Mietvertrag für Überlassung an Arbeitnehmer kein Wohnraummietvertrag

1. Wohnraummiete ist nur dann anzunehmen, wenn die Räume dem Mieter zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse dienen sollen. Wenn ein Arbeitgeber Räume für die Überlassung an Arbeitnehmer mietet, liegt ein Mietverhältnis über andere Räume gemäß § 578 Abs. 2 BGB vor.

2. Die Geltung von Wohnraummietrecht wird nicht allein durch Verwendung eines Vertragsvordrucks für Mietverhältnisse über Wohnraum mit den entsprechenden für Wohnraummietrecht geltenden Regelungen vereinbart.

3. Die Schutzvorschrift des § 565 BGB (Eintritt des Vermieters in das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten) setzt voraus, dass ein Wohnraummietvertrag mit dem Dritten abgeschlossen wurde, was bei einer Dienstwohnung in der Regel ausscheidet.

4. Die Anmietung von Wohnraum zum Zwecke der Weitervermietung oder Überlassung als Wohnraum ist keine Zweckentfremdung. Dafür ist allein die tatsächliche Wohnnutzung entscheidend.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Berlin II vom 6.3.2024, 37 O 219/23, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung des Senats das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

Zur Begründung wird auf den vorausgegangenen Hinweis des Senats Bezug genommen, der folgenden Inhalt hat:

„I. Zu Recht ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass der Kl. gegen die Bekl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mieträume sowie ein Anspruch auf Auskunftserteilung zu den Nutzern der Mieträume zusteht.

1. […]

2. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist spätestens durch die in der Klageschrift erklärte ordentliche Kündigung, die der Bekl. nach dem unwidersprochenen Vortrag der Kl. im Schriftsatz vom 14.11.2023 am 31.3.2023 im Parteibetrieb zugestellt worden ist, zum 30.9.2023 wirksam beendet worden (§ 580a Abs. 2 BGB), so dass es auf die Frage, ob die in Ziffer 2.1 des Vertrags geregelte Befristung des Mietvertrags von den Wirksamkeitsvoraussetzungen des § 575 BGB und insbesondere dem tatsächlichen Eintritt der im Vertrag aufgelisteten Befristungsgründe abhängig war und deshalb schon am 30.9.2022 wegen Fristablaufs geendet hat, nicht mehr ankommt.

Entgegen der Auffassung der Bekl. finden auf den streitgegenständlichen Vertrag die Kündigungsschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB keine Anwendung; die Kl. benötigte deshalb weder einen berechtigten Grund zur Kündigung nach § 573 BGB noch stand der Bekl. aus Härtegründen ein Recht zum Widerspruch gegen die Vertragsbeendigung nach § 574 BGB zu.

a. Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis nicht um ein Wohnraummietverhältnis i.S.d. § 549 Abs. 1 BGB handelt, sondern um ein Mietverhältnis über andere Räume gemäß § 578 Abs. 2 BGB.

Entscheidend für die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohnraummietverhältnis i.S.d. § 549 Abs. 1 BGB ist nicht die Bezeichnung des Vertrags durch die Vertragsparteien oder ein etwaiger Wille der Beteiligten, sondern der Zweck, den der Mieter nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07 - GE 2008, 1318, Rn. 11, juris; Urteile vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18 -, GE 2020, 50 = BGHZ 223, 290, Rn. 21; vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19 -, GE 2021, 496, Rn. 23, juris, und vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 58/20 Rn. 18, juris; Schmidt-Futterer/Fervers, 16. Aufl. 2024, BGB vor § 535, Rn. 15, beck-online m.w.N.).

Wohnraummiete liegt danach (nur) vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18 aaO.; Schmidt-Futterer/Fervers, aaO.). Ob die vermieteten Räume tatsächlich zum Wohnen geeignet und letztlich auch (von Dritten) zu Wohnzwecken genutzt werden, spielt dagegen für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis keine Rolle.

Welchen Zweck die Parteien des jeweiligen Vertragsverhältnisses verfolgen, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der vertraglichen Vereinbarungen zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 58/20 -, Rn. 19, juris). Ist die Vertragspartei auf Mieterseite - wie im vorliegenden Fall - eine juristische Person, bedarf es jedoch in der Regel schon keiner weitergehenden Auslegung des Vertrages, weil eine juristische Person schon begrifflich weder selbst wohnen noch nahe Angehörige haben kann, so dass auch der Vertragszweck nicht auf die Erfüllung eigener Wohnbedürfnisse gerichtet sein kann (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07 -, GE 2008, 1318, Rn. 12, juris; Schmidt-Futterer/Fervers, aaO., Rn. 16, beck-online; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO., § 580a Rn. 13). Dies gilt selbst dann, wenn eine GmbH Räume anmietet, um diese ihrem eigenen Geschäftsführer als Wohnräume zu überlassen (vgl. BGH, aaO.).

