Mietvereinbarungen während der Covid-19-Pandemie schließen weitere nachträglichen Anpassungen aus

1. Die durch die Covid-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (Anschluss an BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21).

2. Treffen die Mietvertragsparteien während der Covid-19-Pandemie Vereinbarungen zur Miethöhe, liegen die Voraussetzungen für eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vor, wenn anschließend nachteilige Umstände (z.B. Geschäftsschließungen, Kontaktbeschränkungen, allgemeine Kaufzurückhaltung etc.) eintreten, die auf der Covid-19-Pandemie beruhen. Insoweit genügt die konkret-individuelle Vorhersehbarkeit der Störung.

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem gewerblichen Mietverhältnis. Die Bekl. schloss mit Herrn S. als vorherigem Eigentümer eines Grundstücks, auf dem ein Wohn- und Geschäftshaus noch errichtet werden sollte, am 19. September/6. und 8. Oktober 2008 einen Gewerbemietvertrag (MV). Die Vermietung erfolgte zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts mit dem jeweiligen Warensortiment der Bekl., welche überwiegend Bekleidung verkauft. Die Miete war mit 17.450 € und für die Betriebskostenvorauszahlung mit 2.094 €, jeweils zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer, vereinbart. Das Mietende war zum 15. Februar 2021 vorgesehen.

Unter Nr. 7, 2. Abs. findet sich im Mietvertrag folgende Regelung:

„Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens 1 Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. Etwaige Minderungsrechte des Mieters im Falle von Mängeln des Mietobjektes bleiben hiervon unberührt.“

Der nachfolgend zum Mietvertrag geschlossene Nachtrag Nr. 1 vom 10./18. November 2009 regelt den Eintritt der Kl. in das Mietverhältnis.

Einen 2. Nachtrag schlossen die Parteien am 6./14. Mai 2020. Darin wurde die Mietzeit bis zum 15. Februar 2026 verlängert und die Miete ab 16. Februar 2021 um 800 € auf 16.650 € zzgl. Umsatzsteuer reduziert. Für April und Mai 2020 erließ die Kl. der Bekl. die Miete vollständig und für Juni bis September 2020 einigte man sich auf eine um 50 % reduzierte Miete.

Aufgrund der staatlich angeordneten Maßnahmen waren die Geschäftsräume der Bekl. zwischenzeitlich geschlossen, u. a. ab dem 16. Dezember 2020 bis zum 7. März 2021. Vom 8. bis zum 31. März 2021 war ein Verkauf bei der Bekl. möglich, allerdings unter Einhaltung von Flächenbeschränkungen und Testauflagen.

Die Mieten für Februar und März 2021 zahlte die Bekl. nicht. Mit anwaltlichem Schreiben vom 16. Februar 2021 wurde die Zahlung von der Kl. erfolglos angemahnt. Die Kl. hat die Auffassung vertreten, die pandemiebedingten Schließungen stellten keinen Mietmangel dar, welcher eine Minderung nach sich zöge. Die Bekl. habe auch keinen Anspruch auf Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, weil bei Abschluss des 2. Nachtrages im Mai 2020 die Pandemie und deren Folgen hinreichend und auch der Bekl. bekannt gewesen sein.

Die Bekl. hat Klageabweisung beantragt und die Auffassung vertreten, durch die staatlich angeordneten Schließungsmaßnahmen sei eine vollständige Minderung der Miete eingetreten, da hierdurch die Tauglichkeit der Mietsache zur vertraglichen Nutzung aufgehoben worden sei. Bei Abschluss des 2. Nachtrages im Mai 2020 seien die Parteien zudem übereinstimmend davon ausgegangen, dass fortan ein geregelter Geschäftsbetrieb durchgeführt werden könne. Mit einer globalen Pandemie und weiteren Betriebsuntersagung habe man nicht gerechnet. Durch die angeordneten Maßnahmen habe sie erhebliche Umsatzverluste erlitten, zu denen sie näher vorträgt. Kurzarbeitergeld habe sie lediglich für April 2020 erhalten.

Hilfsweise erklärt die Bekl. die Aufrechnung mit den für März 2020, Dezember 2020 und Januar 2021 gezahlten Mieten, da in diesen Zeiträumen durch die Schließungen ihre Mietzahlungsverpflichtung entfallen sei.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Bekl. zur Zahlung der Mieten verurteilt. In einem Hinweisbeschluss teilte das OLG der Bekl. mit, dass die Berufung nach einstimmiger Auffassung des Senats offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg habe, worauf die Bekl. die Berufung zurücknahm.

