Mietvertrag

Mietvertrag; Schriftform; Nachtrag

Die Schriftform eines Mietvertrages ist auch dann gewahrt, wenn entsprechend dem Willen der Parteien ein ursprünglich nicht gehefteter Vertrag später durch Hinzuheften von Nachtragsvereinbarungen zu einer einheitlichen Urkunde verbunden wird.

Die Kl. sind Eigentümer des Hausgrundstücks Sstraße in Berlin-Köpenick. Am 10. Juli 1991 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über die in diesem Gebäude gelegenen Räume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis (ca. 80 qm) und einer Wohnung (ca. 200 qm) für die Zeit vom 1. Januar 1992 bis zum 31. Dezember 2002. Die monatliche Miete für die Praxisräume sollte im voraus spätestens am 3. Werktag gezahlt werden, die ersten zwei Jahre 1.900 DM und ab dem dritten Jahr 2.000,00 DM monatlich mit einer jährlichen Steigerung von 5 % betragen. Der Vertrag besteht aus insgesamt sieben Blättern, die ab Blatt 3 durchlaufend numeriert sind und vierzehn durchnumerierten einzelnen Bestimmungen. Am 10. Mai 1993 unterzeichneten der Kl. zu 2) und die Bekl. ein weiteres aus zwei Seiten bestehendes Schriftstück, welches zwischen die 6. und letzte Seite des Vertrages vom 10. Juli 1991 geheftet wurde und auszugsweise lautet:

"Anlage zum Mietvertrag vom 10.7.1991 ... Ergänzend zu § 1 Abs. 2 des Mietvertrages wird die Staffelmiete wie folgt vereinbart:

2. Praxisräume ab 1.1.96 auf 2.205 DM ...

Am 31.12.2002 wird über den Mietzins neu verhandelt."

Seit Juni 1996 zahlte die Bekl. keine Miete mehr. Mit Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 28. März 1996 kündigte sie das Mietverhältnis über die Praxisräume zum 31. (richtig 30.) September 1996 unter Hinweis auf § 566 BGB.

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die Monate Oktober bis Dezember 1996 in Höhe von insgesamt 6.615 DM gemäß § 535 S. 2 BGB zu. Das Mietverhältnis ist nicht durch die Kündigung zum 30. September 1996 beendet worden, da eine ordentliche Kündigung auf Grund der in dem Mietvertrag vom 10. Juli 1991 enthaltenen Befristung unzulässig ist. Die Bekl. geht zu Unrecht davon aus, daß das Mietverhältnis wegen § 566 S. 2, 1. Alternative BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt.

Selbst wenn man davon ausgeht, der ursprüngliche Mietvertrag vom 10. Juli 1991 sei bei seiner Unterzeichnung nicht geheftet worden, ist darin kein Formmangel zu sehen. Denn die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn ein ursprünglich nicht gehefteter Vertrag später durch Hinzuheften von Nachtragsvereinbarungen zu einer einheitlichen Urkunde verbunden wird, sofern dies dem Willen der Vertragsparteien entspricht (vgl. OLG München, NJW-RR 1996, 654 f.). Beides ist hier der Fall. Zum einen sind beide Vereinbarungen später unstreitig zusammengeheftet worden. Zum anderen entsprach die Schaffung einer einheitlichen Urkunde auch dem Willen der Parteien, was sich daraus ergibt, daß in der Anlage ausdrücklich auf den Ursprungsvertrag Bezug genommen wird. Insoweit ist unschädlich, daß die Anlage versehentlich vor die letzte Seite des Mietvertrages vom 1 0. Juli 1991 geheftet wurde.

Im übrigen haben die Parteien den ursprünglichen Vertrag und die Anlage nicht nur zusammengeheftet, sondern in der Anlage auch inhaltlich auf den Mietvertrag vom 10. Juli 1991 verwiesen. Dies folgt bereits aus der Überschrift der Anlage und auch dem Zusatz "Am 31. Dezember 2002 wird über den Mietzins neu verhandelt". Entgegen der Ansicht der Bekl. widerspricht diese Art der Schaffung einer einheitlichen Urkunde nicht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der Bundesgerichtshof hat seine ursprüngliche Auffassung, zur Wahrung der Form des § 566 BGB sei eine körperliche Zusammenfassung des Ausgangs- und späteren Änderungsvertrages erforderlich (vgl. BGHZ 40, 255 ff., 263 ff.), später gelockert. Danach reicht für die gesetzliche Schriftform des gesamten Vertragswerkes aus, wenn die Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung des Nachtrages bei dem verbleiben, was früher bereits niedergelegt war (vgl. BGH NJW 1992, 2283, 2284; so auch KG GE 1997, 100 f.). Diese Ansicht vertritt auch die Kammer in ständiger Rechtsprechung. Denn der Sinn und Zweck des § 566 BGB, einen Grundstückserwerber im Hinblick auf § 571 BGB über das Bestehen und den Inhalt langfristig abgeschlossener Mietverträge zuverlässig zu unterrichten, erfordert weder eine formale nochmalige Beurkundung, noch zwingend eine feste körperliche Verbindung der mehreren Urkunden. Der Erwerber kann sich bereits anhand der vorhandenen Vertragsurkunden ein zuverlässiges und vollständiges Bild machen.

Die Bekl. kann sich schließlich nicht mit Erfolg auf eine mangelnde Schriftform berufen, weil die Anlage zum Mietvertrag auf Vermieterseite nur von dem Kl. zu 2) unterzeichnet wurde. Sie selbst ging bei Unterzeichnung der Anlage im Mai 1993 davon aus, daß der Kl. zu 2) als Vertreter für die Kl. zu 1) handelte. Das folgt bereits daraus, daß sie die in der Anlage ausgewiesene Miete in den folgenden Jahren an beide Kl. überwies und das Mietverhältnis auch beiden Kl. gegenüber mit Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 28. März 1996 kündigen ließ.

Die Rechtsprechung geht allmählich von ihrer strengen Gesetzesauslegung ab, wonach die Schriftform von Mietverträgen nur dann gewahrt ist, wenn von Anfang an sämtliche Blätter des Mietvertrages "körperlich verbunden" sind. So reichen auch lose Blätter für Nachtragsvereinbarungen, wenn auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug genommen wird. Das Kammergericht (GE 1997, 119) meinte, das müsse auch für den ursprünglichen Mietvertrag gelten, wenn die einzelnen Blätter paginiert sind oder aufeinander Bezug nehmen.

Ähnlich entschied nunmehr das Landgericht Berlin mit Urteil vom 17. April 1997 in einem Fall, bei dem die einzelnen Blätter erst mit der Nachtragsvereinbarung geheftet wurden. Durch die Numerierung der Seiten des Vertrages war eine einheitliche schriftliche Urkunde hergestellt, so daß der Mieter nicht vorzeitig kündigen konnte, was ansonsten nach § 566 BGB möglich gewesen wäre.