Dieses Ergebnis entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH seit der Entscheidung vom 11.2.1981 zum Az. VIII ZR 323/79. Dort hat der BGH den bis dahin in Rechtsprechung und Literatur noch bestehenden Streit (vgl. die Nachweise im zitierten Urteil in Rn. 9 ff. bei juris), ob sich die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohnraummietverhältnis i.S.d. § 549 BGB danach richtet, wie der Mieter selbst die Räume nach dem Willen der Vertragsteile nutzt, oder ob - wie auch die Bekl. meint - darauf abzustellen ist, welcher Nutzung die Räume letztlich zugeführt werden sollen, in Anlehnung an die Entscheidung des RG vom 7. März 1928 zum Az. VIII 37/29 (RGZ 124, 4) dahin entschieden, dass es allein auf den beabsichtigten vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters als Vertragspartner ankommt, und darauf, ob er persönlich die Räume für seine eigenen Wohnbedürfnisse (oder die seiner engen Angehörigen) nutzen will, mit der Folge, dass ‚ein Mietvertrag, nach dem nicht der Mieter, sondern Bedienstete des Mieters zur Nutzung der Räume als Wohnung berechtigt sind, nicht als Wohnungsmietvertrag bezeichnet werden kann‘. Denn der Vertragszweck für den Mieter bestehe in einem solchen Fall darin, Räume für seine Angestellten zur Verfügung zu haben, um damit seinem Geschäftsbetrieb zu dienen, und sei somit für ihn selbst rein wirtschaftlicher Natur (vgl. BGH, Urteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79 -, Rn. 12 f., juris; vgl. auch Rechtsentscheid in Mietsachen vom 21. April 1982 - VIII ARZ 16/81 -, BGHZ 84, 90-101, Rn. 13).

Gewichtige neue Argumente gegen diese seitdem in ständiger Rechtsprechung vertretene Ansicht, der sich auch die Literatur weitgehend angeschlossen hat, trägt die Bekl. mit der Berufung nicht vor, zumal diese Auffassung jedenfalls seit der Einführung des § 578 Abs. 3 BGB auch nicht mehr dem Willen des Gesetzgebers entsprechen dürfte, weil es der dort für bestimmte ‚Hauptmietverträge‘ angeordneten Geltung des sozialen Mietrechts nicht bedürfte, wenn die ‚Weiterüberlassungsfälle‘ bereits von § 549 Abs. 1 BGB erfasst wären (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, aaO., § 549 Rn. 8; MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 565 Rn. 1).

Die von der Bekl. zur Unterstützung ihrer Auffassung zitierte Formulierung des BGH aus der Entscheidung vom 17.1.2018 zum Az. VIII ZR 241/16, wonach der Endmieter ‚in gleicher Weise Kündigungsschutz genießen sollte, als wenn er direkt vorn Eigentümer gemietet hätte‘ (Rn. 29 nach juris), bezog sich gerade nicht auf die Einordnung des Hauptmietvertrags, sondern auf die Frage der Anwendbarkeit der Schutzvorschrift des § 565 BGB, nachdem das Hauptmietverhältnis dort wirksam gemäß § 580 a Abs. 2 BGB gekündigt worden war.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die Frage, ob die - für den Fall einer gewerblichen Zwischenvermietung zum Schutz der tatsächlichen Wohnungsnutzer eingeführte - Vorschrift des § 565 BGB zur Anwendung kommt, für die Einordnung des Mietverhältnisses nicht erheblich, da die Vorschrift schon nach ihrem Tatbestand nicht alle Fälle einer Weiterüberlassung erfasst (z. B. bei fehlender Gewinnerzielungsabsicht oder fehlendem eigenen wirtschaftlichen Interesse des Hauptmieters hinsichtlich der Weiterüberlassung, vgl. BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14, Rn. 22, juris). Anders als die Bekl. meint, zielt der Regelungszweck des § 565 BGB nicht darauf ab, jeden Wohnungsmieter in Weitervermietungsfällen gegenüber dem Hauptvermieter zu schützen, sondern nur in besonderen Konstellationen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung zu Wohnzwecken wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14 -, GE 2016, 389, Rn. 24, juris; Urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16 -, GE 2018, 323, Rn. 21, juris).

b. Entgegen dem Berufungsvorbringen der Bekl. kann auch nicht festgestellt werden, dass die Bekl. und die Voreigentümerin als ursprüngliche Vermieterin die Anwendung der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB oder sogar des gesamten Wohnraummietrechts auf den Vertrag rechtsgeschäftlich vereinbart hätten.