Die Bekl. ist zur Mietzahlung an die Kl. in dem beantragten, die unstreitige Miete und Nebenkostenvorauszahlung der Monate Februar und März 2021 umfassenden Umfang verpflichtet. Weder lag in diesem Zeitraum ein zur Minderung führender Mietmangel vor, noch war es der Kl. in den genannten Monaten unmöglich, ihre Leistung gem. § 535 Abs. 1 BGB zu erbringen. Auch greifen die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage im zu entscheidenden Fall nicht ein.

1. Vorweg ist in Bezug auf die Höhe der geschuldeten Mietzinszahlungen entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof festzustellen, dass die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften und der Regelungen des allgemeinen schuldrechtlichen Leistungsstörungsrechts, insbesondere des § 313 Abs. 1 BGB, nicht durch Art. 240 § 2 EGBGB, mit dem die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters wegen eines coronabedingten Zahlungsverzugs des Mieters ausgesetzt wurde, ausgeschlossen ist (BGH, Urteile vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, Rn. 22 ff.; vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21, Rn. 20 f.).

2. Entgegen der von der Bekl. vertretenen Auffassung war die Mietsache während der coronabedingten Einschränkungen der streitgegenständlichen Monate Februar und März 2021 bis Juni 2020 nicht mangelhaft gemäß § 536 Abs. 1 BGB.

Der Senat schließt sich der in den genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vertretenen Rechtsauffassung an, dass durch die coronabedingten Einschränkungen keine Mietminderung eingetreten ist (BGH, Urteile vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, Rn. 26 ff.; vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21, Rn. 22 ff.). Auch das Landgericht hat einen Mangel der Mietsache zutreffend verneint. [wird ausgeführt]

4. Der Anspruch der Kl. auf Zahlung der streitgegenständlichen Beträge wird auch nicht durch eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage eingeschränkt. Auch dies hat das Landgericht zutreffend ausgeführt.

Die Parteien haben mit dem Nachtrag vom 6./14. Mai 2020 die Miethöhe neu geregelt (Reduzierung um 800 €; Verzicht auf eine Anpassung aufgrund der bislang geltenden Wertsicherungsklausel) und auch Vereinbarungen hinsichtlich Mieten für die durch die Coronamaßnahmen beeinflussten Monate April und Mai 2020 (vollständiger Erlass) und Juni bis einschließlich September 2020 (Reduzierung um 50 %) getroffen. Diese letztgenannten Regelungen erfolgten unstreitig im Hinblick auf die durch die Corona-Pandemie erfolgten Einschränkungen und damit einhergehenden Umsatzeinbußen bei der Bekl. Damit lagen die Voraussetzungen für eine Störung der Geschäftsgrundlage jedenfalls nach dem 2. Nachtrag nicht mehr vor.

Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderungen vorausgesehen hätten, so kann gemäß § 313 Abs. 1 BGB eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Einer Veränderung der Umstände steht es gemäß § 313 Abs. 2 BGB gleich, wenn sich wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, als falsch herausstellen. Auch insoweit folgt der Senat der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Der Lehre vom Wegfall der Geschäftsgrundlage liegt zugrunde, dass die Parteien bei Vertragsschluss einer Fehlvorstellung unterlagen, so dass davon ausgegangen werden kann, dass sie bei Kenntnis der später eingetretenen Umstände oder Entwicklungen den Vertrag nicht oder nur mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten (vgl. nur BGH, Urteil vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21, Rn. 27 f. m.w.N.; BeckOGK/BGB/Martens, Stand: 1. Juli 2022, § 313 Rn. 1 und 104). Aus dieser Unkenntnis und der somit fehlenden Möglichkeit, diese Umstände zu bedenken und bei den vertraglichen Absprachen zu berücksichtigen, resultiert die Unzumutbarkeit für die so belastete Partei, an der vertraglichen Regelung festzuhalten. Um eine Grundlagenstörung zu vermeiden, genügt indes die konkret-individuelle Vorhersehbarkeit der Störung (vgl. nur mit zahlreichen Nachweisen aus der Rechtsprechung MünchKomm/BGB/Finkenauer, 9. Auflage 2022, § 313 Rn. 74, Fn. 261). Wer eine Gefahr kennt oder kennen muss, übernimmt das Risiko ihres Eintritts, wenn er den Vertrag unverändert abschließt. Die Parteien hätten also vertragliche oder tatsächliche Vorkehrungen treffen, z.B. eine Bedingung oder Anpassungsklausel in den Vertrag aufnehmen oder eine Versicherung abschließen müssen, um des erkannten Risikos Herr zu werden (vgl. MünchKomm/BGB/Finkenauer, aaO., § 313 Rn. 61 m.w.N.). Auf eine Berücksichtigung zukünftiger Pandemiefolgen hat die Bekl. indes nicht gedrungen, obwohl sich - entgegen ihrem Vorbringen und für sie erkennbar - zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zum 2. Nachtrag bereits abzeichnete, dass die Corona-Pandemie auch ab September 2020 voraussichtlich noch nicht überwunden sein würde.

