Mietvertrag mit GmbH

Für die Stellung als Mietvertragspartei ist entscheidend, wer als Mieter im Vertrag aufgeführt ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Unterschrift der Stempelaufdruck einer Firma beigefügt ist. Daraus folgt nicht zwingend, dass der Vertragsschließende den Vertrag ausschließlich im Namen der Gesellschaft geschlossen hat (vgl. Senatsurteil vom 18. April 2002 - 8 U 33/01, GE 2002, 857).

II. Die Berufung ist überwiegend - mit Ausnahme eines geringfügigen Zinsbetrages - begründet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. zu 1), die unbekannten Erben des ursprünglichen Bekl. zu 1), Anspruch auf Zahlung von 8.535,25 € (§§ 535 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB) sowie auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und Auskunftskosten (§ 280 Abs. 1 BGB) neben dem insoweit gesondert durch rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid gesamtschuldnerisch in Anspruch genommenen Bekl. zu 2).

Darüber hinaus kann der Kl. von den Bekl. zu 1) und dem Bekl. zu 2) die Zahlung weiterer 14.939,34 € verlangen (§ 280 Abs. 1 BGB). […]

B. Dem Kl. stehen gegen die Bekl. Ansprüche auf rückständige Miete aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag vom 4. Januar 2016 über die Gewerberäume … zu (§ 535 Abs. 2 BGB). Darüber hinaus kann der Kl. Schadensersatz wegen Auflösungsverschuldens des wirksam gekündigten Mietvertrages verlangen (§ 280 Abs. 1 BGB).

Der Senat geht aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 4. Januar 2016 sowie der Würdigung des gesamten Akteninhalts davon aus, dass der Mietvertrag mit dem (zwischenzeitlich verstorbenen) Bekl. zu 1) (im Folgenden: nur Bekl. zu 1) und dem Bekl. zu 2) abgeschlossen worden ist.

1. Die Parteien eines Mietvertrages werden allein durch den zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag bestimmt (Emmerich in: Bub/Treier/Drettmann, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, II, Rn. 464). Wer Vertragspartei geworden ist, ist durch Auslegung zu ermitteln, wobei die Angaben im Vertragsrubrum vorrangig sind (vgl. Kammergericht, 12. Zivilsenat, Urteil vom 20.12.2012 - 12 U 139/11, Tz. 23 nach juris).

Für die Stellung als Vertragspartner ist entscheidend, wer als Mieter im Mietvertrag aufgeführt ist und den Mietvertrag unterschrieben hat. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Unterschriftszeile der Stempelaufdruck einer Firma beigefügt ist. Daraus folgt nicht zwingend, dass der Vertragsschließende den Vertrag ausschließlich im Namen der Gesellschaft geschlossen hat (vgl. Senatsurteil vom 18.4.2002 - 8 U 33/01, GE 2002, 857, Tz. 2 und vom 3.7.2003 - 8 U 167/02, KGR 2004, 237).

Im Rubrum des schriftlichen Mietvertrages ist auf Mieterseite „M. T., Prokurist und Gesellschafter der n. GmbH“ sowie „Hn., Geschäftsführer von n. GmbH“ aufgeführt. Weiter ist hinzugefügt: „- beide nachfolgend Mieter -“.

Diese Bezeichnung spricht eindeutig dafür, dass beide Bekl. persönlich Mieter werden sollten. Der Hinweis auf ihre Stellung als Prokurist und Gesellschafter bzw. Geschäftsführer der n. GmbH ist nur dahin zu verstehen, dass die Räume - was zwischen den Parteien unstreitig ist - für die GmbH genutzt werden sollten. Dies ändert aber nichts daran, dass nach dem - für die Parteienstellung maßgeblichen - Rubrum beide Bekl. persönlich Mieter geworden sind.

Beide Bekl. haben den Mietvertrag auch auf den für die Mieterseite vorgesehenen Unterschriftenzeilen unterzeichnet. Hier sind beide Bekl. persönlich als Mieter angegeben und im Übrigen ohne Zusätze ihrer Funktionen bei der n. GmbH. Der Kl. weist in der Berufung zudem zu Recht darauf hin, dass der Bekl. zu 2) die Unterschrift ohne den Zusatz „ppa.“ geleistet hat, obwohl er selbst im eMail-Verkehr diesen Zusatz stets seinem Namen beigefügt hat (vgl. eMail vom 12.1.2016). Zwar ist dies für sich genommen nur ein schwaches Indiz für die Vertragsstellung des Bekl. zu 2) persönlich. Jedoch fügt sie sich bei der Gesamtwürdigung in die vom Senat getroffenen Feststellungen ein. Der Bekl. zu 2) konnte bei seiner Anhörung vor dem Senat auch keine plausible Erklärung dafür bieten, warum hier dieser Zusatz nicht verwendet worden ist.

Soweit sich unter den Unterschriftenzeilen der Mieter der Stempelaufdruck der n. GmbH befindet, ändert dies an der vorgenommenen Würdigung nichts (vgl. Senatsurteil vom 18.4.2002 - 8 U 33/01, aaO.), ist dies doch nur ein Hinweis auf den Nutzer der angemieteten Gewerberäume.