Zwar weist die Bekl. zu Recht darauf hin, dass die Geltung von Wohnraummietrecht oder auch nur einzelner Mieterschutzvorschriften im Einzelfall - ggf. auch stillschweigend - von den Vertragsparteien des Gewerbemietverhältnisses vereinbart werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, NJW 1985, 1772; s.a. Senat, Urteile vom 8. Dezember 2014 - 8 U 117/14, GE 2016, 257, juris Rn. 21, und vom 27. August 2015 - 8 U 192/14, MDR 2015, 1288, Rn. 30 bei juris m.w.N.).

Ein darauf gerichteter übereinstimmender Wille der (ursprünglichen) Vertragsparteien ist jedoch weder den Regelungen des Vertrages noch den sonstigen Umständen zu entnehmen.

Eine ausdrückliche Erklärung, dass die (ursprünglichen) Parteien des Mietvertrags den gesamten Vertrag entgegen der gesetzlichen Wertung dem Wohnraummietrecht unterstellen wollten oder jedenfalls die Regelungen des besonderen gesetzlichen Kündigungsschutzes für Wohnraummieter zur Anwendung kommen sollten, ist dem Vertrag nicht zu entnehmen. Zu den Voraussetzungen für eine vermieterseitige Kündigung verhält sich der Vertrag nicht; auch die in Ziffer 3 geregelte Kündigungsfrist für den Mieter entspricht zwar inhaltlich der in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB für den Wohnraummieter geregelten gesetzlichen Kündigungsfrist, nimmt die Norm selbst jedoch gerade nicht in Bezug.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist der Vertragsurkunde oder den sonstigen Umständen auch keine entsprechende stillschweigende Übereinkunft der (ursprünglichen) Vertragsparteien zu entnehmen (§§ 133, 157 BGB).

Insbesondere ergibt sich ein solcher übereinstimmender Wille der Parteien nicht allein aus der Bezeichnung des Vertrags, der Anlehnung mehrerer vertraglicher Vereinbarungen an die gesetzlichen Regelungen für Wohnraum oder der Verwendung eines Vertragsvordrucks ‚für Mietverhältnisse über Wohnraum‘.

Erforderlich wäre vielmehr das Zutagetreten einer bewussten Einigung der (ursprünglichen) Vertragsparteien, dass der Vertrag entgegen der gesetzlichen Wertung dem Wohnraummietrecht unterfallen soll. Denn konkludente Willenserklärungen setzen das Bewusstsein voraus, dass eine Willenserklärung überhaupt möglicherweise erforderlich ist, hier also das Bewusstsein der ursprünglichen Vertragsparteien, dass auf den Vertrag nach der gesetzlichen Wertung grundsätzlich Geschäftsraummietrecht Anwendung findet, und dass es deshalb für die Geltung einzelner Mieterschutzvorschriften oder des Wohnraummietrechts insgesamt einer besonderen Vereinbarung bedurfte (vgl. Senat, Urteil vom 8. Dezember 2014 - 8 U 117/14, GE 2016, 257, juris Rn. 25).

Ein solches übereinstimmendes Bewusstsein der (ursprünglichen) Vertragsparteien ist jedoch weder ersichtlich noch vorgetragen.

