Mietvertrag

Mietvertrag; Missbrauch der Vertretungsmacht; Rückdatierung; Kommunalen Wohnungsverwaltung

Eine den Mieter einseitig begünstigende Vereinbarung mit der Kommunalen Wohnungsverwaltung, die kurz vor der Währungsunion getroffen wurde, kann wegen Mißbrauchs der Vertretungsmacht unwirksam sein (hier: Rückdatierung).

Der Kl. ist Eigentümer eines Mietwohngrundstückes in Ber-lin-Mitte. Das Grundstück wurde aufgrund privatrechtlicher Vollmacht von dem VEB-KWV-Mitte verwaltet. Der Bekl. war aufgrund unbefristeten Miet-vertrages aus dem Jahre 1981 Mieter der in dem Hause befindlichen Gast-stätte. Mit Vertrag vom 28. Juni 1990 wurde das Mietverhältnis des Bekl. einvernehmlich mit der KWV umgewandelt in ein auf zweimal fünf Jahre befristetes Miet verhältnis zu einem feststehenden Mietzins von 608 DM monatlich für eine Gaststättengrundfläche von 135 m2.

Nach Kündigung der Verwaltervollmacht kündigte der Kl. das Mietverhältnis zum Bekl. fristgemäß zum 31. März 1991. Später folgten weitere frist-lose Kündigungen wegen diverser Vertragsverletzungen.

Der Kl. hat behauptet, daß der neue befristete Mietvertrag erst nach Kün-digung der Verwaltervollmacht für die KWV abgeschlossen und rückdatiert wurde.

Hinsichtlich der Räumlichkeiten im Vorderhaus und im Seitenflügel links stützt der Kl. seinen Räumungs- und Herausgabeanspruch auf die von ihm nach Kündigung der Vollmacht des VEB Kommuna-le Wohnungsverwaltung Berlin Mitte ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. vom 26. November 1990 zum 31. März 1991. Diese Kündigung greift durch, da der Kl. als von dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte kraft rechtsgeschäftlicher Vollmacht Vertretener sich den Vertrag zwischen diesem und dem Bekl. vom 28. Juli 1990 mit einer Befristung des Nutzungsverhältnisses von fünf Jah-ren und einer weiteren Option nicht entgegenhalten lassen muß. Denn in dem Abschluß eines befristeten und somit nicht fristgemäß kündbaren Nutzungsvertrages vom 28. Juli 1990 liegt ein Mißbrauch der dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte durch die Mutter des Kl. eingeräumten Vertretungsmacht, der sich dem Bekl. jedenfalls aufdrängen mußte, wenn er ihn nicht erkannt hatte. Ein Geschäftsgegner, der den Mißbrauch der Vertretungsmacht erkannte oder dem sich aufgrund der Umstände aufdrängen mußte, daß der Vertreter die ihm eingeräumte Ver tretungsmacht mißbraucht, ist in seinem Vertrauen nicht schutzwürdig; der Vertreter braucht das Rechtsgeschäft nicht gegen sich gelten zu lassen (BGH, NJW 1990, 385, 386; BGH WPM 1989, 1069). Der Bekl. hätte sich nach den Umständen des Falles gemäß § 242 BGB beim Kl. selbst wegen der ersichtlich verdächtigen Ausübung der Vertretungsmacht nach dessen Willen erkundigen müssen. Da er das nicht getan hat, ist er in seinem Ver trauen auf den Bestand der Vertretungsmacht und damit auf den wirksamen Abschluß des Vertrages nicht schutzwürdig, er kann sich auf dessen Zustandekommen nicht mehr berufen.