Beiden Parteien war bei Abschluss des 2. Nachtrags zum Mietvertrag im Mai 2020 bekannt, dass schon seit März 2020 die Pandemie zu weitreichenden und weltweiten Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens geführt hat. In dieser Kenntnis wurden die Vereinbarungen zum 2. Nachtrag ausgehandelt. Die Bekl. wusste somit jedenfalls zu diesem Zeitpunkt um die Gefahr, dass aufgrund hoheitlicher Beschränkungen Geschäftsschließungen erfolgen bzw. Zugangsbeschränkungen mit strengen Hygienemaßnahmen angeordnet werden können, zumal diese zeitlich unmittelbar vorausgehend bereits erfolgt waren. Die Situation, die den vom BGH entschiedenen Fällen zugrunde lag, dass nämlich der Abschluss der Mietverträge und damit einhergehend die Einigung über die Miethöhe vor Beginn und somit in Unkenntnis der COVID-19-Pandemie erfolgt waren (vgl. hier BGH, Urteile vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, Rn. 2 und vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21, Rn. 2) liegt somit schon nicht vor. Denn die Bekl. hat im Zuge der Verhandlungen mit der Kl. nicht nur die von ihr eingeräumte Vertragsverlängerung, die - nach ihrem Vorbringen allein - zu der Mietreduzierung um 800 € geführt haben soll, erreicht, sondern auch sie begünstigende Regelungen im Zusammenhang mit den wirtschaftlichen Einbußen aufgrund der COVID-19-Pandemie (Erlass bzw. Teilerlasse der Mieten; Wegfall der Indexanpassungen). Die wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie waren somit Gegenstand der Vertragsverhandlungen. Dies ist vergleichbar zu einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Beschluss vom 16. August 2022 - I-10 U 262/21, S. 5 f., nicht veröffentlicht). Dort war der Mietvertrag während der Pandemie im Oktober 2020 abgeschlossen worden, weshalb der dortige Senat unter Hinweis auf die Kenntnis der Parteien von der Corona-Situation eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB verneint hat.

Das Risiko weiterer Umsatzrückgänge aufgrund der Pandemiesituation obliegt in einem derartigen Fall der beklagten Mieterin, weshalb diese Risikozuweisung Ansprüche aus § 313 BGB ausschließt. Im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache, wobei die hier eingetretenen Nutzungsbeschränkungen dieses Verwendungsrisiko betreffen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2022 - XII ZR 75/21, Rn. 32). Auch eine allgemeine Kaufzurückhaltung aufgrund der COVID-19-Pandemie unterfällt diesem Verwendungsrisiko (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2022 - XII ZR 75/21, Rn. 44 am Ende), weshalb offenbleiben kann, inwieweit diese zu den Umsatzrückgängen der Bekl. beigetragen hat.

Soweit die Bekl. angibt, sie sei wegen rückläufiger Fallzahlen ab April 2020 und aufgrund von Aussagen führender Virologen (Prof. Drosten und Prof. Streeck) davon ausgegangen, weitere behördliche Einschränkungen seien nicht offensichtlich gewesen, und die Virologen seien davon ausgegangen, es würde nicht zu einer weiteren Corona-Welle kommen, lässt sich dies nicht feststellen. Vielmehr ist das Gegenteil zutreffend. Sofern die Bekl. tatsächlich davon ausging, dass ab Oktober 2020 keine Einschränkungen mehr zu befürchten seien, beruht dies auf einer vermeidbaren Fehleinschätzung, deren Folgen sie selbst zu tragen hat. Die Verhängung weiterer staatlicher Beschränkungen in der Zukunft mag im Mai 2020 keine Gewissheit gewesen sein. Es handelte sich jedoch auch nach dem seinerzeitigen Wissensstand um ein realistisches, nicht fernliegendes Szenario.

