Mietvertrag

Mietvertrag; Schriftform

Für die Einhaltung der Schriftform eines Mietvertrages reicht auch bei einem Ursprungsvertrag die wechselseitige Bezugnahme der einzelnen Blätter (gedankliche Verknüpfung); eine körperliche Verbindung ist nicht erforderlich (Anschluß an KG, GE 1997, 119).

Grundsätzlich entspricht ein Mietvertrag der Schriftform, wenn gemäß § 126 Abs. 2 S. 1 BGB beide Parteien auf derselben Urkunde unterschrieben haben, woraus der Grundsatz der Urkundeneinheit abgeleitet wird, wonach ein sich aus mehreren Bestandteilen zusammensetzender Vertrag einer festen körperlichen Verbindung bedarf. In diesem Zusammenhang dient die Vorschrift des § 566 BGB nach ganz herrschender Ansicht in erster Linie dem Schutz eines möglichen Erwerbers, um hinsichtlich der Rechtsfolgen des § 571 BGB eine umfassende Informationsmöglichkeit über langfristige Rechte und Pflichten, in die er eintritt, zu gewährleisten.

Ausgehend hiervon hat der Bundesgerichtshof für Nachtrags- bzw. Änderungsverträge Ausnahmen dahingehend zugelassen, daß auch nicht körperlich fest verbundene Urkundenblätter die gesetzliche Schriftform wahren, soweit diese von denselben Parteien unterzeichnet waren, auf den Ursprungsvertrag Bezug nahmen und zum Ausdruck brachten, es solle unter Einbeziehung des Nachtrages bei dem verbleiben, was bereits vorher formgültig niedergelegt war bzw. durch eine wechselseitige Bezugnahme eine inhaltliche Verknüpfung darstellen (BGHZ 40, 255 offengelassen; BGHZ 42, 333; BGHZ 50, 39; BGH NJW-RR 1988, 201; BGH NJW-RR 1990, 270; BGH NJW-RR 1992, 654).

Nach der Ansicht der Kammer sind diese Standpunkte auch auf Ursprungsverträge anzuwenden, die sich aus mehreren Urkundenblättern zusammensetzen, denn dem einen wie dem anderen liegt die gleiche gesetzgeberische Zielsetzung zugrunde (so auch KG in GE 1997, 119 mit Verweis auf OLG Stuttgart NJW-RR 1996, 10 und OLG München NJW-RR 1996, 654; OLG Düsseldorf MDR 1989, 641). Dem wird durch die vorliegende Vereinbarung genüge getan. Der von den Parteien abgeschlossene Mietvertrag besteht aus einem je zweiseitig vorgedruckten, doppelten DIN-A4-Bogen, in den die drei Anlagen lose eingelegt sind. Diese bestehen aus der Hausordnung, einer Verpflichtungserklärung des Kl. zum Abschluß der notwendigen Versicherungen sowie einem weiteren Blatt mit verschiedentlichen Vereinbarungen, insbesondere einem Optionsrecht zugunsten des Kl. Die Anlagen datieren vom 1. Juli 1994 und sind jeweils von beiden Vertragsparteien unterschrieben. Die beiden erstgenannten Anlagen nehmen ausdrücklich auf den Mietvertrag Bezug. Die letztgenannte Anlage ist mit "Fortsetzung § 21, weitere Vereinbarung, Mietvertrag vom 1. Juli 1994" überschrieben und anknüpfend an § 21 Nr. 5 des Vordruckes mit fortlaufender Numerierung beginnend mit Nr. 6 versehen. Unter § 2 Nr. 1 des Vordrucks wird bezüglich der Verlängerung auf die Anlage verwiesen und unter § 21 Nr. 3 des Vordrucks wird die Hausordnung zum Bestandteil des Vertrages erklärt. Im übrigen wird unter § 21 Nr. 5 auf die folgenden weiteren Vereinbarungen auf gesonderten Blättern verwiesen.

Diese wechselseitigen eindeutigen Bezugnahmen stellen eine gedankliche Verknüpfung dar, die dem Schriftformerfordernis auch im Hinblick auf die Einheitlichkeit der Urkunde genügt. Ein möglicher Erwerber wäre hier jederzeit in der Lage, sich einen vollen Überblick über den Umfang des Mietverhältnisses zu verschaffen.

Die Einhaltung der Schriftform des § 566 BGB ist gerade bei längerfristigen Mietverhältnissen wichtig, da anderenfalls vorzeitig gekündigt werden kann. Bis vor kurzem wurde nahezu gebetsmühlenartig von der Rechtsprechung gefordert, daß einzelne Blätter eines Vertrages miteinander körperlich fest verbunden sein müßten. Im Anschluß an einige Oberlandesgerichte ist das Kammergericht davon abgewichen und hat gemeint, auch eine fortlaufende Paginierung der Seiten oder sonstige Bezugnahme müsse ausreichen.

Dem ist die 62. Kammer des Landgerichts Berlin in ihrem Beschluß vom 7. April 1997 gefolgt. Für die Praxis ist allerdings zu beachten, daß ein Urteil des Bundesgerichtshofs bisher noch aussteht.