Mietverhältnisfortsetzung

Mietverhältnisfortsetzung; Mietererben; Erbteilsübertragung an Dritten

Übertragen die Erben des Mieters ihre Erbanteile an einen Dritten, so tritt dieser in das Mietverhältnis ein.

Die Klage ist unbegründet. Der Kl. kann von den Bekl. nicht die Räumung und Herausgabe der Wohnung aus §§ 556 Abs. 1, 985 BGB verlangen, weil die Bekl. zu 1. und 3. nach dem Tode der Frau J. B. gemäß § 569 a Abs. 6 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind und das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht.

Die Mieterin B. wurde nach ihrem Tod von ihren Töchtern T. und P. zu glei-chen Teilen beerbt. Frau T. und Frau P. traten auch zunächst als Erbinnen gemäß § 569 a Abs. 6 BGB in das Mietverhältnis ein. Allerdings haben Frau T. und Frau P. ihre jeweiligen Erbanteile durch den notariellen Vertrag vom 11. März 1992 an die Bekl. zu 1. und 3. übertragen (§ 2033 Abs. 1 BGB). Durch diese Erbteilsübertragung sind die Bekl. zu 1. und 3. in die Vermögensstellung der Erbinnen eingetreten und damit in alle Rechte und Pflich-ten, vor allem hinsichtlich der Verwaltung des Nachlasses, der Auseinandersetzung und auch der Schuldenhaftung, so daß sie auch in die mit der Erblasserin bestandenen Verträge und Rechtsgeschäfte und damit auch in das zwischen dem Kl. und Frau B. bestehende Mietverhältnis eingetreten sind, § 569 a Abs. 6 BGB. Dabei verkennt die Kammer nicht, daß durch die Erbteilsübertragung nicht auch das Recht als Miterbe übergeht und deshalb der eigentliche Erbe wei-terhin im Erbschein zu bezeichnen ist. Obwohl nach dem Wortlaut des § 569 a Abs. 6 BGB nur der Erbe nach dem Tod des Mieters in das Miet-verhältnis eintritt, führt dies vorliegend nicht dazu, daß Frau T. und Frau P. nach der Erbteilsübertragung weiterhin Mieterinnen geblieben sind, auch wenn sie weiterhin die Rechtsstellung als Miterbinnen innehaben. Der übertragende Erbe will sich durch den Erbteilsübertragungsvertrag aller Rechte und Pflichten entledigen, also auch für von dem Erblasser eingegangene Verbindlichkeiten, wie den Mietzins nicht weiter haften. Würde man annehmen, daß der Erbteilsübertragungsgeber trotz der Übertragung seines Erbteils in das Mietverhältnis eintritt, würde dies zu einem Auseinanderfallen des Erbteils führen. Eine derartige Ausnahmeregelung hat der Gesetzgeber jedoch nicht vorgesehen. Vielmehr kann jeder Miterbe nur über seinen Erbteil im Ganzen oder aber einen Bruchteil dieses Anteils ver-fügen (vgl. Palandt/Edenhofer, BGB, 52. Aufl., § 2033 Rdnr. 1).

Die Kammer hat allerdings Verständnis dafür, daß diese Folge für den Kl. wenig verständlich ist. Aber jeder Vermieter weiß im Falle des Todes einer seiner Mieter nicht, wer als Erbe in das Mietverhältnis eintreten wird. Dies hängt vielmehr von Zufälligkeiten ab, wie beispielsweise die Erbeinsetzung durch Testament, die von dem Vermieter nicht beeinflußt werden können.

Die Erbteilsübertragung auf die Bekl. zu 1. und 3. ist auch nicht sittenwidrig, § 138 BGB. Denn es ist nicht ersichtlich, daß den Bekl. zu 1. und 3. auf die-se Weise lediglich der Eintritt in das Mietverhältnis ermöglicht werden soll-te. Sittenwidrigkeit wäre nur dann anzunehmen, wenn der Erbteilsübertragungsvertrag allein zu dem Zweck abgeschlossen worden wäre, den Bekl. die Mieterstellung nach § 569 a Abs. 6 BGB zu verschaffen und ihnen da-durch eine Stellung zuzuschieben, die ihnen ohne die Erbteilsübertragung nicht zustehen würde. Dies ist aber nicht der Fall, denn durch die Erbteilsübertragung wurden weitere, wirtschaftliche Ziele verfolgt. Ausweislich des Erbteilsübertragungsvertrages bestand der Nachlaß im wesentlichen aus einem Grundstück und dazugehörigen landwirtschaftlichen Flächen von einigem Wert. Zudem handelt es sich um eine unentgeltliche Übertragung, die sich allein im verwandtschaftlichen Rahmen bewegt, und nicht um eine Übertragung an vollkommen fremde, dritte Personen, denn die Bekl. zu 1. und 3. sind die Enkelkinder der verstorbenen Mieterin.