Denn in den Medien wurden schon im April 2020 Berichte veröffentlicht, wonach Pro f. Drosten vor einer zweiten Corona-Welle warnt (siehe www.n-tv.de/panorama/Drosten-warnt-vor-zweiter-Corona-Welle-article21726926.html vom 20. April 2020). In einem weiteren Zeitungsbericht vom 22. April 2020 wird wie folgt berichtet: „Drosten kritisierte, dass nun wieder komplette Shopping-Malls voller Menschen seien, weil die einzelnen Geschäfte darin kleiner seien als 800 Quadratmeter. ‚Man muss sich da schon mal fragen, ob das alles noch wirklich sinnvoll ist.‘“ (vgl. www.pharmazeutische-zeitung.de/deutschland-verspielt-vielleicht-corona-vorsprung-117132/). In einem Artikel vom 18. November 2020 wird anlässlich eines in Österreich verhängten Lockdowns darauf hingewiesen, dass Prof. Drosten bereits im April 2020 die „aktuelle Lage“ voraussagte und erklärt habe, man müsse sich darauf einstellen, im Winter in einen erneuten Lockdown zu gehen (siehe www.merkur.de/welt/coronavirus-deutschland-drosten-interview-oesterreich-lockdown-prognose-charite-h....

Soweit die Bekl. auf die „Gangelt-Studie“ von Pro f. Streeck verweist, verfängt auch dies nicht. Diese Studie wollte die pandemiebedingte Sterblichkeitsrate in Gangelt ermitteln, sie verhielt sich somit nicht über zukünftige Maßnahmen oder Prognosen zu erwartender Einschränkungen (vgl. www.uni-bonn.de/de/neues/111-2020 vom 4. Mai 2020). Dort wird Prof. Streeck folgendermaßen zitiert: „Die Bewertung der Erkenntnisse und die Schlussfolgerungen für konkrete Entscheidungen obliegen der Gesellschaft und der Politik.“ Im Zusammenhang mit einer nachfolgenden wissenschaftlichen Auseinandersetzung mit der Studie wird Prof. Streeck wie folgt zitiert: Er habe „in Rekordzeit“ eine Studie aufgesetzt und mit Daten zur Diskussion beitragen wollen, sagte Streeck. Dann sei es plötzlich nur noch um Fragen wie Lockerungen der Corona-Beschränkungen gegangen. „Ich habe nie von Lockerungen geredet“, sagte Streeck. „Das wurde einfach unterstellt.“ (vgl. www.forschung-und-lehre.de/politik/virologe-streeck-wehrt-sich-gegen-vorwuerfe-2780 vom 14. Mai 2020). […]

Der von der Bekl. herangezogene Lagebericht des RKI vom 1. Mai 2020 (Anl. B1, GA 252) zeigt lediglich die seinerzeit aktuelle Entwicklung auf und ließ keine belastbaren Rückschlüsse auf die Situation ab Oktober 2020 zu. Die darauf beruhende Fehleinschätzung der Bekl., ab Oktober 2020 seien keine Einschränkungen mehr zu befürchten, geht indes aufgrund der oben genannten Risikoverteilung zu ihren Lasten.

Entsprechendes gilt, soweit sie darauf abstellt, das Paul-Ehrlich-Institut habe am 22. April 2020 die klinische Prüfung des Corona-Impfstoffs genehmigt. Daraus durfte sicherlich nicht hergeleitet werden, dass ab Oktober 2020 der Impfstoff bereits verabreicht werden konnte und die deutsche Bevölkerung ab diesem Zeitpunkt den Status einer „Herdenimmunität“ in Anspruch würde nehmen können, welcher einen Wegfall von Kontaktbeschränkungen hätte rechtfertigen können. Abgesehen davon, dass in dem von der Bekl. vorgelegten Pressebericht bereits darauf hingewiesen wird, dass „es aber noch mehrere Monate dauern“ wird, „bis ein Impfstoff erprobt und erforscht ist“, somit die Herstellung desselben noch nicht einmal erwähnt wurde, lag auf der Hand, dass das Impfen der Bevölkerung (Deutschland hat über 80 Mio. Einwohner, vgl. www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Bevoelkerung/Bevoelkerungsstand/_inhalt.html) und eine darauf aufbauende Immunisierung nicht innerhalb weniger Monate würde erfolgen können.

