Mietvertrag

Mietvertrag; Anfechtung; Ursachenzusammenhang; Haustürwiderruf

1. Der Mieter kann einen Mietvertrag nicht wegen arglistiger Täuschung anfechten, wenn er den zuvor mit dem Vermieter ausgehandelten Mietvertrag ungelesen unterschreibt.

2. Das Haustürwiderrufgesetz findet keine Anwendung auf Mietverträge über Wohnraum.

II. Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg, da die Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit des Mietvertrages vom 4. März 1989 unbegründet ist.

1. Der Mietvertrag vom 4.3.1989 ist nicht nach § 142 Abs. 1 BGB nichtig. Für eine Anfechtung durch die Kl. fehlt es an einem Anfechtungsgrund.

a) In Betracht kommt lediglich eine Anfechtung gemäß § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täuschung. Das Vorliegen einer Täuschungshandlung kann hierbei offenbleiben. Es war daher nicht erforderlich, über die Be-hauptungen der Kl. Beweis zu erheben, H. habe während des Gesprächs vom 4.3.1989 geäußert, es sei wegen des Eigentümerwechsels ein Neu-abschluß des Mietvertrages erforderlich, durch den sich jedoch an dem Mietverhältnis nichts ändere.

b) Denn die eventuelle Täuschung war für den Abschluß des Mietvertrages nicht kausal. Der gem. § 123 Abs. 1 BGB erforderliche Ursachenzusammenhang ist nur dann gegeben, wenn der Getäuschte die Willenserklärung ohne die Täuschung überhaupt nicht oder in anderer Weise abgegeben hätte (Heinrichs in: Palandt, BGB, 49. Auflage 1990, § 123 Anm. 4 m. w. N.). Die Kausalität entfällt jedoch, wenn der Getäuschte aufgrund eige-ner, selbständiger Überlegungen handelt (BGH WM 1974, S. 1023).

Nach den Angaben der Kl. bei ihrer Anhörung in der mündlichen Verhand-lung vor dem Berufungsgericht hat sie den bereit ausgefüllten Mietvertrag vom 4. März 1989 schließlich unterzeichnet, ohne ihn durchzulesen. Damit hat sie seinen Inhalt unabhängig von einer etwaigen Täuschung akzeptiert.

Ihr Verhalten war nicht mehr auf die - unterstellte - Täuschung zurückzuführen. Sie hat sich vielmehr aus freien Stücken entschlossen, das Ange-bot der Bekl. unbesehen anzunehmen.

2. Der Mietvertrag vom 4.3.1989 ist auch nicht gemäß § 1 I. HaustürWG un-wirksam. Das HaustWG findet entgegen der Ansicht des Amtsgerichts auf Mietverträge keine Anwendung.

a) Dies ergibt sich aus der Richtlinie des Rats der Europäischen Gemeinschaft vom 20.12.1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von au-ßerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABIEG Nr. L 372/31 vom 31.12.1985). Die Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft sind nach Art. 189 II EWGV verpflichtet, Richtlinien des Rats in in-nerstaatliches Recht umzusetzen. Dies ist durch das HaustWG geschehen. Auch in diesem Fall bleibt das europäische Recht jedoch Auslegungsmaßstab für das innerstaatliche Recht (LG Frankfurt NJW-RR 1989 S. 824). Nach Art. 3 II. lit. a findet die Richtlinie keine Anwendung auf Mietverträge über Immobilien, da unter diesen Begriff grundsätzlich nur Grundstücke fallen, steht die Vorschrift dem Wortlaut nach der Anwendung des HaustWG auf Wohnraummietverträge nicht entgegen.

Hier ist jedoch unter Berücksichtigung innerstaatlichen Rechts eine andere Auslegung geboten. Nach § 580 BGB ist die Wohnraummiete der Grundstücksmiete gleichgestellt. Wenn nach der Richtlinie die Anwendung auf Grundstücksmietverträge jedoch ausgeschlossen ist, kann die gebotene Harmonisierung von europäischem und innerstaatlichem Recht nur erfolgen, indem die Anwendung des HaustWG auf Wohnraummietverträge ebenfalls ausgeschlossen wird (vgl. auch LG Frankfurt, NJW-RR 1989, S. 824).

Dem steht auch nicht der in Art. 8 der Richtlinie niedergelegte Grundsatz des Mindestschutzes entgegen, da er dem Wortlaut nach auf das Gebiet der Richtlinie beschränkt ist. Die Nichtanwendbarkeit des HaustWG beruht jedoch ausschließlich auf § 580 BGB, der nicht der durch die Richtlinie ge-regelten Materie angehört.

b) Die Anwendung des HaustWG auf Mietverträge scheitert ferner an Art. 1 I der Richtlinie. Danach gilt die Richtlinie für Verträge über Warenlie-ferungen oder Dienstleistungen. Der Begriff "Vertrag über eine entgeltliche Leistung" in § 1 HaustWG ist somit einschränkend dahin auszulegen, daß Mietverträge nicht erfaßt werden.

c) Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß der innerstaatliche Gesetzgeber durch die Verwendung dieses Begriffs von der in Art. 8 der Richtlinie eingeräumten Möglichkeit günstigerer Regelungen Gebrauch gemacht hat (vgl. auch LG Frankfurt, NJW-RR 1989, S. 824). Wegen der vorstehend dargelegten Diskrepanz europäischer und innerstaatlicher Vorschriften wäre dies nur anzunehmen, wenn der Gesetzgeber dies deut-lich zum Ausdruck gebracht hätte, woran es aber mangelt.