Mietvertrag als Grundgeschäft für dingliches Wohnrecht

Zum nachträglichen Wegfall des Rechtsgrunds für die Bewilligung des Wohnungsrechtes wegen der ausgebliebenen Entgeltleistung aus einem parallel abgeschlossenen Mietvertrag.

II. Die zulässige Berufung der Kl. hat auch in der Sache Erfolg. Der Kl. steht ein Anspruch auf Zustimmung zur Löschung des eingetragenen Wohnungsrechts nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB zu.

1. Nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Bekl. zur „Herausgabe“ des Wohnungsrechtes verpflichtet, soweit er dieses durch Leistung der Kl. erlangt hat und der rechtliche Grund der Leistungsgewährung später weggefallen ist. Diese Voraussetzungen liegen vor.

a) Der Bekl. hat durch die Leistung der Kl. das Wohnungsrecht erlangt. Dingliche Rechte - wie etwa auch Dienstbarkeiten - sind als vorteilhafte Rechtsstellung und damit als Bereicherungsgegenstand im Sinne des § 812 Abs. 1 BGB anerkannt (vgl. nur Palandt/Sprau, BGB, 77. Auflage 2018, § 812 Rn. 9). Das im Grundbuch eingetragene Wohnungsrecht hat der Bekl. aufgrund der Bewilligung durch die Kl. erlangt. […]

b) Der rechtliche Grund für die mit der Bewilligung des Wohnungsrechts verbundene Vermögensverschiebung ist im Nachhinein weggefallen. […]

Der Rechtsgrund für ein dingliches Wohnungsrecht ist der schuldrechtliche Vertrag, in dem der Eigentümer und der Berechtigte die Bestellung des Wohnungsrechts vereinbart haben. Ein abgeschlossener Mietvertrag stellt daher grundsätzlich nicht den Rechtsgrund für das eingeräumte Wohnungsrecht dar, weshalb im Regelfall seine Kündigung nicht zum Wegfall des Rechtsgrundes führt (vgl. nur BGH, NJW-RR 1999, 376). Über diesen Grundfall hinausgehend können die Parteien jedoch die nebeneinander bestehenden Rechtsverhältnisse miteinander verknüpfen (vgl. nur BeckOGK/Kölmel, § 1093 Rn. 58; Staudinger/Reymann, 2017, § 1093 Rn. 13; siehe ferner OLG Köln, NZM 1998, 930). Gerade bei wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen besteht ein berechtigtes Sicherungsinteresse des Eigentümers daran, dass er das vereinbarte Entgelt erhält (Staudinger/Reymann, aaO., Rn. 14; vgl. auch BeckOGK/Kölmel, aaO., Rn. 59 ff.). Hiervon ist vorliegend auszugehen. Die Parteien haben zwar nicht mit einer jeden Zweifel ausschließenden ausdrücklichen Vereinbarung ein Kündigungsrecht für den Fall ausbleibender Entgeltzahlungen vereinbart. Aus dem abgeschlossenen Vertrag geht jedoch unmissverständlich hervor, dass der Bestand der Verpflichtung zur Gewähr des Wohnungsrechts mit der Entgeltzahlung verknüpft sein sollte. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der in dem notariellen Vertrag festgehaltenen schuldrechtlichen Abrede. Nach dieser wurde das Wohnungsrecht entgeltlich eingeräumt. Der Mietzins sollte sich nach dem Mietvertrag zwischen den Beteiligten richten. Bereits hiermit haben die Vertragsparteien zum Ausdruck gebracht, dass eine monatliche Nutzungsentgeltzahlung nach Maßgabe des Mietvertrages erfolgen sollte. Eine solche Regelung impliziert, dass für den Fall des Ausbleibens der Nutzungsentgeltzahlungen ebenfalls die mietvertraglichen Sanktionsmöglichkeiten greifen sollten. Anderenfalls wäre die Kl. als Verpflichtete rechtlos gestellt. Die Verknüpfung der Entgeltzahlungspflicht mit den Inhalten des Mietvertrages offenbart jedoch den Willen der Parteien, für das der Bewilligung des Wohnungsrechts zugrundeliegende Schuldverhältnis keine geringeren Absicherungs- und Sanktionsmöglichkeiten für den Fall ausbleibender Entgeltzahlungen vorsehen zu wollen. Vielmehr zeigt der Wortlaut der schuldrechtlichen Vereinbarung auf, dass insofern ein Gleichlauf gewollt war. Dies entsprach auch der sonstigen Interessenlage der Parteien. Hätte ein einschränkungslos lebenslängliches und dinglich abgesichertes Recht gegeben werden sollen, hätte es eines danebenstehenden Mietvertrages nicht bedurft. Mit Blick auf die Entgeltzahlung wäre es lebensfremd, einen Willen der Parteien anzunehmen, den Bestand des Wohnungsrechts abweichend von dem des Mietverhältnisses zu regeln. Zwar sollten die Bekl. als Berechtigte in ihrer Stellung als Mieter gestärkt werden, doch sollte dies nicht so weit reichen, dass dies auch für den Fall der Nichtzahlung des Nutzungsentgelts gilt. Insofern ist mit der Kündigung des Mietverhältnisses auch das Schuldverhältnis für die Bewilligung des dinglichen Wohnungsrechts weggefallen.

