Mietverhältnis

Mietverhältnis; herzustellende Mietsache; Schadensersatz; Mietvertragsbeginn; verspätet; Abhilfe; Mangel; Fristsetzung

Leitsätze

Der Kl. verlangt Schadensersatz nach fristloser Kündigung eines Mietvertrages über Gewerberäume. Mit schriftlichem "Mietvertrag über gewerbliche Räume" vom 1. März 1995 mietete der Kl. vom Bekl. Gewerberäume im Wohn- und Geschäftshaus B.-Straße 17 zum Betrieb einer gastronomischen Einrichtung. Das Mietverhältnis sollte am 1. Juli 1995 beginnen und am 31. Mai 2005 enden. Unter Ziff. 4 des Vertrages hieß es zum "Zustand der Mieträume": "Die Mieträume werden vom Vermieter wie am 1.3.1995 besprochen hergerichtet. Die Arbeiten sind abgeschlossen bis spätestens (zum) Mitte Juni 1995."

Die Mieträume waren am 1. Juli 1995 nicht fertiggestellt; insbesondere fehlte der Fußboden. Der Bekl. stellte den 1. August, dann "Anfang September 1995" als Einzugstermin in Aussicht. Ob der Bekl. die Fertigstellung genau zum 1. September 1995 versprach, ist zwischen den Parteien streitig. Hinsichtlich des Fußbodens kamen die Parteien im Laufe des Monats August überein, daß dem Wunsch des Kl. entsprechend Fliesen verlegt werden sollten. Am 18. August 1995 erwarb der Kl. die Fliesen. Wer die Verlegungsarbeiten bezahlen sollte, ist streitig. Der Zeuge R. A. begann mit der Verlegung der Fliesen. Am 26. August 1995 ordnete der Kl. die Einstellung der Verlegungsarbeiten an. Am 29. August 1995 stornierte der Kl. auch die Bestellung der Kücheneinrichtung. Anfragen des Bekl. vom 6. September 1995 und vom 18. September 1995, wie es weitergehen solle, beantwortete der Kl. zunächst nicht. Mit Anwaltschreiben vom 9. Oktober 1995 kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristlos und verlangte Schadensersatz in Höhe von 60.535,43 DM.

Der Kl. hat u. a behauptet., der Fliesenleger habe mangelhaft gearbeitet. Der Bekl. hat behauptet, die Verzögerungen seien dadurch eingetreten, daß die Baugenehmigung nicht sogleich erteilt worden sei. Der 1. September 1995 sei nicht als Fertigstellungstermin vereinbart worden. "Anfang September 1995" hätte das Lokal hergerichtet sein können, wenn der Kl. nicht am 25. August 1995 die Einstellung der Arbeiten angeordnet hätte.

Das Landgericht Dessau hat den Bekl. nach Beweisaufnahme unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 46.831,47 DM nebst 4% Zinsen seit dem 20.10.1995 verurteilt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, daß die Parteien die Fertigstellung der Mieträume zum 1. September 1995 vereinbart hätten und daß die Räume am 1.9.1995 nicht fertiggestellt gewesen seien.

Gegen dieses Urteil richten sich die Berufungen beider Parteien.

I. Die Berufung des Bekl. hat Erfolg. Der Kl. hat einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung schon dem Grunde nach nicht schlüssig dargelegt.

1. Ein Schadensersatzanspruch des Kl. folgt nicht aus § 538 Abs. 1 BGB. Die Vorschrift des § 538 Abs. 1 BGB erfaßt den Fall einer im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch herzustellenden Sache jedenfalls nicht unmittelbar. Sie ist allenfalls analog anzuwenden, wenn die Sache fertiggestellt und übergeben worden ist und im Zeitpunkt der Fertigstellung oder der Übergabe Mängel aufweist (BGHZ 9, 320; 56, 136, 140; Erman/Jendrek BGB 9. Aufl. § 538 Rn. 5; Staudinger/Emmerich BGB 13. Aufl. § 538 Rn. 12; Soergel/Heintzmann, BGB 12. Aufl. § 538 Rn. 5; krit. MünchKomm/Voelskow, BGB 3. Aufl. § 538 Rn. 8). Auch generell setzt ein Anspruch aus § 538 Abs. 1 BGB voraus, daß das Mietverhältnis in Vollzug gesetzt worden ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Regeln des Mietrechts zur Haftung für Sachmängel erst ab Übergabe der Mietsache anwendbar (zuletzt BGHZ 136, 102, 107 ff. = BGH NJW 1997, 2813 [= WM 1997, 617]; BGH NJW 1999, 635 [= WM 1999, 324]). Im vorliegenden Fall ist es dazu jedoch nicht gekommen. Die Mieträume sollen dem Kl. zwar am 1. Juli 1995 "überlassen" worden sein. Nach Ansicht beider Parteien war der vertragsgemäße Zustand zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht hergestellt, das Mietverhältnis sollte noch nicht beginnen. Damit fehlt jeder Anknüpfungspunkt für eine Garantiehaftung des Bekl. gemäß oder entsprechend § 538 Abs. 1 BGB.

