Mietvertrag

Mietvertrag; Teilkündigung; Garage; Einstellplatz; überraschende Klausel; Formularklausel; Allgemeine Geschäftsbedingung

Eine Teilkündigung ist im einheitlichen Mietverhältnis über Wohnraum und Garage unzulässig, sofern sie nicht wirksam vorbehalten worden ist. In allgemeinen Geschäftsbedingungen kann zugunsten des Vermieters als Verwender der Klausel kein Vorbehalt vereinbart werden.

Der Kl. ist Vermieter einer Wohnung im Untergeschoß eines Zweifamilienhauses mit Doppelgarage. Mit schriftlichem Formularmietvertrag hat die Bekl. die Wohnung zu einer monatlichen Nettomiete von 400 DM und eine Hälfte der Doppelgarage für einen monatlichen Mietzins von zusätzlich 30 DM angemietet. Unter § 2 "Mietzeit und Kündigung" dieses Formularvertrages heißt es in der dortigen Ziffer 9: "Werden in einem einheitlichen Mietvertrag Wohnräume und Garage bzw. Einstellplatz vermietet, so kann das Garagenmietverhältnis bzw. das Mietverhältnis über den Einstellplatz von allen Vertragspartnern unter Einhaltung der gesetzlichen Kalendervierteljahresfrist zum Monatsende gekündigt werden ..."

Unter Berufung auf vorgenannte Vertragsklausel hat der Kl. das Mietverhältnis über die Garage gegenüber der Bekl. gekündigt.

Die Klage ist unbegründet. Dem Kl. steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß §§ 556, 985 BGB nicht zu. Die Kündigung des Mietverhältnisses nur in bezug auf die Garage stellt eine unzulässige Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses über die Wohnräume und die Garage dar.

Es entspricht ganz herrschender Meinung, daß die Teilkündigung eines einheitlichen Mietvertrages, wenn sie nicht im Vertrag vorbehalten ist, grundsätzlich unzulässig ist, z. B. bei Wohnung und Garage (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 57. Aufl., § 564 Rn. 11; OLG Schleswig NJW 1983, 49, 51 [= WM 1982, 2661; OLG Karlsruhe NJW 1983, 1499 [= WM 1983, 166]; BayObLG ZMR 1991, 174 f. [= WM 1991, 78]; LG Köln ZMR 1992, 251 ff. [= WM 1992, 264]). Davon zu unterscheiden ist das Vorliegen von zwei getrennten Verträgen über Wohnung und Garage mit voneinander unabhängigen Kündigungsregelungen (vgl. LG München I WM 1992, 15; LG Hamburg DWW 1992, 24 f. [= WM 1991, 672]).

Im vorliegenden Fall ist entgegen der Ansicht des Kl. von einem einheitlichen Mietverhältnis über den Wohnraum und die Garage auszugehen. Dies zeigt sich bereits darin, daß zwischen den Parteien ein einheitlicher Mietvertrag in nur einer Urkunde abgeschlossen worden ist. Wohnraum und Garage wurden zum gleichen Zeitpunkt zusammen angemietet. Die Parteien auf beiden Seiten des Vertrages sind dieselben. Die Garage befindet sich auf dem Grundstück der Mietwohnung und ist dieser zwanglos zuzuordnen. Allein die Tatsache, daß die Garage unter § 1 "Mieträume" in der entsprechenden Rubrik nicht extra aufgeführt worden ist und die monatliche Gesamt-Kaltmiete in Höhe von 430 DM in dem Mietvertrag in 400 DM für die Wohnräume und 30 DM für die Garage aufgeteilt worden ist, rechtfertigt entgegen der Ansicht des Kl. nicht, von gesonderten Mietverhältnissen auszugehen. Für das Gericht ist nicht nachvollziehbar, woraus sich nach Ansicht des Kl. ein entsprechender Parteiwille für getrennte Verträge einerseits für die Mieträume und andererseits für die Garage ergeben soll. Gerade auch unter Berücksichtigung des RE des OLG Karlsruhe, a. a. O., ist vorliegend von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen.