Insbesondere kann ein solches Bewusstsein nicht der - kommentarlosen - Verwendung eines Vordrucks für Wohnraummietverträge mit den entsprechenden, dem Wohnraummietrecht entlehnten Regelungen (Kündigungsfristen für den Mieter entsprechend § 573c BGB, Regelungen zur Tierhaltung, Kaution etc.) entnommen werden, da dies auch darauf zurückzuführen sein kann, dass nach dem übereinstimmenden Verständnis der Parteien für die vermieteten Räume im Ergebnis eine Nutzung als Wohnraum vorgesehen war und sich die Parteien über das anwendbare Recht im Übrigen schlicht keine Gedanken gemacht haben, oder dass sie sogar - wie die Bekl. der Bezugnahme auf die Vorschrift des § 575 BGB und der Auflistung entsprechender Gründe für die Befristung sowie den weiteren im Vertrag zitierten Normen aus dem Wohnraummietrecht entnehmen zu können meint - irrtümlich davon ausgegangen sind, dass der Vertrag dem Wohnraummietrecht unterliegt. In diesem Fall hätte ihnen aber das Bewusstsein gerade gefehlt, mit der Verwendung eines Vordrucks für Mietverhältnisse über Wohnraum eine rechtlich relevante Willenserklärung zum anwendbaren Recht abzugeben. Denn die bloße stillschweigende Billigung einer von beiden Parteien irrtümlich als vorgegeben angenommenen Rechtslage kann einen tatsächlich erforderlichen rechtsgeschäftlichen Willen zur Anwendung der irrtümlich für anwendbar gehaltenen Regelungen und dessen Erklärung nicht ersetzen (vgl. BGH, Urteil vom 10. Mai 1968 - V ZR 221/64 -, Rn. 25, juris).

Vor dem Hintergrund, dass vor allem die Anwendung der Kündigungsschutzregelungen des Wohnraummietrechts für die Kl. bzw. die Voreigentümerin als Vermieterin erheblich nachteiliger ist als die Anwendung von Geschäftsraummietrecht (vgl. BGH, Urteil vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 58/20 -, Rn. 25-29, juris; Urteil vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19 -, GE 2021, 496, Rn. 31-35, juris), konnte und durfte die Bekl., selbst wenn ihr - was sie selbst allerdings gar nicht geltend macht - bei Abschluss des Vertrags bewusst gewesen wäre, dass der Vertrag nach der gesetzlichen Wertung dem Mietrecht für Geschäftsräume unterstehen würde, ohne das Hinzutreten weiterer Anhaltspunkte oder Erklärungen allein die Verwendung eines Vertragsmusters für Wohnraummietverträge nach den Grundsätzen des Erklärungsempfängerhorizonts (vgl. Ellenberger in: Grüneberg, 83. Aufl. 2024, § 133 BGB Rn. 8 ff. m.w.N.) jedenfalls nicht dahin verstehen, dass die Kl. bzw. die Voreigentümerin damit von sich aus und ohne jegliche Forderung seitens der Bekl. ein ihren eigenen Interessen diametral entgegenlaufendes „Angebot“ abgeben wollte, von dem anwendbaren Gewerberaummietrecht abzuweichen, zumal der Voreigentümerin als Vermieterin ja offenkundig daran gelegen war, sich von dem Vertrag in absehbarer Zeit wieder lösen zu können, wie Ziffer 2.1 des Vertrags zeigt. Die Berücksichtigung der vermieterseitigen Interessen bei der Frage, wie die Bekl. das Verhalten der Voreigentümerin bei Vertragsschluss verstehen durfte, stellt auch keine einseitige Interessenberücksichtigung dar, zumal die Bekl. ihrerseits nicht vorgetragen hat, aufgrund welcher besonderen - über die gesetzlichen Wertungen hinausgehenden - Interessenlage die Vertragsparteien hier den Vertrag - stillschweigend - zu ihren Gunsten dem Wohnraummietrecht hätten unterstellen wollen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. steht dieser Auslegung der vertraglichen Vereinbarung das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) nicht entgegen. Denn die Anmietung von Wohnraum zum Zwecke der Weitervermietung oder -überlassung als Wohnraum stellt schon keine Zweckentfremdung i.S.d. § 2 Abs. 1 ZwVbG dar, auch wenn der Hauptmietvertrag nicht den Vorschriften des Wohnungsmietrechts unterliegt. Vielmehr ist im Rahmen des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes allein die tatsächliche Wohnnutzung entscheidend (vgl. Bub/Treier, MietR-HdB, Kapitel II. Abschluss, Inhalt und Änderung des Mietvertrages, Rn. 42, beck-online, m.w.N.).

2. Der Bekl. ist die Räumung der streitgegenständlichen Wohnung auch nicht deshalb gemäß § 275 Abs. 1 BGB unmöglich, weil die Kl. gemäß § 565 BGB ab dem Zeitpunkt der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses mit der Bekl. als Vermieterin in deren Überlassungsverhältnis mit den Nutzern der Wohnung eingetreten wäre und diese daher nach wie vor zum Besitz und zur Nutzung berechtigt wären, ohne dass die Bekl. darauf Einfluss hätte (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12 -, GE 2013, 1648 = BGHZ 198, 337-346, Rn. 27).

