Mietvertrag

Mietvertrag; Schriftform

Die Schriftform eines Mietvertrags ist auch dann gewahrt, wenn die einzelnen Blätter zwar nicht fest miteinander verbunden sind, aber durch wechselseitige Bezugnahme eine inhaltliche Verknüpfung hergestellt wird. (Leitsatz der Redaktion)

Die Originale des am 16. Februar 1993 abgeschlossenen Vertrags zwischen den Parteien setzen sich aus je einem zweiseitig vorgedruckten, doppelten DIN-A-4-Bogen zusammen, in den die beiden Anlagen, nämlich die Hausordnung und die Individualvereinbarung zu den §§ 4, 7 und 22 des Mietvertrages lose eingelegt sind. Jede der beiden Anlagen ist von beiden Parteien ebenso unterschrieben wie der Vordruck. In § 2 Ziffer 1 und in § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages finden sich Verweise auf die Anlage, die Individualregelungen zu den §§ 4, 7 und 22 des Vertrages trifft. § 22 Ziffer 3 des Vordrucks nimmt Bezug auf die Hausordnung.

Die hilfsweise für den Fall der Zurückweisung der ersten Hilfswiderklage erhobene Widerklage begründet der Bekl. mit seiner am 15. Dezember 1995 ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung zum 30. Juni 1996. Da die Schriftform für längerfristige Mietverträge nicht eingehalten sei, weil die Einheitlichkeit der Urkunde nicht gewahrt worden sei, habe er das Mietverhältnis fristgemäß kündigen dürfen.

Aus den Gründen: Die zulässige Berufung des Bekl. hat in der Sache keinen Erfolg, seine hilfsweise erhobenen Widerklagen waren abzuweisen.

I. 1. Das Landgericht hat zu Recht auf die Klage des Kl. die Feststellung getroffen, daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht durch die fristlose Kündigung des Bekl. vom 9. Mai 1995 beendet wurde. (...)

II. 2. Unbegründet ist schließlich auch der hilfsweise zum ersten Hilfswiderklageantrag gestellte zweite Widerklageantrag, mit dem der Bekl. die Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 1996 begehrt. Er bezieht sich dabei auf seine Kündigungserklärung vom 15. Dezember 1995. In diesem Kündigungsschreiben wurde die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien zum 30. Juni 1996 erklärt. Eine Kündigung zu diesem Zeitpunkt war jedoch nicht zulässig. Die Parteien hatten am 16. Februar 1993 eine Vertragsdauer von fünf Jahren vereinbart. Lediglich eine fristlose Kündigung ist vertraglich vorgesehen. Das gesetzliche Recht zur fristgemäßen Kündigung von Mietverträgen gemäß § 564 Abs. 2, § 565 BGB, auf das sich der Bekl. beruft, besteht nur im Rahmen von Mietverhältnissen, welche auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden.

Zwar bedürfen Verträge, die über längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen sind, gemäß § 566 Satz 1 BGB, der gemäß § 580 BGB auch auf Mietverträge über Gewerberäume anwendbar ist, der Schriftform. Diese Vorschrift dient dem Schutz möglicher Grundstückserwerber, denen im Hinblick auf die Regelung des § 571 BGB so die Möglichkeit gegeben werden soll, sich vollständig über die längerfristig bestehenden Mietverträge zu unterrichten.

Wird die Schriftform des § 566 Satz 1 BGB nicht eingehalten, so gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 566 Satz 2 BGB). Die erforderliche Schriftform ist eingehalten, wenn der Vertrag gemäß § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB von den Parteien auf derselben Urkunde unterschrieben worden ist. Für den Fall, daß sich ein Mietvertrag aus mehreren Bestandteilen zusammensetzt, wird dabei eine einheitliche Urkunde verlangt.