Danach ist die Teilkündigung der Garage unzulässig. Der Kl. hat sich auch nicht in dem Mietvertrag ein Teilkündigungsrecht wirksam vorbehalten. Nach Ansicht des Gerichts ist die entsprechende Vertragsklausel in § 2 Ziffer 9 des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen das AGBG unwirksam.

Es ist anerkannt, daß sich die auf dem Markt erhältlichen vorformulierten Mietverträge, z. B. der Vermieter- oder der Mieterverbände, auch dann an den Regelungen des AGBG messen lassen müssen, wenn der Vermieter einen solchen Formularvertrag nur einmalig und ohne Wiederholungsabsicht benutzt (vgl. Palandt-Heinrichs, 57. Aufl., AGBG § 1 Rn. 6).

Das Gericht sieht die streitgegenständliche Vertragsklausel als überraschende Klausel im Sinne des § 3 AGBG an. Damit ist diese Klausel nicht Vertragsbestandteil geworden. Es handelt sich um eine Bestimmung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich ist, daß die Bekl. mit ihr nicht zu rechnen brauchte. Unstreitig hat der Kl. auf diese Vertragsklausel nicht gesondert hingewiesen. Die Vertragsklausel ist auch nicht ausgehandelt worden. Drucktechnisch ist die Klausel aus dem übrigen Vertragstext in keiner Weise hervorgehoben und kann somit auch leicht übersehen werden. Das Gericht hält die Klausel auch objektiv für ungewöhnlich. Das Gesetz geht von einem einheitlichen Mietverhältnis aus. Der Mieter einer Wohnung mit Garage auf dem selben Grundstück wird in aller Regel nicht davon ausgehen, daß der Vermieter zur gesonderten Kündigung nur der Garage ohne Berücksichtigung des sozialen Kündigungsschutzes berechtigt sein soll. Damit stellt sich eine solche Klausel zugleich als überraschend dar. Aufgrund der drucktechnischen Gegebenheiten war eine Kenntnisnahme durch die Bekl. auch nicht zu erwarten. Unter Berücksichtigung aller Umstände liegt hier eine überraschende Klausel, die nicht Vertragsbestandteil geworden ist, vor.

Selbst wenn man entgegen der hier vertretenen Ansicht § 3 AGBG nicht als einschlägig ansieht, so ergibt sich die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung jedenfalls nach § 9 AGBG. Danach ist die Bestimmung über die Teilkündigung unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine unangemessene Benachteiligung ist darin zu sehen, daß von einem wesentlichen Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts, welches von einem einheitlichen Mietverhältnis ausgeht, abgewichen wird und der Vertragspartner des Verwenders - welcher als Mieter in der Regel auf den Schutz des sozialen Kündigungsrechtes eingestellt ist - in unangemessener Weise in seinen Rechten, die aus § 564 b BGB folgen, benachteiligt wird. Gerade auch aufgrund des Überraschungseffektes widerspricht diese Benachteiligung den Geboten von Treu und Glauben.

Ein Vermieter ist also gehalten, entweder über eine Garage bewußt einen gesonderten, getrennten Mietvertrag abzuschließen oder bei einem einheitlichen Mietverhältnis mit dem Mieter die Teilkündigungsmöglichkeit unter Ausschaltung des sozialen Kündigungsschutzes individualvertraglich zu vereinbaren, so daß der Mieter sich hierauf einstellen kann und ein Überraschungseffekt im Sinne des § 3 AGBG nicht besteht. (Diesbezüglich weicht der dem von Kl.

seite zitierten Urteil des AG Iserlohn v. 14.11.1996, Az. 40 C 468/96, zugrunde liegende Sachverhalt von dem Vorliegenden ab, so daß eine Vergleichbarkeit nicht gegeben ist. Im dortigen Fall war eine entsprechende Klausel durch Fettdruck hervorgehoben und zusätzlich durch folgenden Satz ergänzt: "Auf diese Vereinbarung wurde der Mieter bei Vertragsabschluß ausdrücklich hingewiesen.)