Die Kammer gelangte im Ergebnis der Beweisaufnahme zu der Überzeugung, daß der Abschluß des Vertrages vom 28. Juni 1990 unter evidentem Mißbrauch der Vertretungsmacht des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung erfolgte, aufgrund folgender Überlegungen:

Schon von seiner Anlage ist der Vertrag vom 28. Juni 1990 im Verhältnis zu den bis dahin bereits bestandenen Verträgen einzig darauf gerichtet, für den Bekl. den Bestand des Mietverhältnisses über längere Zeit zu sichern. Mit der Vereinbarung einer Befristung sollte für den Vermieter die Möglichkeit einer fristgemäßen Kündigung ausgeschlossen werden. Die Zeugin sagte dazu aus, daß hinsichtlich des Zusatzes für die Befristung die An-weisung bestanden habe, daß solche hinzugefügt werden sollten, wenn von seiten der Nutzer ein entsprechender Wunsch geäußert worden sei. Dies sei auf eine Anweisung der Leitung der KWV zurückgegangen. Es be-darf keiner Erörterung, daß eine solche Anweisung zum Schutz vorhandener Mieter vor Kündigung erfolgte. Den Interessen der von der Kommunalen Wohnungsverwaltung Vertretenen folgte sie indes offensichtlich nicht. Schon die Vereinbarung einer Befristung des Mietverhältnisses ohne Kün digungsmöglichkeit nebst eines nur leicht erhöhten und aufgrund der Be-fristung innerhalb dieses Zeitraumes nicht erhöhbaren Mietzinses stellt in einer Situation - unterstellt, der Vertrag ist am 28. Juni 1990 tatsächlich ab-geschlossen worden - wie derjenigen zwei Tage vor Eintritt der Währungs-union, durch den allein mit einer erheblichen Erhöhung des allgemeinen Mietzinsniveaus für Gewerberäume und dadurch bedingt mit dem Interesse von Gewerberaumeigentümern an einer effektiven wirtschaftlichen Ver-wendung mit Sicherheit gerechnet wurde, einen Mißbrauch der Vertretungsmacht dar, der auch für den Bekl. evident war. Denn bei dem Wirk-samwerden dieses Vertragsabschlusses wäre der Kl. gerade an der effek-tiven wirtschaftlichen Verwendung seiner Räumlichkeiten gehindert. Es konnte nicht in seinem Willen liegen, eine Vereinbarung abzuschließen, die ausschließlich seine Rechtsposition verschlechterte: Durch sie wurde eine fristgemäße Kündigung für die Dauer der Befristung und auch jede Er-höhung des Mietzinses ausgeschlossen.

Aus den Angaben der Zeugin ergibt sich jedenfalls, daß bei Unterzeichnung des Vertrages eine Prüfung der Interessen des Kl. nicht erfolgte, son-dern daß es sich um eine Bewilligung eines Verlängerungsantrages für den Bekl. handelte. Ersichtlich gegen die Interessen des Kl. wurden mit dem Vertrag ausschließlich die Belange des Bekl., somit des Vertragsgegners des Kl., gewahrt.