Mangels näheren Vortrags der Bekl. zu Art und Ausgestaltung des Wohnraumüberlassungsverhältnisses mit ihren Arbeitnehmern ist eine Prüfung der Voraussetzungen des § 565 BGB, für deren Vorliegen die Bekl. die Darlegungs- und Beweislast trägt, schon nicht möglich.

Die Einlassung der Bekl., dass ihr die Arbeitnehmer für die Überlassung der Wohnräume kein Entgelt zahlen, sondern die Überlassung als Sachleistung mit dem Lohn verrechnet wird, spricht jedoch dafür, dass die Bekl. die streitgegenständliche Wohnung ihren Arbeitnehmern gerade nicht im Rahmen eines eigenständigen (Unter-) Mietvertrags überlassen hat (wozu sie im Übrigen ausweislich des Mietvertrags auch die Erlaubnis der Vermieterin hätte einholen müssen), sondern lediglich als Teil der Gegenleistung aus dem Dienstvertrag ohne gesonderten Mietvertrag (vgl. zur Unterscheidung Schmidt-Futterer, BGB vor § 576 Rn. 2a, beck-online; Drasdo, WuM 2019, 609; Bruns, NZM 2014, 535, beck-online; LAG Köln, Urteil vom 4. März 2008 - 11 Sa 582/07 -, Rn. 35, juris).

Zwar weist die Bekl. zu Recht darauf hin, dass für die Anwendung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB im Hinblick auf das Zwischenmietverhältnis ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Zwischenmieters ausreicht, auch wenn es nicht auf eine Gewinnerzielung aus der Vermietung an sich gerichtet ist (vgl. BGH, Urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16 -, GE 2018, 323, Rn. 24 - 27, juris).

In jedem Fall setzt die Anwendung von § 565 BGB aber, wie das Landgericht zu Recht festgestellt hat, neben dem Zwischenmietvertrag, der ein auf gewerbliche Weitervermietung gerichteter Mietvertrag sein muss, einen Wohnraummietvertrag mit dem Endnutzer voraus, dessen Durchführung unabhängig vom Bestand des Zwischenmietvertrages durch § 565 BGB gewährleistet werden soll (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 565 Rn. 8), während die Vorschrift nicht eingreift, wenn die Überlassung an den Dritten zwar zu Wohnzwecken erfolgt, aber nicht durch einen Wohnraummietvertrag, sondern etwa unentgeltlich (Leihe, Unterhaltspflicht etc.), weil es dann an einer Weitervermietung fehlt (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 565 Rn. 14). Wesentliches Merkmal des Mietvertrags ist dabei die Überlassung der Mietsache gegen Entrichtung der vereinbarten Miete (vgl. BeckOGK/Först, 1.1.2024, BGB § 565 Rn. 18).

Eine Anwendung auf Verträge über Dienstwohnungen scheidet daher in der Regel schon deswegen aus, weil diese Verträge in erster Linie Dienstverträge sind (vgl. Staudinger/Volker, Emmerich [2021] BGB § 566, Rn. 24), auf die das Mietrecht allenfalls analog anwendbar sein kann (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 535 Rn. 13). Ferner kommt die Vorschrift des § 565 BGB nur zur Anwendung, wenn der Vertrag zwischen dem Endnutzer und dem Zwischen(ver)mieter dem Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts unterliegt (vgl. Eisenhardt in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Aufl. 2018, Beendigung des Mietvertrags, Rn. 398; Gaedtke in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 565 BGB [Stand: 17.6.2024], Rn. 13; BGH, Beschluss vom 3. Februar 1999 - XII ZR 308/96 -, Rn. 2, juris). Ist dem Arbeitnehmer eine Werkdienstwohnung überlassen worden, richtet sich die Beendigung der Wohnraumüberlassung während des bestehenden Arbeitsverhältnisses jedoch ausschließlich nach arbeitsrechtlichen Bestimmungen. Die Vorschrift des § 576 b Abs. 1 BGB, zu deren Tatbestandsvoraussetzungen ebenfalls keinerlei Vortrag vorliegt, fände erst Anwendung, wenn das Arbeitsverhältnis bereits beendet ist und der Arbeitnehmer die Werkdienstwohnung noch bewohnt (vgl. Landesarbeitsgericht Köln, Urteil vom 4. März 2008 - 11 Sa 582/07 -, Rn. 36, juris, m.w.N.)