Die Anlage 1 zum Mietvertrag ist überschrieben mit „Anlage 1 zum Gewerbemietvertrag Dr. A. D./M. T. und H. J.“ und von beiden Bekl. auf Mieterseite unterzeichnet. Hierdurch ist die Mieterstellung beider Bekl. persönlich hinreichend und deutlich dokumentiert.

2. Auch der Gang der Vertragsverhandlungen im Vorfeld des Abschlusses des Mietvertrages spricht dafür, dass die Parteien die Mieterstellung der beiden Bekl. persönlich ins Auge gefasst und auch vereinbart haben. So hat der Kl. mit eMail vom 11. Januar 2016 bei dem Bekl. zu 2) u. a. angefragt, wer sich für die Räume bewirbt. Mit Antwort-Mail vom 12. Januar 2016 teilte der Bekl. zu 2) mit, dass sich das Unternehmen n. GmbH bewirbt, und formulierte wörtlich weiter: „Sie können gerne den Geschäftsführer Herrn H. J. und den Prokuristen und Gesellschafter Herrn M. T. auch mit ins Rubrum nehmen“.

In das Rubrum des Mietvertrages sind die Bekl. mit den in der vorgenannten eMail angegebenen Funktionen aufgenommen worden. Damit hat der Kl., der den Mietvertrag unstreitig vorbereitet hatte, die Angaben aus der eMail des Bekl. zu 2) direkt in den Mietvertrag übernommen.

Darüber hinaus weist der Kl. darauf hin, dass er in der eMail vom 2. Februar 2016 - unter Übersendung des dann unterzeichneten Entwurfs des Mietvertrages - die Bekl. aufgefordert hat, folgende Unterlagen zur Vertragsunterzeichnung mitzubringen, nämlich u. a. „Selbstauskunft von beiden Mietern“ (Hervorhebung durch den Senat). Auch dies ist ein Hinweis darauf, dass die Parteien davon ausgegangen sind, dass die beiden Bekl. persönlich Mieter werden sollten.

Der Bekl. zu 2) hat zwar zunächst im Termin vor dem Senat angegeben, eine solche Selbstauskunft nicht abgegeben zu haben. Nachdem die Kl.vertreterin die „Gewerbemiete - Anmietungsauskunft“ des Bekl. zu 2) vorgelegt hat, hat der Bekl. zu 2) erklärt, dass die Unterschrift hierauf von ihm stammt. Das Formular sei aber nicht von ihm, sondern vom Zeugen T. oder dem Bekl. zu 1) ausgefüllt worden.

Beide Bekl. haben dem Kl. ferner eine Kopie ihres Personalausweises übergeben, was ein weiteres Indiz für die persönliche Bezogenheit ist.

Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass auch die Einlassungen der Bekl., die Räume hätten als Shisha-Bar genutzt werden sollen, mit dem Geschäftsgegenstand der n. GmbH nicht in Einklang zu bringen sind. Die n. GmbH hat als Geschäftsgegenstand die Ausführung von Hoch- und Tiefbauarbeiten und den Handel mit Baumaterialien aller Art. Dass eine GmbH mit diesem Unternehmenszweck als Betreiber einer Shisha-Bar auftritt, erscheint wenig glaubhaft.

3. Den Bekl. ist der Beweis für ihre Behauptung, den Vertrag nicht persönlich, sondern nur für die n. GmbH abgeschlossen zu haben, nicht gelungen. Durch die Aussagen des Bekl. zu 2) im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Senat und die Aussage des Zeugen T. vor dem Landgericht konnten die Bekl. den schriftlichen Mietvertrag nicht widerlegen. (wird ausgeführt)

Wenn sich auf der Unterschriftsleiste des Mietvertrages der Firmenstempel der GmbH befindet, heißt das noch lange nicht, dass diese auch Mieterin geworden ist, so das Kammergericht in einem Fall, in dem im Rubrum des Vertrages (nur) die Organe der GmbH aufgeführt waren.

Auf die Nachfrage des Klägers, wer sich denn um die von ihm zur Anmietung angebotenen Geschäftsräume bewerbe, teilte der Beklagte zu 2) als damaliger Prokurist mit, dass es sich um eine GmbH handele und der Kläger ihn und den damaligen Geschäftsführer „auch mit ins Vertrag nehmen“ könne. Im daraufhin am 4. Januar 2016 abgeschlossenen Mietvertrag waren auf Mieterseite der Beklagte zu 2) („Prokurist und Gesellschafter der xxx GmbH“) und der damalige Geschäftsführer („von xxx GmbH“) aufgeführt und beide nachfolgend als Mieter bezeichnet worden; neben deren Unterschriften enthielt der Vertrag auf der Unterschriftsleiste auch den Firmenstempel der GmbH. Weil weder Zahlung der vereinbarten Kaution noch der seit dem 15. Februar 2016 fälligen Miete erfolgte, kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18. April 206 fristlos und verlangt rückständige Miete sowie Schadensersatz vom Beklagten zu 2) und den Beklagten zu 1) als den unbekannten Erben nach dem inzwischen verstorbenen Geschäftsführer der GmbH.

