Mietvertrag

Mietvertrag; Wohnraumzuweisung; Bestätigung; Schriftform; Mieterhöhungserklärung; Betriebskostenvorauszahlung; Vorwegabzug; preisgebundenen Wohnraum; Beitrittsgebiet

1. Die Vermietung einer Wohnung an den früheren Eigentümer durch den Erwerber des Grundstücks bedurfte in der früheren DDR selbst dann der staatlichen Wohnraumzuweisung, wenn der Eigentümer die Wohnung vor dem Verkauf selbst genutzt hatte.

2. Ein ohne staatliche Zuweisung nichtiger Mietvertrag kann von den Mietvertragsparteien nach Aufhebung der Wohnraumlenkung bestätigt werden. Bei einem auf Lebenszeit abgeschlossenen Mietvertrag ist dazu aber die Einhaltung der Schriftform des § 566 BGB notwendig.

3. Eine Mieterhöhungserklärung für preisgebundenen Wohnraum in den neuen Bundesländern, mit der eine Betriebskostenvorauszahlung verlangt wurde, ist auch dann wirksam, wenn der Berechnung des Betriebskostenvorschusses auch diejenigen für einen auf dem Grundstück befindlichen Gewerbebetrieb zugrunde gelegt worden sind, für die darauf entfallenden Betriebskosten aber ein prozentualer Vorwegabzug gemacht worden ist.

4. Einer derartigen Mieterhöhung steht mangels anderer Anhaltspunkte eine Mietzinsvereinbarung über einen den preisrechtlich zulässigen Mietzins unterschreitenden Betrag nicht entgegen.

II. 1. Es kann dahinstehen, ob in der Umstellung des Klageantrages, mit dem ursprünglich die Feststellung begehrt wurde, daß die Mieterhöhungserklärung vom 26. August 1991 unwirksam ist, eine Klageänderung gem. § 263 ZPO deswegen liegt, weil nunmehr Feststellung begehrt wird, daß der Mietzins für die streitbefangene Wohnung sich nicht erhöht hat, oder ob der darin liegende Antrag als Erweiterung oder Beschränkung des Klageantrags gem. § 264 Nr. 2 ZPO nicht als Klageänderung anzusehen ist. Selbst wenn es sich um eine Klageänderung im Sinne des § 263 ZPO handeln würde, wäre diese sachdienlich. Denn der Streitstoff ist im wesentlichen derselbe; es kann der gesamte vorgetragene Tatsachenstoff bei der Entscheidung über den geänderten Klageantrag verwandt werden.

2. Die Klage in ihrer geänderten Form ist auch gem. § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Durch eine Feststellungsklage kann zwar weder die Feststellung der Wirksamkeit noch der Unwirksamkeit einer Willenserklärung (BGH, NJW 1990, 911) oder eines Elementes eines Rechtsverhältnisses, wohl aber die hier beantragte Feststellung eines Teilrechtsverhältnisses - nämlich ob sich die Miete erhöht - begehrt werden.

Die Kl. begehren nunmehr die Feststellung, daß sich der Mietzins durch die Mieterhöhungserklärung vom 26. August 1991 nicht erhöht hat. Darin ist das Begehren zu sehen, festzustellen, daß die ursprünglich zwischen den Parteien hinsichtlich des Mietzinses - als Teil des Mietverhältnisses - getroffene Vereinbarung weiterhin wirksam ist. Damit bezieht sich das Feststellungsbegehren aber nicht auf eine Willenserklärung, sondern auf einen Teil eines Rechtsverhältnisses.

3. Das erforderliche Feststellungsinteresse der Kl. ergibt sich daraus, daß sie Klarheit über den geschuldeten Mietzins haben müssen, um nicht einer Zahlungsklage und/oder Räumungsklage ausgesetzt zu werden.

4. Das Interesse der Kl. an der alsbaldigen Feststellung der Höhe des Mietzinses ist aber nur dann gegeben, wenn zwischen den Parteien ein Mietverhältnis wirksam begründet worden ist.

Der am 1. September 1986 geschlossene Mietvertrag war aber gemäß § 22 Abs. 2 der Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes - WLVO - vom 16. Oktober 1985 (GBl. I S. 301) nichtig, weil es unstreitig zu einer Zuweisung des Wohnraumes durch die zuständige Behörde nicht gekommen ist. Die Wohnraumzuweisung war hier nicht gemäß §§ 16 Abs. 3, 22 Abs. 1 S. 3 2. Hs. WohnraumlenkungsVO entbehrlich, wonach Wohnraum in Eigenheimen nicht der Erfassung unterlag, wenn dieser von Eigentümern bewohnt und ausgelastet wurde, somit auch nicht der Zuweisung bedurfte. Denn bei Abschluß des Mietvertrages hatte die Kl. zu 1), die früher Eigentümerin war, das streitbefangene Grundstück bereits an den Bekl. verkauft, und der Mietvertrag sollte gerade für die Zeit nach Eigentumsübergang gelten. Ob der Eigentümer in seiner Wohnung nach deren Verkauf verbleibt oder ein neuer Mieter einzieht, ist aber unter dem Blickwinkel der ratio der §§ 16 Abs. 3, 22 Abs. 1 S. 3 WohnraumlenkungsVO gleichzustellen; denn diese Vorschriften bezweckten die Erfassung und Verteilung des vorhandenen Wohnraumes. Mit dem Eigentumserwerb des Käufers befindet sich aber der vormalige Eigentümer in derselben Lage wie jeder Mieter: Er wohnt in fremdem Eigentum. Darin ist der Unterschied in dem sein Eigentum nutzenden Eigentümer zu sehen, den die Vorschriften der WohnraumlenkungsVO entsprechend anders behandelten.