Aufgrund welcher konkreten vertraglichen Regelungen die Bekl. gegenüber ihren Arbeitnehmern an ‚das Wohnraummietrecht‘ gebunden ist, wie sie lediglich pauschal behauptet, ist jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Spätestens seit den Ausführungen des Landgerichts in der mündlichen Verhandlung war der Bekl. bekannt, dass die Anwendung der Vorschrift relevant werden könnte, so dass sie gehalten gewesen wäre, spätestens mit der Berufungsbegründung näher zu den Voraussetzungen des § 565 BGB vorzutragen.

Anders als die Bekl. meint, erfolgt ein Eintritt in das Mietverhältnis mit dem Endnutzer bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 565 BGB auch von Gesetzes wegen, ohne dass es einer Erklärung oder Zustimmung des Endnutzers bedarf (vgl. Staudinger/Volker Emmerich [2021] BGB § 565, Rn. 13; Grüneberg/Weidenkaff, BGB 83. Aufl. 2024, § 565 Rn. 5), so dass nicht ersichtlich ist, in welcher Hinsicht hier ein Hinweis des erstinstanzlichen Gerichts für die Vornahme irgendwelcher Erklärungen von Relevanz gewesen wäre. […]“

An dieser Beurteilung hält der Senat nach erneuter Prüfung und Beratung unter Berücksichtigung des Schriftsatzes der Prozessbevollmächtigten der Bekl. vom 19.8.2024 fest. […]

In der Sache wiederholt die Bekl. im Wesentlichen ihre bereits erstinstanzlich und in der Berufungsbegründung aufgeführten Argumente, ohne sich mit der Bewertung des Senats und der zitierten Rechtsprechung im Hinweisbeschluss auseinanderzusetzen. Dies gilt sowohl für die grundsätzliche Anwendung von Gewerbemietrecht auf einen mit einer GmbH als Mieterin abgeschlossenen Vertrag (über Wohnräume) als auch für die Auslegung des konkreten Vertrags unter Berücksichtigung des verwendeten Vertragsformulars, der Interessen der Parteien und des Zweckentfremdungsgesetzes.

Insbesondere bleibt der Senat bei seiner Einschätzung, dass allein die Ausrichtung der vertraglich geregelten Befristung an den Vorgaben des § 575 BGB der Bekl. aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers nicht den erforderlichen Rechtsfolgewillen der Kl. vermitteln konnte (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2021 - VI ZR 140/20 -, Rn. 14, juris; Urteil vom 16. September 2021 - IX ZR 213/20 -, Rn. 12, juris), den Vertrag auch ohne gesetzlichen Zwang insgesamt oder jedenfalls im Hinblick auf die Kündigungsschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB dem Wohnraummietrecht zu unterstellen. Der Senat verkennt nicht, dass die Vorschrift des § 575 BGB als Teil des Bestandschutzes im Wohnungsmietrecht (vgl. Weidenkaff in: Grüneberg, BGB, 83. Aufl. 2024, § 575 Rn. 1) in engem funktionalen Zusammenhang mit dem im Wohnungsmietrecht geltenden Kündigungsschutz und Befristungsverbot steht. Gleichwohl lässt diese Tatsache allein nicht den Schluss zu, dass die Kl. deshalb auch die §§ 573 ff. BGB auf den Vertrag angewendet wissen wollte. Im Gegenteil hat die Kl., wie auch die Bekl. betont, im vorliegenden Fall tatsächlich große Mühe darauf verwendet, den Anforderungen des § 575 BGB gerecht zu werden und das Mietverhältnis auf diese Weise einem etwaigen Kündigungsschutz und Befristungsverbot des Wohnraummietrechts gerade zu entziehen, so dass es fern liegt, dass sie das Mietverhältnis ohne gesetzlichen Zwang freiwillig dem sozialen Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts hat unterstellen wollen.

