Mietverlängerungsvertrag

Mietverlängerungsvertrag; Schriftform

Enthält ein längerfristiger Mietverlängerungsvertrag nicht die wesentlichen Geschäftsbestandteile eines Mietvertrages, so daß er mit dem Hauptvertrag verbunden werden muß, damit der Mietvertrag insgesamt (d. h. in seiner geänderten Fassung) der gesetzlichen Schriftform genügt, so muß, wenn der Hauptvertrag in mehreren Urschriften hergestellt worden ist (Vermieter- und Mieter-Exemplar), jede Hauptvertragsurkunde mit je einer Urkunde über den Verlängerungsvertrag verbunden werden.

Die Feststellungsklage der Kl. ist begründet.

Die von den Kl. begehrte Feststellung hängt davon ab, ob es bei der mit dem Voreigentümer im Mietvertrag vom 11. April 1989 vereinbarten Laufzeit des Mietverhältnisses bis zum 14. Mai 1996 verblieben ist oder der Voreigentümer wirksam eine Verlängerung der Mietdauer mit dem Bekl. bis zum 15. Dezember 2000 vereinbart hat. Diesbezüglich beruft sich der Bekl. auf die in seinem Besitz befindliche, unstreitig von ihm und dem Voreigentümer unterzeichnete Urkunde, die mit "Anlage II" überschrieben ist, im übrigen allein aus dem Text besteht:

"1. Die Mietdauer verlängert sich bis zum 15. Dezember 2000."

und über den Unterschriften Ort und Datum mit "1000 Berlin 42, 16.10.1990" vermerkt.

Es kann dahingestellt bleiben, wann diese Urkunde von dem Bekl. und dem Voreigentümer unterzeichnet worden ist. Selbst wenn dies zu dem in der Urkunde angegebenen Datum geschehen sein sollte, wäre eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht wirksam vereinbart worden.

Wenn der Bekl. und der Voreigentümer hätten vereinbaren wollen, daß das Mietvertragsverhältnis sich unkündbar bis zum 15. Dezember 2000 verlängerte, hätte die Vereinbarung gemäß § 566 Satz 1 BGB der Schriftform bedurft: Dies hatten die damaligen Mietvertragsparteien auch im Auge, was sich daraus ergibt, daß sie schließlich die mit "Anlage II" überschriebene Urkunde unterzeichnet haben. Daraus folgt, daß die Vertragsverlängerung nicht nur mündlich vereinbart sein sollte, sondern die Parteien sogleich bestimmt haben, diese Vereinbarung auch schriftlich abzufassen. Zu einer wirksamen Vereinbarung diesbezüglich ist es jedoch nicht gekommen, da nach § 154 Abs. 2 BGB der Vertrag im Zweifel als nicht geschlossen gilt, soweit die beabsichtigte Beurkundung nicht erfolgt ist. Dabei ist "Beurkundung" nicht rechtstechnisch im Sinne einer notariellen oder gerichtlichen Beurkundung zu verstehen, sondern auch im Sinne der Errichtung einer privatschriftlichen Urkunde (vgl. Palandt Heinrichs, BGB, 53. Aufl., § 154 BGB Rdn. 4 und die dort angegebenen Fundstellen).

Die hiernach vereinbarte gewillkürte Schriftform ist gemäß §§ 126, 127 BGB nicht eingehalten worden. Gleiches gilt für die gesetzliche Schriftform des Ergänzungsvertrages gemäß §§ 126, 566 BGB. Denn das, was als Ergänzungsvertrag zum Mietvertrag schriftlich unter dem 16. Oktober 1990 abgesetzt worden ist, ist aus sich allein heraus nicht verständlich. Allein anhand der Urkunde ist nicht bestimmbar, auf welches Mietverhältnis sich die Vereinbarung bezüglich der Verlängerung der Mietdauer bis zum 15. Dezember 2000 bezieht. Der nähere Inhalt ist auch nicht durch Bezugnahmen bestimmbar gemacht worden: Weder enthält die unter dem 16. Oktober 1990 abgefaßte Erklärung eine Bezugnahme auf den Mietvertrag vom 11. April 1989 noch findet sich im Mietvertrag vom 11. April 1989 eine Bezugnahme auf diese Anlage II. Die "Anlage II" läßt nicht einmal erkennen, auf welches Mietobjekt sie sich beziehen soll. Damit sind wesentliche Teile der Ergänzungsvereinbarung nicht in die Urkunde mit aufgenommen worden.