Das Landgericht Berlin wies die Klage nach Vernehmung eines Zeugen ab, weil dessen Aussage ergeben habe, dass nicht die Beklagten, sondern die GmbH Mieterin geworden sei. Auf die Berufung des Klägers änderte das Kammergericht das Urteil ab und verurteilte die Beklagten u. a. zur Zahlung rückständiger Miete und Schadensersatz. Schon aus dem Rubrum des Vertrages folge, dass der Beklagte zu 2) und deren damaliger Geschäftsführer Vertragspartner werden sollten und geworden seien. Der Zusatz auf ihre Funktion und die Hinzufügung des Firmenstempels hätten nur klargestellt, dass die Räume von der GmbH genutzt werden sollten. Auch der Gang der Vertragsverhandlungen spreche dafür, dass nicht die GmbH, sondern deren damaligen Organe Vertragspartner werden sollten; ihre gegenteilige Behauptung hätten die Beklagten nicht beweisen können.

Zwei Bemerkungen seien erlaubt:

1. MüKoBGB/Schubert, 8. Aufl., § 164 Rn. 123: „Steht die Unternehmensbezogenheit des Rechtsgeschäfts fest, besteht jedoch eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Vertrag mit dem Unternehmensinhaber zustande gekommen ist und der Handelnde als Vertreter agiert hat. Wer danach behauptet, der Vertrag sei zwischen dem Handelnden und dem Unternehmensinhaber zustande gekommen, trägt dafür die Darlegungs- und Beweislast.“ Es kann doch wohl keinem Zweifel unterliegen, dass es sich hier um ein unternehmensbezogenes Geschäft der damaligen Beteiligten gehandelt hatte: Also traf nicht die Beklagten, sondern den Kläger die Beweislast dafür, dass Prokurist und Geschäftsführer selbst Vertragspartner geworden waren.

2. BGH, Urteil vom 18. Oktober 2017 - I ZR 255/16 -, juris: „Hegt das Berufungsgericht Zweifel an der Richtigkeit der entscheidungserheblichen Tatsachenfeststellungen, die sich auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertungen ergeben können, so sind nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO erneute Feststellungen geboten. Im Zuge dieser erneuten Tatsachenfeststellung muss das Berufungsgericht einen in erster Instanz vernommenen Zeugen gemäß § 398 Abs. 1 ZPO grundsätzlich nochmals vernehmen, wenn es seiner Aussage eine andere Tragweite oder ein anderes Gewicht als das erstinstanzliche Gericht beimessen möchte (st. Rspr.; BGH, Beschluss vom 5. April 2005 - IV ZR 253/05, VersR 2006, 949 Rn. 2; Beschluss vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 3/09, NJW-RR 2009, 1291 Rn. 4; Beschluss vom 5. Mai 2015 - XI ZR 326/14, NJW-RR 2015, 1200 Rn. 11; Beschluss vom 11. Juni 2015 - I ZR 217/14, NJW-RR 2016, 175 Rn. 9). Unterlässt es dies, so verletzt es den Anspruch der benachteiligten Partei auf rechtliches Gehör (vgl. BVerfG, NJW 2005, 1487; BGH, NJW-RR 2009, 1291 Rn. 4; BGH, Beschluss vom 21. März 2012 - XII ZR 18/11, NJW-RR 2012, 704 Rn. 6). Die erneute Vernehmung eines Zeugen darf unterbleiben, wenn sich das Berufungsgericht auf Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen, das heißt seine Glaubwürdigkeit (Hervorhebung durch die Redaktion), noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage, das heißt deren Glaubhaftigkeit, betreffen, und es die Zeugenaussage deshalb ohne Verstoß gegen das Verbot der vorweggenommenen Beweiswürdigung bewerten kann, weil es keines persönlichen Eindrucks von dem Zeugen bedarf (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juni 1991 - VIII ZR 116/90, NJW 1991, 3285, 3286; Urteil vom 10. März 1998 - VI ZR 30/97, NJW 1998, 2222, 2223; BGH, NJW-RR 2009, 1291 Rn. 5; NJW-RR 2012, 704 Rn. 7). Diesen Maßstäben wird das Berufungsurteil nicht gerecht.“

In der Entscheidung führt das Kammergericht, das die Ladung des Zeugen von der – unterbliebenen – Einzahlung eines Auslagenvorschusses abhängig gemacht hatte, aus, dass „erhebliche Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen …“ bestünden und die Beklagten der sie treffenden Beweislast (auch) deshalb nicht nachgekommen seien.

Wie wollte das KG ohne persönlichen Eindruck die Glaubwürdigkeit des Zeugen in Zweifel ziehen? Das steht doch in eklatantem Widerspruch zu der vom BGH in ständiger Rechtsprechung für notwendig gehaltenen Wiederholung der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme und bedeutet letztendlich einen Verstoß gegen das grundgesetzlich garantierte Recht auf rechtliches Gehör.