Wie bereits im Hinweisbeschluss dargelegt, kann die bloße inhaltliche Orientierung an bestimmten Rechtsvorschriften zudem nur dann eine gleichzeitige (konkludente) „Wahl“ dieser Vorschriften im Sinne einer tatsächlich getroffenen Entscheidung darstellen, wenn auch ein entsprechendes Erklärungsbewusstsein vorhanden ist. Daran fehlt es u. a., wenn derjenige, dem eine solche „Wahl“ allein aufgrund der Bezugnahme auf bestimmte Normen zugeschrieben werden soll, lediglich irrtümlich von der (zwingenden) Anwendbarkeit dieser Vorschriften ausgegangen ist (vgl. zur Frage der Rechtswahl im Internationalen Privatrecht: Lorenz in: BeckOK BGB, 56. Ed. 1.11.2020, EGBGB Art. 25 Rn. 21, beck-online). Allein die Vorstellung, dass bestimmte Rechtsvorschriften anwendbar seien, reicht für eine willentliche Entscheidung für deren Anwendbarkeit nicht aus (vgl. BGH, Urteil vom 15. Mai 2007 - X ZR 109/05 -, ZOV 2007, 27, Rn. 16, juris, zur Anwendbarkeit von altem oder neuem Recht; Martiny in: MüKoBGB, 8. Aufl. 2021, Rom I-VO Art. 3 Rn. 48, beck-online; Ferrari in: IntVertrR, 3. Aufl. 2018, VO [EG] 593/2008 Art. 3 Rn. 31, beck-online für die Rechtswahl im Internationalen Privatrecht). Sofern beide Parteien bei Abschluss des Mietvertrags irrtümlich davon ausgegangen sein sollten, dass dieser dem Wohnraummietrecht unterfällt, ist ein entsprechender Rechtsfolgewille bereits auf beiden Seiten nicht ersichtlich (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09 -, Rn. 18, juris).

Soweit sich die Bekl. in ihrer Stellungnahme auf die Entscheidung des Senats vom 8. Dezember 2014 zum Az. 8 U „11/14“ (gemeint ist offensichtlich „117/14“) beruft, ergibt sich aus dem Zusammenhang, dass dort mit „den maßgeblichen Schutzvorschriften“ die Regelungen des Kündigungsschutzes in §§ 573 bis § 574c BGB gemeint waren, die im hier streitgegenständlichen Mietvertrag gerade nicht ausdrücklich erwähnt und vereinbart sind. Die dort zitierte Entscheidung des OLG Hamburg stützt im Übrigen die vom Senat vertretene Auffassung. Auch das OLG Hamburg hat den dortigen Mietvertrag trotz Verwendung eines Formularvertrags für die Vermietung von Wohnraum grundsätzlich dem Recht der Geschäftsraummiete unterstellt und lediglich einen unbestimmten Rechtsbegriff in einer (nach Auffassung des OLG Hamburg) „offensichtlich“ dem Wohnraummietrecht entlehnten Klausel des Vertrags auch im Gewerbemietrecht für anwendbar gehalten und entsprechend den im Wohnraummietrecht geltenden Grundätzen ausgelegt (vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 29. Oktober 1997 - 4 U 61/97, BeckRS 1998, 483, beck-online). Der weiteren zitierten Entscheidung des OLG Naumburg ist schon nicht zu entnehmen, ob der Vertrag möglicherweise eigenständige, dem Wohnraummietrecht entsprechende Kündigungsschutzregelungen enthielt. Soweit das OLG Naumburg für seine Annahme einer konkludenten Vereinbarung von Wohnraummietrecht auf die Überschrift des Vertrags und die Verwendung eines entsprechenden Vertragsformulars abgestellt hat, kommt dem nach der (nach der Entscheidung des OLG Naumburg ergangenen) Rechtsprechung des BGH, wie bereits im Hinweisbeschluss dargelegt, für sich allein keine hinreichende Aussagekraft für den Parteiwillen zu. Soweit das OLG Naumburg auf den Vollzug des Mietverhältnisses und insbesondere Mieterhöhungsverlangen nach dem MHG abstellt mit der Begründung, dass die Regelungen über die Miethöhe im Wohnraummietrecht zusammen mit den Kündigungsschutzvorschriften einen sich gegenseitig bedingenden Schutzmechanismus bewirkten (vgl. Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 22. Juli 1993 - 2 RE-Miet 1/92 -, Rn. 19, juris), ist Derartiges im vorliegenden Fall schon nicht vorgetragen.