Selbst wenn eine Verknüpfung nicht dergestalt anzunehmen wäre, dass die Kündigung des Mietverhältnisses auf den dem Wohnungsrecht zugrundeliegenden Schuldvertrag durchschlägt, wäre anzunehmen, dass eine schuldrechtliche Verpflichtung zur Aufhebung des Wohnungsrechts für den Fall begründet wäre, dass sich der Wohnungsberechtigte mit der geschuldeten Zahlung in Verzug befindet (vgl. etwa BeckOGK/Kölmel, § 1093, Rn. 59.1). Zumindest aber wäre zu sehen, dass bereits in der schuldrechtlichen Vereinbarung in dem Notarvertrag vom 29. Juli 2014 ausdrücklich eine Entgeltpflicht festgehalten ist. Insofern besteht aufgrund der Verpflichtung zur monatlichen Zahlung des Nutzungsentgeltes ein Dauerschuldverhältnis im Sinne des § 314 BGB, welches bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich gekündigt werden kann. Die Einstellung der Zahlung des Nutzungsentgelts muss als solcher wichtiger Grund angesehen werden. Unabhängig hiervon stellt die in dem Notarvertrag schuldrechtlich getroffene Leistungsbestimmung die mietähnliche Entgeltzahlung sowie die Wohnrechtsbestellung in ein Gegenseitigkeitsverhältnis, weshalb eine Rücktrittsmöglichkeit bezüglich des schuldrechtlichen Vertrags nach § 323 BGB besteht (vgl. nur Staudinger/Reymann, § 1093 Rn. 14; BeckOGK/Kölmel, § 1093 Rn. 59). Hieraus ergibt sich, dass - auch wenn der Bekl. der Rechtsansicht des Senats nicht nähertreten sollte - aus anderen Gründen der Schuldvertrag weggefallen ist bzw. ein schuldvertraglicher Anspruch auf Aufhebung des Wohnungsrechtes besteht. Dabei kann sich der Bekl. nicht darauf berufen, es habe eine Stundungsabrede hinsichtlich bestimmter Mietzinszahlungen bestanden. Eine solche hat er nicht nachvollziehbar vorgetragen. Sein Vortrag zu dem Gespräch am 7. August 2016 kann nicht dahin interpretiert werden, es sei eine Stundung vereinbart worden. Sein entsprechender Vortrag eröffnet hierauf keine Rückschlüsse.

Wenn im Zusammenhang mit der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts ein Mietvertrag abgeschlossen worden ist, hat dessen späterer Wegfall grundsätzlich keinen Einfluss auf den Bestand des Wohnungsrechtes. Aber eben nur grundsätzlich, wie das OLG Koblenz meint.

Die Klägerin hatte ein vom Beklagten bewohntes Hausgrundstück erworben und zu seinen Gunsten notariell ein Vorkaufsrecht und ein Wohnungsrecht bewilligt. Hinsichtlich des Wohnungsrechts enthält die notarielle Urkunde folgende Regelung: „Das Wohnungsrecht ist entgeltlich. Der Mietzins richtet sich nach dem Mietvertrag zwischen den Beteiligten.“

Nach Eintragung der Klägerin als Eigentümerin wurde am 20. November 2014 auch das Wohnungsrecht für den Beklagten in das Grundbuch eingetragen. Am 30. November 2014 schlossen die Parteien einen Mietvertrag. Bis Juli 2015 zahlte der Beklagte die Monatsmiete von 650 € regelmäßig, danach teilweise überhaupt nicht, sodass die Klägerin mit Schreiben vom 6. Dezember 2016 die fristlose Kündigung des Mietvertrages und die Anfechtung der Wohnrechtbestellung erklärte.

Das Landgericht Trier wies die auf Zustimmung zur Löschung des Wohnungsrechts im Grundbuch gerichtete Klage ab, das OLG Koblenz gab ihr auf die Berufung der Klägerin statt, weil der rechtliche Grund für die Wohnrechtsbewilligung nachträglich weggefallen sei. Zwar könne sich die Klägerin weder auf Sittenwidrigkeit noch auf ein Anfechtungsrecht berufen. Jedoch sei der Rechtsgrund für die Bewilligung des Wohnungsrechts nachträglich i.S.d. § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen der – berechtigten – Kündigung des Mietvertrages weggefallen. Grundsätzlich sei zwar ein Mietvertrag nicht als Rechtsgrund für das eingeräumte Wohnungsrecht anzusehen. Wenn die Parteien aber beide Rechtsverhältnisse miteinander verknüpft hätten, führe der Wegfall des Mietvertrages auch zum Fortfall des Wohnungsrechts. So liege der Fall hier, weil aus dem notariellen Vertrag unmissverständlich hervorgehe, dass der Bestand des Wohnungsrechts mit der aus dem Mietvertrag folgenden Zahlungsverpflichtung verbunden sein sollte.