Der Bundesgerichtshof hat in zahlreichen Entscheidungen konkretisiert, was unter dem Grundsatz der Einheitlichkeit der Urkunde im Sinne des § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB zu verstehen ist (vgl. BGHZ 40, 259, 263 = NJW 64, 395; BGHZ 42, 333, 339 = NJW 64, 1851; BGHZ 52, 29; BGH in NJW RR 88, 210, 212). Diese Rechtsprechung insbesondere für Nachtragsurkunden oder Vertragsänderungen besagt im Endergebnis, daß auch nicht körperlich verbundene Urkundenblätter eine einheitliche Urkunde im Sinne des § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB darstellen, wenn entweder durch die Gestaltung der Urkunde (Paginierung bzw. fortlaufende Numerierung der Vertragsregelung) oder durch die wechselseitigen Bezugnahmen der Regelungen auf den einzelnen Blättern der Urkunde eine inhaltliche Verknüpfung hergestellt wird. Diese Erkenntnisse gelten nach Auffassung des Senats nicht nur für Verträge, welche Verlängerungen oder Nachträge bzw. Änderungen ursprünglicher Mietverträge zum Gegenstand haben, sondern auch für die Ursprungsverträge (so auch OLG Stuttgart in NJW RR 96, 10; OLG München in NJW RR 96, 654). Es kann rechtlich keinen Unterschied machen, ob es um die Einheitlichkeit eines Mietvertrages geht, der sich aus einem Ursprungsvertrag und einem Änderungsvertrag nach § 305 BGB zusammensetzt oder die eines einzigen Vertrages mit mehreren Bestandteilen.

Für den Mietvertrag der Parteien bedeutet dies, daß er entgegen der Ansicht des Bekl. der gesetzlichen Schriftform genügte. Zwar ist eine vollständige körperliche Verbindung, die nur unter Gewaltanwendung zu lösen wäre, nicht gegeben, weil nur die vier vorgedruckten Seiten auf einem Bogen zusammengestellt sind. Die nicht körperlich verbundenen Vertragsbestandteile des Mietvertrages enthalten jedoch eine gedankliche Verknüpfung, die den von der Rechtsprechung aufgestellten Voraussetzungen für die Einheitlichkeit der Urkunde entspricht. Zwischen den Regelungen im Vordruck und den Bestimmungen in den beiden Anlagen gibt es lückenlose wechselseitige Bezugnahmen. Schließlich sind auch die Unterschriften beider Parteien auf allen Bestandteilen des Vertragswerks vorhanden, so daß die Einheitlichkeit der Vertragsurkunde im Sinne des § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB zu bejahen ist.

Ein Mietvertrag bedarf nach § 566 BGB der Schriftform, wenn er für länger als ein Jahr abgeschlossen ist. Aus dem Grundsatz der sogenannten Einheitlichkeit der Urkunde folgert die Rechtsprechung, daß mehrere Blätter fest miteinander verbunden sein müssen. Der BGH hat lediglich für den Fall eines Nachtrags zu einem Mietvertrag es als ausreichend angesehen, wenn auf den Ursprungsvertrag Bezug genommen wird, der Nachtrag selbst aber nicht mit dem Vertrag fest verbunden wird. Daß damit Bedürfnissen der Praxis wenig Rechnung getragen wird, haben mehrere Oberlandesgerichte erkannt und die Anforderungen gelockert.

So auch jetzt das KG in seinem Urteil vom 7. November 1996, in dem es ausdrücklich ausführt, es könne keinen Unterschied machen, ob es sich um einen Nachtrag zum Mietvertrag handelt oder um den Ursprungsvertrag. In jedem Falle müsse es ausreichen, wenn durch fortlaufende Numerierung oder Bezugnahme der Regelungen die einzelnen Blätter miteinander inhaltlich verknüpft sind, so daß eine mechanische Bindung entbehrlich ist.

Die Entscheidung des BGH steht jedoch noch aus, so daß bis dahin ein vorsichtiger Vermieter weiterhin den Heftapparat bedienen sollte. Dabei ist auch darauf zu achten, daß auch die Mietvertragsnachträge beim Mieter-Exemplar, nicht nur beim Vermieter-Exemplar jeweils zusammengeheftet werden müssen, um eine einheitliche Urkunde entstehen zu lassen.