Schließlich vermag der Senat weiterhin nicht nachzuvollziehen, inwiefern die Bekl. als ihrerseits unternehmerisch tätiges Unternehmen wirtschaftlich schwächer oder schutzwürdiger ist als die Kl. Sie selbst kann und wollte die gemieteten Wohnungen nicht selbst bewohnen und nutzt diese - ebenso wie die Kl. - ausschließlich zur Verfolgung ihrer wirtschaftlichen Interessen, so dass nicht ersichtlich ist, warum sie dafür eines besonderen Schutzes gegenüber der Kl. bedarf. Soweit das Interesse der Bekl. darin liegt, die Wohnungen weiterhin als Unterkunft für ihre Arbeitnehmer zu nutzen, ist es nicht Zweck der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts, solche ausschließlich wirtschaftlichen Interessen zu schützen.

Es bleibt auch dabei, dass es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt, gerade weil zur Beantwortung der Frage, ob Wohnraummietrecht vereinbart ist, der jeweilige Mietvertrag mit seinen konkreten vertraglichen Vereinbarungen auszulegen ist. Eine divergierende obergerichtliche Rechtsprechung liegt insoweit nicht vor.

Wohnraummietrecht gilt nur, wenn die Räume dem Mieter zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse dienen. Mietet ein Arbeitgeber Räume für die Überlassung an Arbeitnehmer, gilt Gewerbemietrecht mangels zusätzlicher eindeutiger Vereinbarung auch dann, wenn zum Vertragsabschluss ein Wohnraummietvertrag verwendet wurde. Die Schutzvorschrift des § 565 BGB (Eintritt des Vermieters in das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten) gilt hier auch nicht, weil sie voraussetzt, dass ein Wohnraummietvertrag mit dem Dritten abgeschlossen wurde, was bei einer Dienstwohnung in der Regel ausscheidet. Für die Berliner Rechtssituation noch wichtig: Die Anmietung von Wohnraum durch Arbeitgeber zum Zwecke der Weitervermietung oder Überlassung als Wohnraum an Arbeitnehmer ist keine Zweckentfremdung.

Die Beklagte hatte eine Wohnung zur Überlassung an Arbeitnehmer gemietet. Von diesen verlangte sie keine Miete, sondern verrechnete die Überlassung als Sachleistung mit dem Lohn. Nach fristgerechter Kündigung durch die Vermieterin gab die Beklagte die Räume nicht zurück mit der Begründung, die Kündigung sei unwirksam, weil Wohnraummietrecht anzuwenden sei, was sich schon daraus ergebe, dass ein Zeitmietvertrag mit den entsprechenden Mieterschutzvorschriften des § 575 BGB abgeschlossen worden sei.

Darüber hinaus sei bei Vertragsschluss ein Vordruck für Wohnraummietverträge verwendet worden. Im Übrigen sei bei Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund von § 565 BGB die Klägerin in das Überlassungsverhältnis mit den Nutzern der Wohnung als Vermieterin eingetreten, sodass eine Räumung für die Beklagte unmöglich sei.

Das Kammergericht bestätigte das Urteil des Landgerichts Berlin, das die Beklagte zur Räumung verurteilt hatte. Das Mietverhältnis sei spätestens durch die ordentliche Kündigung wirksam beendet worden, ohne dass die Beklagte sich auf Kündigungsschutzvorschriften berufen könne. Wohnraummietrecht sei nur anzuwenden, wenn der Mieter nach dem Vertragszweck selbst wohnen solle. Zwar könne auch für andere Nutzungsverhältnisse die Geltung von Wohnraummietrecht vereinbart werden. Das setze jedoch eine bewusste Einigung voraus und folge nicht aus der kommentarlosen Verwendung eines Vordrucks für Wohnraummietverträge. Für eine gewerbliche Weitervermietung mit dem entsprechenden Schutz des Endmieters sei Voraussetzung, dass mit diesem ein Wohnraummietvertrag abgeschlossen worden sei, was bei der Überlassung als Dienstwohnung in der Regel ausscheide.

Mit der Entscheidung betritt das Kammergericht kein juristisches Neuland, sondern verweist auf die ständige obergerichtliche Rechtsprechung. Die ausführliche Begründung ist gleichwohl lesenswert; sie führt geradezu lehrbuchmäßig aus, wann Wohnraummietrecht anzuwenden ist, wann eine Vereinbarung zur Anwendung des Wohnraummietrechts in anderen Fällen vorliegt und wann aufgrund von § 565 BGB eine gewerbliche Zwischenvermietung mit entsprechendem Schutz des Endmieters anzunehmen ist.