Der evidente Mißbrauch der Vertretungsmacht ergibt sich insbesondere daraus, daß der Vertrag zur Überzeugung der Kammer erst weit nach dem 28. Juni 1990 tatsächlich abgeschlossen und dabei auf diesen Termin zu-rückdatiert wurde. Dies ergibt sich zum einen aus den glaubhaften Bekun-dungen der Zeugin, an deren Glaubwürdigkeit die Kammer trotz der Tat-sache, daß sie die Ehefrau des Kl. ist, keine Zweifel hegt. (...) Dabei war gleichfalls zu berücksichtigen, daß der Bekl. unstreitig noch bis zum 31. August 1990 lediglich eine monatliche Miete von 489,14 DM, nicht je-doch die in dem angeblich am 28. Juni 1990 abgeschlossenen Vertrag ver-einbarte Miete von 608,74 DM zahlte. Die dadurch gemessen an dem Ver trag entstandenen "Rückstände" beglich er erst durch Bareinzahlungen im September 1990. Sein Verhalten diesbezüglich läßt erkennen, daß vor dem September 1990 keine Vereinbarung über die Zahlung der Miete von 608,74 DM entgegen der anderslautenden, angeblich früheren Vereinbarung bestand. Dies belegt auch eine vom Bekl. unterschriebene Notiz vom 26. Juni 1990 aus den Akten der Wohnungsverwaltung, wonach eine er-höhte Miete per 1. September 1990 zu zahlen war. Dies entsprach auch dem tatsächlichen Verhalten des Bekl. Wenn sich der Bekl. am 26. Juni 1990 mit einer Erhöhung des Mietzinses per 1. September 1990 einverstanden erklärt hatte, ist es nicht nachvollziehbar, daß zwei Tage später ein völlig neuer Mietvertrag mit sofortiger Wirkung, insbesondere mit der Ver-einbarung einer höheren Miete bereits ab 1. Juli 1990, abgeschlossen wor-den sein soll. Weiterhin ist in der von der Wohnungsverwaltung dem Kl. übergebenen Mieterliste vom 25. Oktober 1990 zwar das Mietverhältnis mit dem Bekl. aufgeführt, jedoch verweist diese lediglich auf den Mietvertrag vom 1. Mai 1981, nicht jedoch auf den angeblich am 28. Juni 1990 ab-geschlossenen. Diese Mieterliste wurde ersichtlich, auch an ihrem Datum erkennbar, in Vorbereitung der Beendigung des Verwalterverhältnisses unter Verwendung der aktuellen Angaben in den Mieterakten angefertigt. So ist hinsichtlich des Mieters sogar eine Abnahme vom 27. Juli 1990 auf geführt. Es erscheint schlichtweg unvorstellbar, daß bei der Erstellung der Mieterliste in den Akten des Mieters der Vertrag nicht gefunden worden sein soll, wenn er bereits seit ca. vier Monaten bestand.

(...)

Der Bekl. hat zwar der Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund der da-durch eintretenden erheblichen Gefährdung seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage widersprochen. Er kann auf dieser Grundlage jedoch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht verlangen, da dies gemäß Artikel 232 § 2 Abs. 5 Ziff. 4 EGBGB ausgeschlossen ist. Dem Kl. ist, nachdem feststeht, daß der Bekl. gemeinsam mit der Wohnungsverwaltung den Ver-trag mit dem Ausschluß des Kündigungsrechtes zum Nachteil des Kl. unter für den Bekl. erkennbarem Mißbrauch der Vertretungsmacht abgeschlossen und sogar zurückdatiert hatte, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar. Denn durch dieses Verhalten des Bekl. ist das Ver trauensverhältnis zwischen den Beteiligten des Mietverhältnisses nachhaltig und irreparabel gestört. Der Maßstab der Unzumutbarkeit ergibt sich aus § 554 a BGB (Palandt-Putzo, BGB 50. Aufl., Art. 232 § 2 EGBGB, Rdnr. 14, § 554 a BGB, Rdnr. 6).

Die von der DDR eingesetzten Hausverwaltungen für Grundstücke, die West-Eigentümern gehörten, verstanden sich in der Regel nicht als Bevollmächtigte oder Treuhänder des Eigentümers, sondern als dessen Gegenspieler. In der Übergangsphase der Wende kam es oft noch zu Vertragsänderungen der formell noch bevollmächtigten Hausverwaltungen mit den Mietern, die einseitig die Interessen des Mieters für die Zukunft sichern sollten.

Ein solches kollusives Verhalten hat das LG Berlin in seiner Entscheidung vom 10. Mai 1993 als Mißbrauch der Vertretungsmacht angesehen. Der von der KWV abgeschlossene Verlängerungsvertrag eines Gewerbemieters, dem damit der Bestand des Mietverhältnisses gesichert werden sollte, war nach Meinung des Landgerichts deshalb unwirksam.

Die Entscheidung dürfte vielen Eigentümern helfen, denen durch Verträge kurz vor der Währungsunion oder kurz vor dem Beitritt noch ein Kuckucksei ins Nest gelegt werden sollte.