Mietvertrag über Wohnung mit Stellplatz, keine gesonderte Mieterhöhung

1. Wird eine Wohnung zusammen mit einem Tiefgaragenstellplatz vermietet, kann eine Mieterhöhung für das Mietverhältnis nur insgesamt verlangt werden.

2. Auch wenn die Mietanteile im Vertrag gesondert ausgewiesen sind, ist ein in zwei Teile aufgespaltenes Mieterhöhungsverlangen unzulässig mit der Folge, dass auch die Zustimmungsklage unzulässig ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Gestritten wird über Mieterhöhungen betreffend eine Wohnung und einen Tiefgaragenstellplatz.

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. Mieterin einer Wohnung und eines Tiefgaragenstellplatzes. Es handelt sich um ein einheitliches Mietverhältnis, jedoch sind die Mietanteile für die Wohnung und für den Stellplatz im Vertrag gesondert ausgewiesen; sie belaufen sich derzeit auf monatlich 378,62 € bzw. 19,13 €. Zudem ist in dem Mietvertrag ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen als Teil der Miete aufgeführt. Diese Miete ist seit mehr als 15 Monaten unverändert.

Mit Schreiben vom 18.4.2023 begehrte die Kl. in Ziff. I unter Bezugnahme auf den Koblenzer Mietspiegel die Zustimmung zur Erhöhung der Wohnraummiete auf 454,34 €/Monat und in Ziff. II unter Bezugnahme auf Vergleichsmieten die Zustimmung zur Erhöhung der Stellplatzmiete auf 22,96 €/Monat. Die Wohnung verfügt über eine Grundfläche von 87,29 m²; der Berechnung im Mieterhöhungsschreiben liegt eine Fläche von 88,13 m² zugrunde.

Die Bekl. hält das Verlangen angesichts des Umstandes, dass es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handelt, für nicht rechtmäßig.

Die Klage ist unzulässig.

Es ist unstreitig, dass zwischen den Parteien ein einheitliches Mietverhältnis über eine Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz besteht. Die tatsächlich gestellten Anträge entsprechen dem aber - ebenso wie bereits die Mieterhöhungsverlangen - nicht. Geltend gemacht werden mit der Klage vielmehr die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung (Antrag Ziff. 1) und daneben die Erhöhung der Miete für den Stellplatz (Antrag Ziff. 2). Dem entspricht auch das Mieterhöhungsschreiben, in dem die Kl. nicht etwa eine Mieterhöhung für das aus Wohnung und Stellplatz bestehende Mietobjekt verlangt, sondern zwei gesonderte.

Das ist nicht zulässig. Es gibt nämlich nicht eine „Miete für die Wohnung“ und eine „Miete für den Stellplatz“, sondern nur eine „Miete für die Wohnung mit Stellplatz“. Der Sache nach macht die Kl. zwei gesonderte Teil-Mieterhöhungen geltend. Teil-Mieterhöhungen aber können nicht verlangt werden (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 558a Rn. 16 m.w.N.). Dem Gericht erscheint das als zwingend.

Der Umstand, dass im Mietvertrag die Mietanteile für Wohnung und Stellplatz aufgeführt sind und die beiden Mieterhöhungen gleichzeitig verlangt werden, ändert daran nichts. Ließe man nämlich die von der Kl. gewählte Antragstellung zu, so müsste es etwa auch möglich sein, nur einen der beiden Anträge zuzusprechen (oder auch anzuerkennen). Das aber liefe dann auf eine Aufteilung des einheitlichen Mietpreises in zwei voneinander getrennte Teil-Preise und damit auf eine Änderung der Vertragsstruktur hinaus.