Gegenüber den Bekl. zu 1. und 3. fehlt es jedoch für die Beendigung des Mietverhältnisses an einer wirksamen Kündigungserklärung des Kl. Die von dem Kl. gegenüber der Bekl. zu 1. am 2. März 1992 erklärte Kündigung ist unwirksam, denn zu diesem Zeitpunkt hatten die Erbinnen ihre Erbteile noch nicht übertragen. Die Kündigung konnte auch nicht gegenüber den zu diesem Zeitpunkt zunächst in das Mietverhältnis eingetretenen Erbinnen T. und P. wirken. Zwar hatte die Bekl zu 1. dem Kl. mitgeteilt, daß sie die Erbengemeinschaft vertrete. Daraus kann jedoch nicht geschlossen werden, daß die Bekl. zu 1. auch berechtigt sein sollte, eine Kündigungser klärung in Empfang zu nehmen, zumal die Erbinnen dem Kl. eine Vertretungsbefugnis der Bekl. zu 1. nicht mitgeteilt hatten.

Aber auch die gegenüber der Bekl. zu 1. erklärte Kündigung vom 14. Mai 1992 ist unwirksam und hat das Mietverhältnis nicht beendet. Zwar war die Bekl. zu 1. zu diesem Zeitpunkt bereits in das Mietverhältnis eingetreten, aber jede Kündigung nach § 569 BGB setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB voraus (vgl. OLG Hamburg, WuM 1983, 310; BayObLG, WuM 1985, 52; LG Berlin - ZK 64 - GE 1983, 39). Damit ist Wirksamkeitsvoraus-setzung der Kündigung die Angabe eines berechtigten Interesses bereits im Kündigungsschreiben. Daran fehlt es aber vorliegend. Die Angabe be-rechtigter Interessen erst in der Klageschrift reicht nicht aus. Das Schreiben des Kl. vom 1. Juli 1992 an die Bekl. zu 1. hat das Mietverhältnis eben-falls nicht beendet, denn diesem Schreiben kann lediglich eine Räumungsaufforderung, jedoch keine Kündigungserklärung entnommen werden. Darüber hinaus fehlt es an einer Kündigungserklärung gegenüber dem Bekl. zu 3., der neben der Bekl. zu 1. in das Mietverhältnis eingetreten ist. Besteht aber die Mieterseite aus mehreren Mietern, ist die Kündigung ge-genüber allen Mietern auszusprechen.

Die von dem Kl. mit Schreiben vom 3. Juni 1992 gegenüber Frau T. und Frau P. erklärte Kündigung kann keine Wirkung entfalten, da zu diesem Zeitpunkt bereits die Bekl. zu 1. und 3. durch den Erbteilsübertragungsvertrag in das Mietverhältnis eingetreten waren.

Aber auch der Feststellungsantrag des Kl. ist unbegründet. Die von ihm ausgesprochene Kündigung zum 30. September 1992 wurde lediglich ge-genüber der Bekl. zu 1. erklärt, nicht jedoch auch gegenüber dem Bekl. zu 3. Es ist auch nicht ersichtlich, daß der Bekl. zu 3. die Bekl. zu 1. zum Emp-fang einer Kündigungserklärung bevollmächtigt hätte, denn in dem Schreiben der Erbengemeinschaft vom 24. Februar 1992, welches auch von dem Bekl. zu 3. unterzeichnet worden ist, heißt es lediglich "Ansprechpartnerin der Erbengemeinschaft ist Frau G.". Darin liegt jedoch noch keine Vollmachtserteilung.

Nach § 569 a BGB tritt beim Tod des Mieters entweder dessen Ehegatte oder ein Familienangehöriger in das Mietverhältnis ein oder der Vertrag wird mit den Erben fortgesetzt. In beiden Fällen hat der Vermieter zwar ein befristetes Sonderkündigungsrecht, kann aber nicht ohne Grund kündigen, so daß in den meisten Fällen das Kündigungsrecht nur auf dem Papier steht. Die Kündigung muß gegenüber allen Miterben ausgesprochen werden und dies auch nur zum ersten möglichen Termin, wobei die Kündigungsfrist aus § 565 BGB zu errechnen ist.

Dazu können weitere Hürden kommen, wie ein Eigentümer in dem vom Landgericht Berlin am 5. August 1993 entschiedenen Fall erfahren mußte. Die Erben der verstorbenen Mieterin hatten ihren Erbschaftsanteil im Ganzen notariell an Dritte veräußert, was zulässig ist.

Das Gericht meinte, damit seien die Erbschaftskäufer in das Mietverhältnis eingetreten und eine Kündigung hätte ihnen gegenüber erklärt werden müssen. Daß dies zumindest zweifelhaft ist, klingt auch in der Begründung des Landgerichts an, wenn es erwähnt, daß ein Erbe trotz des Erbschaftsverkaufs in vielerlei Hinsicht Erbe bleibt (BGH, NJW 1971, 1265).

Der Bundesgerichtshof hat auch in anderem Zusammenhang entschieden, daß der Ergänzungsanspruch eines abfindungsberechtigten Miterben nach § 13 Höfeordnung nicht ohne weiteres auf einen Erbschaftskäufer übergeht (RdL 79, 132). Wäre die Auffassung des Landgerichts richtig, könnte der Erbe, der ja zunächst automatisch Mieter geworden ist, diese schuldrechtliche Stellung als Mieter an Dritte übertragen. Das dürfte nicht dem Zweck des § 569 a BGB entsprechen; man wird dem Erben zumuten können, in diesen Fällen das Mietverhältnis in Ausübung seines Sonderkündigungsrechtes zu beenden. Bis zu diesem Zeitpunkt handelt es sich also um eine Nachlaßschuld, für die auch der Erbe, der seine Erbschaft verkauft hat, weiter haftet (§ 2382 BGB).