2. Die Voraussetzungen eines Anspruchs aus positiver Vertragsverletzung nach berechtigter fristloser Kündigung des Vertrages wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs (§ 542 BGB) sind gleichfalls nicht erfüllt.

a) Gemäß § 542 Abs. 1 S. 2 BGB ist eine Kündigung erst zulässig, wenn der Vermieter eine ihm von dem Mieter bestimmte angemessene Frist hat verstreichen lassen, ohne Abhilfe zu schaffen. Der Kl. hat dem Bekl. keine Frist zur Fertigstellung der Arbeiten gesetzt. Daß der Bekl. den Fertigstellungstermin zweimal "verschoben" hat, kann einer Abhilfefrist nicht gleichgesetzt werden. Die Frist nach § 542 BGB muß zur Beseitigung bestimmter, genau zu bezeichnender Gebrauchsstörungen gesetzt werden. Nicht gerügte Mängel können später die Kündigung nicht rechtfertigen (Erman/Jandrek, BGB 9. Aufl. § 542 Rn. 7; Staudinger/Emmerich, BGB 13. Aufl. § 542 Rn. 28). Der Kl. hat seiner eigenen Darstellung nach insbesondere die mangelhaft verlegten Fliesen zum Anlaß genommen, die Arbeiten einstellen zu lassen. Daß Fliesen (statt Teppichboden) verlegt werden sollten, hatten die Parteien jedoch erst Mitte August 1995 - also nach der zweiten Verschiebung des Eröffnungstermins - beschlossen. Der Kl. hatte die Fliesen erst am 18. August 1995 zur Verfügung gestellt.

b) Die Setzung einer Frist war im vorliegenden Fall auch nicht ausnahmsweise entbehrlich. Insbesondere läßt sich nicht feststellen, daß die Erfüllung des Vertrages für den Kl. berechtigt nicht mehr von Interesse war. Der Vertrag hatte eine Laufzeit von knapp zehn Jahren. Eine Verzögerung der Eröffnung um eine angemessene Frist wäre im Verhältnis dazu unbedeutend gewesen. Andere Gründe für einen Wegfall des Interesses hat der Kl. nicht vorgebracht. Der Bekl. hat sich nicht verpflichtet, einen Starkstromanschluß legen zu lassen, so daß es nicht darauf ankommt, ob dieser Anschluß zur Verfügung gestanden hätte. Ein etwa eingetretener Verspätungsschaden - den der Kl. erstmals im Schriftsatz vom 28. Juni 1999 angesprochen, aber nicht weiter dargelegt hat - hätte unabhängig von einer Kündigung geltend gemacht werden können. Mietzins hatte der Kl., solange [der Bekl.] die Mietsache nicht fertiggestellt hatte, nicht zu zahlen und hat er auch nicht gezahlt.

c) Ob eine Kündigung nach ordnungsgemäßer Fristsetzung gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen hätte, nachdem der Bekl. die Mieträume nach den Vorstellungen des Kl. umgebaut hatte (vgl. dazu BGH LM § 542 BGB Nr. 3 = NJW 1970, 1791), braucht nicht entschieden zu werden.

3. Schließlich besteht auch kein Anspruch aus § 326 Abs. 1 BGB, und zwar unabhängig von der zwischen den Parteien streitigen Frage, ob der Bekl. überhaupt in Verzug geraten war. Ein Anspruch aus § 326 Abs. 1 BGB setzt die Bestimmung einer angemessenen Frist mit Ablehnungsandrohung voraus. Eine Fristsetzung ist nicht erfolgt. Die Fristsetzung war auch nicht ausnahmsweise entbehrlich. Der Kl. hat insbesondere die Voraussetzungen einer unbedingten und endgültigen Erfüllungsverweigerung des Bekl. nicht ausreichend dargetan. Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung ist nur unter engen Voraussetzungen anzunehmen. Meinungsverschiedenheiten über den Inhalt des Vertrages - hier: darüber, wer die Verlegungsarbeiten bezahlen sollte - reichen in der Regel nicht aus (vgl. die Nachweise bei Palandt/Heinrichs, BGB 58. Aufl. § 326 Rn. 20). Gleiches gilt für den Streit der Parteien darüber, ob ein Ausgleichsestrich erforderlich war oder nicht. Nach Aussage des Zeugen T. M. hatte der Bekl. gesagt, man sollte die Verlegung ohne Estrich "probieren", und sogar eine Garantie dafür angeboten. Wie der Bekl. reagiert hätte, wenn der Kl. ihm am 25. August 1995 den mangelhaften Fußboden gezeigt und eine Abhilfefrist gesetzt hätte, ist völlig offen. Der Kl. hatte bis zum 26. August 1995 auch nicht zu erkennen gegeben, daß der Fortbestand des Vertrages von der Eröffnung pünktlich am 1. September 1995 abhängen sollte. Die Erfüllungsverweigerung des Kl. ab dem 26. August 1995 kam völlig überraschend. Das widerspricht der Wertung des § 326 BGB.

Darauf, daß der Bekl. die Arbeiten nicht zu Ende führte, nachdem der Kl. seinerseits die Verlegung der Fliesen gestoppt und die Kücheneinrichtung abbestellt hatte, kann sich der Kl. nicht berufen.