß deshalb ein Vertragsabschluß scheitern würde.

Die Bezeichnung des Mietobjekts erfolgte durch die Angabe der Anschrift des Hauses und durch den Vermerk der Wohnungsnummer. Damit konnte die Kl. die Wohnung, auf die sich Zahlungseingang und Angebot bezogen, eindeutig identifizieren.

Der Mietzweck ergab sich schon daraus, daß die Räume ohnehin nur zu Wohnzwecken vermietet werden können.

Die Höhe des vereinbarten Mietzinses ergab sich aus der Höhe des überwiesenen Betrages, nämlich von 967,24 DM pro Monat.

Eine Erklärung zur Mietdauer war dem Angebot der Bekl. dagegen nicht zu entnehmen. Gleichwohl ist das Angebot in diesem Punkt so auszulegen, daß der Vertrag auf unbestimmte Dauer geschlossen ist. Sofern eine Mietdauer nicht vereinbart wird, ist nämlich von einer Mietzeit mit unbestimmter Dauer auszugehen (Roquette, Das Mietrecht des BGB, 1. Aufl., § 535 Rdnr. 168; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. I Rdnr. 170 S. 82 mwNw). Die Annahme des Vertragsangebots der Bekl. hat die Kl. dadurch erklärt, daß sie die Mietzahlungen der Bekl. vorbehaltslos entgegennahm.

Zwar hat die Kl. nicht ausdrücklich auf den Eingang der Mietzahlungen im September 1988 reagiert. Doch kann auch die Annahme eines Mietvertrages durch schlüssiges Verhalten erklärt werden (Roquette, Das Mietrecht des BGB, 1. Aufl. Rdnr. 16 zu § 535 BGB; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage I Rdnr. 213 S. 97 mwNw). Dabei gilt zwar bloßes Schweigen nicht als Zustimmung zu einem Mietangebot. Aus der vorbehaltslosen Entgegennahme des Mietzinses läßt sich jedoch unter Berücksichtigung der Umstände und von Treu und Glauben (§ 157 BGB) regelmäßig auf die Annahme eines Mietangebotes schließen. (Roquette, Das Mietrecht des BGB, 1. Aufl. Rdnr. 16 zu § 535; Sternel, Mietrecht 3. Aufl. I Rdnr. 213 S. 97).

Hier hat die Kl. zwei Monatsmieten, die ausdrücklich unter Angabe der Wohnungsnummer eingezahlt wurden, vorbehaltslos angenommen.

Dabei wußte sie, daß die Wohnung zur Neuvermietung anstand. Unter diesen Umständen konnten und durften die Bekl. das Verhalten der Kl. nach den §§ 133, 157 BGB als Einverständnis mit der Vermietung der Wohnung an sie auffassen. Ob die Klägerin subjektiv mit ihrem Verhalten eine Annahme erklären wollte, ist nach der gesetzlichen Wertung nicht maßgebend (§§ 133, 157 BGB). Entscheidend ist vielmehr die objektive Bedeutung einer Willenserklärung, so wie sie der Erklärungsempfänger verstehen durfte.

Der Zugang der Annahmeerklärung bei den Bekl. war nach § 151 BGB verzichtbar ...

Anmerkung: Vgl. LG Berlin MM 4/82, 13 und AG Neukölln GE 88, 1063.