Unter diesen Umständen kann dahingestellt bleiben, ob die Wirksamkeit der Vereinbarung wegen nicht ausreichender Schriftform auch daran scheitert, daß keine ausreichende Verbindung der Zusatzurkunde mit der Haupturkunde vorliegt, worauf das Landgericht im angefochtenen Urteil abgestellt hat. In diesem Zusammenhang kann dahingestellt bleiben, ob das Heften mit einer Heftmaschine insoweit als Verbindung nicht ausreicht, weil derartige Heftklammern mit geringer Kraft entfernt werden können. Dem könnte die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes entgegenstehen, der für die Festigkeit der Verbindung bei Urkunden ein Heften mit der Heftmaschine als ausreichend angesehen hat (vgl. BGHZ 40, 255 ff.). Eine ausreichende Verbindung der Zusatzurkunde mit der Haupturkunde ist nach Auffassung des Senats aber bereits deshalb zu verneinen, weil der Bekl. nicht in Abrede stellt, daß die dem Voreigentümer überlassene Vertragsurkunde des ursprünglichen Mietvertrages nicht mit der Zusatzerklärung verbunden worden ist. Die Schriftform des § 126 BGB kann jedoch, sofern mehrere Urkunden ausgestellt worden sind, nur als gewahrt gelten, wenn sämtliche Urkunden denselben Inhalt haben, wobei bloße Abweichungen durch Schreibfehler unschädlich sind. Haben jedoch die verschiedenen Ausfertigungen der Urkunde einen anderen Inhalt, so kann die Schriftform nicht als gewahrt gelten. Dasselbe ist anzunehmen, wenn der ursprüngliche Inhalt der Vertragsurkunden durch Anheftung einer Ergänzungsurkunde vereinbarungsgemäß geändert werden soll. Auch in diesem Falle müssen sämtliche Urkunden durch Anheften der Zusatzurkunde ergänzt werden, wenn die Schriftform gemäß § 126 BGB als gewahrt gelten soll. Dies folgt bereits aus § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach jedenfalls jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnen muß, und ist bei Änderung von schriftlichen Mietverträgen schon deshalb zwingend notwendig, weil die Vorschrift des § 566 BGB auf die Bestimmung des § 571 BGB zugeschnitten ist: Die vorgeschriebene Schriftform nach § 566 BGB für Mietverträge, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, soll dem Erwerber des Grundstücks die Unterrichtung über die Bindung des Grundstücks durch Mietverträge erleichtern. Dieser Zweck würde nicht erreicht werden, wenn es zulässig wäre, vertragliche schriftliche Änderungen bezüglich der Laufzeit des Mietverhältnisses nur bei einer der Haupturkunden anzubringen. In diesem Falle bliebe die nicht ergänzte Urkunde unvollständig und würde dementsprechend, sofern es sich dabei - wie hier - um das Exemplar des Vermieters und Grundstückseigentümers handelt, den Erwerber des Grundstücks nur unvollständig über die Dauer des Mietverhältnisses unterrichten (vgl. hierzu BGHZ 52, 25 [28]).

Das passiert immer wieder: Mieter und Vermieter einigen sich nach Vertragsablauf auf eine Verlängerung des Mietvertrages und unterzeichnen dazu ein gesondertes Schriftstück. Wird dieses nicht mit dem Mietvertragsoriginal verbunden, wofür eine Heftmaschine wohl ausreicht, und ist auch sonst ein Nachtrag nicht als ein gesonderter Mietvertrag aus sich heraus verständlich, ist die Schriftform des § 566 BGB nicht gewahrt.

Das Kammergericht hatte deshalb in seinem Urteil vom 16. März 1995 festgestellt, daß die Verlängerungsvereinbarung dann nicht wirksam ist. Nach § 566 BGB bedarf ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden soll, der Schriftform. Ist die Schriftform nicht gewahrt, gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen. Besonders für Geschäftsraummietverträge kann ein Fehler fatale Konsequenzen haben.