Die Wohnraumlenkungsverordnung ist zwar mit Wirkung vom 1. September 1990 aufgehoben worden, aber die Parteien haben das nichtige Rechtsgeschäft nicht nach dem 3. Oktober 1990 wirksam gemäß § 141 BGB bestätigt (vgl. dazu LG Berlin, ZOV 1992, 467, 50). Denn eine wirksame Bestätigung hätte der Form bedurft, die für den ursprünglichen Abschluß des Mietvertrages erforderlich gewesen wäre (BGH, NJW 1985, 2480). Der auf Lebenszeit abgeschlossene Mietvertrag bedurfte aber - da § 141 BGB seit dem 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet gilt - der Schriftform des § 566 S. 1 BGB mit der Folge, daß auch die Bestätigung der Schriftform bedurfte. Denn dem Wortlaut des Gesetzes, nach dem die Bestätigung als erneute Vornahme des nichtigen Rechtsgeschäftes zu beurteilen ist, muß entnommen werden, daß die Bestätigung allen Erfordernissen für die Errichtung des Rechtsgeschäfts und mithin auch der für das Rechtsgeschäft vorgeschriebenen Form gerecht werden muß (BGH, a. a. O.). Zwischen den Parteien ist aber konkludent nach dem 3. Oktober 1990 nur ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen, indem der Bekl. die Wohnung den Kl. zum Gebrauch überlassen hat und die Kl. 50,00 DM monatlich als Mietzins an den Bekl. überwiesen haben.

2. Die Feststellungsklage in der Form des Hauptantrages ist jedoch unbegründet, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht mit der alten Mietzinsvereinbarung fortbesteht.

Die Parteien haben den Ausschluß des Rechts des Bekl., den Mietzins zu erhöhen, bei Abschluß des Mietvertrages weder ausdrücklich noch konkludent vereinbart. Bei dem auf unbestimmte Zeit geschlossenen mündlichen Mietvertrag ist eine Erhöhung der Miete gemäß § 11 Abs. 4 MHG nicht bereits gemäß § 1 S. 3 MHG ausgeschlossen, denn es fehlt an Umständen, die den Ausschluß einer Mieterhöhung rechtfertigen könnten.

III. Der Hilfsantrag, festzustellen, daß sich der Mietzins zum 1. Oktober 1991 auf 101,73 DM erhöht hat, ist unbegründet.

1. Über den Hilfsantrag war zu entscheiden, denn durch die Berufung des Bekl. fällt der auf einem einheitlichen Sachverhalt beruhende Hilfsantrag der Rechtsmittelinstanz auch ohne ausdrückliche Aufrechterhaltung an (Thomas/Putzo, ZPO, 17. Aufl., § 260 Rdnr. 4 c).

2. Der gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässige Hilfsantrag ist aber unbegründet.

Die Miete betrug mit Wirkung vom 1. Juli 1990 gemäß § 16 DMBilG anstelle von 50,00 Mark 50,00 DM. Gemäß der aufgrund des § 11 Abs. 3 Nr. 1 und 2 MHG erlassenen Ersten GrundmietenVO vom 17. Juni 1991 war der Bekl. berechtigt, den Mietzins ab 1. Oktober 1991 um 1,30 DM pro Quadratmeter Wohnfläche zu erhöhen (§ 1 Abs. 2) sowie gemäß der BetriebskostenumlageVO Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in angemessener Höhe zu verlangen. Die den Kl. zugegangene Mieterhöhungserklärung vom 26. August 1991 entspricht in Form und Inhalt § 11 Abs. 4 MHG in Verbindung mit den vorgenannten Rechtsverordnungen. Dem steht nicht entgegen, daß bei der Berechnung des anteilig zu tragenden Betriebskostenvorschusses Positionen, die maßgeblich der auf dem Grundstück befindliche Gewerbebetrieb verursachen dürfte, mitberechnet worden sind. Denn der Bekl. hat zum einen den Gewerbeanteil mit 33,33 % von den Betriebskosten abgezogen, und zum anderen werden die Betriebskosten im Wege der Vorschußzahlung erhoben, so daß deren genaue Höhe der späteren Endabrechnung unterfällt.

Der Erhöhung des Mietzinses auf 203,46 DM steht auch nicht der ursprünglich nur mit 50,00 Mark vereinbarte Mietzins, der unter dem nach den Arbeitsrichtlinien für die Bildung, Festsetzung und Anwendung von Mietpreisen des Magistrats von Berlin vom 12. April 1985 möglichen Mietpreis von 1,00 Mark pro Quadratmeter Wohnfläche lag, entgegen. Dem konkludent auf unbestimmte Zeit zustande gekommenen Mietvertrag lag kein übereinstimmender Parteiwille hinsichtlich der Vereinbarung eines Gefälligkeitsmietzinses zugrunde, da der Abschluß dieses Mietvertrages erkennbar in keinem Zusammenhang mit dem Abschluß des Grundstückskaufvertrages mehr stand.