Dass das Vorgehen der Kl. den vertraglichen Vereinbarungen widerspricht, macht außerdem folgende Überlegung deutlich: Die Kl. ermittelt eine Vergleichsmiete für die Wohnung und eine Vergleichsmiete für den Stellplatz und begründet damit die verlangten Beträge. Das erscheint dem Gericht als schon im Ansatz verfehlt. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete eines aus zwei Teilen bestehenden Mietobjekts ist nicht notwendigerweise identisch mit der Summe der Vergleichsmieten der getrennt vermieteten Objekte. Nicht fernliegend ist, dass gerade die Kombination von zwei Teilen einen besonderen Mehrwert hat (so dass die Gesamt-Vergleichsmiete über der Summe der Einzel-Vergleichsmieten liegt), oder dass umgekehrt die Gesamtvermietung - etwa wegen eines geringeren Verwaltungsaufwandes für Vermieter - auf dem Markt vergleichsweise günstig angeboten wird (so dass die Gesamt-Vergleichsmiete unter der Summe der Einzel-Vergleichsmieten liegt).

Mit anderen Worten: Die Kl. behandelt den einheitlichen Mietvertrag nicht als solchen, sondern - jedenfalls in Bezug auf die Mieterhöhung und die ermittelte Vergleichsmiete - als zwei getrennte Verträge mit gesondert zu berechnenden Miethöhen. Das wird der von den Parteien gewählten Vertragsstruktur nicht gerecht und ist damit unzulässig.

Wird eine Wohnung mit Garage oder Stellplatz gemietet, liegt ein einheitliches Mietverhältnis mit überwiegender Wohnraumnutzung vor. Ob und wie die Miete für die Garage erhöht werden kann, ist streitig.

Die Beklagte hatte eine Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz gemietet; die Mietanteile waren dafür gesondert ausgewiesen. Die Vermieterin verlangte unter Bezugnahme auf den Mietspiegel Zustimmung zur Erhöhung des Mietanteils für die Wohnung und unter Bezugnahme auf Vergleichsmieten Zustimmung zur Erhöhung der Stellplatzmiete.

Das AG Koblenz wies die Klage als unzulässig ab, weil ein einheitliches Mietverhältnis vorliege und deshalb nur eine Mieterhöhung für die Wohnung mit Stellplatz verlangt werden könne. Eine Aufspaltung sei unzulässig. Zudem sei die ortsübliche Vergleichsmiete eines aus zwei Teilen bestehenden Mietobjekts nicht identisch mit der Summe der Vergleichsmieten für getrennt vermietete Objekte.

Zutreffend ist der Ausgangspunkt der Entscheidung, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nur für das Mietverhältnis insgesamt verlangt werden kann. Nur wenn die Wohnung und der Stellplatz mit zwei getrennten Verträgen überlassen worden wären, hätte der Vermieter für den Stellplatz eine Änderungskündigung aussprechen können mit dem Ziel, eine erhöhte Miete durchzusetzen. Die Auffassung des AG München (ZMR 2022, 980), eine Erhöhung für den Garagenanteil sei überhaupt ausgeschlossen, ist unzutreffend (so auch LG Rottweil NZM 1998, 432).

Aber wie soll ein Vermieter nach § 558a BGB eine Erhöhung begründen, die auch eine Erhöhung des Garagenanteils beansprucht? In der Literatur heißt es dazu, der Vermieter könne sich bzgl. des Wohnanteils auf den Mietspiegel und bzgl. der Garage auf die ortsübliche Garagenmiete stützen (Schmidt-Futterer, Rn. 16a zu § 558a BGB). Das AG Koblenz meint, ein Begründungsmittel müsse sich auf die ortsübliche Miete für Wohnung mit Stellplatz beziehen, eine Summe aus Mietspiegelwerten für die Wohnung und Vergleichsmieten für den Stellplatz sei unzulässig. Schweigt der Mietspiegel dazu, kämen als Begründungsmittel nur (schwer zu ermittelnde) Vergleichsmieten für Wohnung mit Stellplatz oder ein Sachverständigengutachten in Betracht.

Das widerspricht dem Gesetzeszweck, den Anspruch des Vermieters aus Art. 14 GG möglichst ohne rechtliche Auseinandersetzung durchzusetzen (LG Zwickau GE 2012, 830); das Begründungserfordernis darf nicht zum Selbstzweck verkommen (Schmidt-Futterer, Rn. 22 zu § 558a BGB). Für die formalen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen genügt daher die Bezugnahme auf den Mietspiegel (Wohnanteil) und auf Vergleichsmieten für Stellplätze, woraus als Summe eine neue ortsübliche Vergleichsmiete gebildet wird.