Soweit die Bekl. behauptet, auch die Kl. sei davon ausgegangen, mit Ablauf des 30. September 2020 würden die staatlich angeordneten Beschränkungen wegfallen und hierzu als Zeugen Herrn G. benennt, ist dieses Vorbringen nicht substantiiert und zudem von der Kl. bestritten worden. […] Denn das Beweisangebot der Bekl. ist unsubstantiiert. Sie stellt in das Wissen des Herrn G. innere Tatsachen (Kenntnisse, Einschätzungen) der Kl., wobei bereits unklar bleibt, bei welcher für die Kl. tätigen natürlichen Person diese vorgelegen haben sollen. Zudem lässt das Vorbringen der Bekl. Anknüpfungstatsachen vermissen, woraus sich diese inneren Tatsachen ergeben sollen. Nach einer Entscheidung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 4. Mai 1983 - VIII ZR 94/82) sind bei einer Beweiserhebung über innere Tatsachen zwei Konstellationen nach dem Vortrag der beweisführenden Partei zu unterscheiden. Die erste Konstellation erfasst diejenigen Fälle, in denen die betreffende innere Tatsache bei der benannten Beweisperson selbst eingetreten sein soll. Demgegenüber ist die zweite Konstellation dadurch gekennzeichnet, dass die Beweisperson etwas über eine bei einer anderen Person eingetretene innere Tatsache aussagen soll. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist in der zweiten Fallgruppe zur Beachtlichkeit des Beweisanerbietens eine Substantiierung des Beweisantrags durch Nennung von Anknüpfungstatsachen erforderlich, aus denen sich ergibt, aufgrund welcher Umstände die Beweisperson von der bei einer anderen Person vorliegenden inneren Tatsache Kenntnis erlangt haben soll. Dahingehendes Vorbringen hat die Bekl. unterlassen. Zudem wäre auch unklar, wie die Kl. angesichts der oben dargestellten Prognosen der Virologen zu dem Ergebnis hätte gelangen sollen, die Auswirkungen der Pandemie seien mit Ablauf des Monats September 2020 beendet.

5. Auch die Aufrechnung der Bekl. greift nicht durch, denn unabhängig von der materiell-rechtlichen Berechtigung der zur Aufrechnung gestellten Forderungen liegen die mietvertraglich vereinbarten Voraussetzungen bereits nicht vor. In Nr. 7 2. Abs. MV haben die Parteien vereinbart, dass eine Aufrechnung durch den Mieter voraussetzt, dass dieser seine Absicht dem Vermieter gegenüber mindestens einen Monat vorher schriftlich angezeigt hat. Zu einer derartigen Ankündigung hat die Bekl. nichts vorgetragen.

Gegen die Wirksamkeit dieser Klausel bestehen keine Bedenken. Der Senat folgt auch hier der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der solche „Ankündigungsklauseln“, auch bei Formularverträgen, für wirksam erachtet hat (vgl. BGH, Urteile vom 16. Dezember 1987 - VIII ZR 48/87, Rn. 21; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, Rn. 15; vom 7. September 2011 - VIII ZR 345/10, Rn. 3 und 9; vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, Rn. 14; siehe auch Senat, Urteil vom 6. Juli 2001 - 24 U 199/09, Rn. 35).

Treffen die Mietvertragsparteien während der Covid-19-Pandemie Vereinbarungen zur Miethöhe, liegen die Voraussetzungen für eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vor, wenn anschließend nachteilige Umstände (z.B. Geschäftsschließungen, allgemeine Kaufzurückhaltung etc.) eintreten, die auf der Covid-19-Pandemie beruhen. Insoweit genügt die konkret-individuelle Vorhersehbarkeit der Störung.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Mietnachzahlungen aus einem Gewerbemietvertrag über ein Bekleidungsgeschäft. In der ersten Pandemie-Phase schlossen die Parteien im Mai 2020 einen Nachtrag zum Mietvertrag, durch den die Mietzeit bis zum 15. Februar 2026 verlängert und die Miete ab 16. Februar 2021 um 800 € auf 16.650 € reduziert wurde. Für April und Mai 2020 erließ die Klägerin der Beklagten die Miete vollständig, und für Juni bis September 2020 einigte man sich auf eine um 50 % reduzierte Miete. Aufgrund der staatlich angeordneten Maßnahmen waren die Geschäftsräume der Beklagten ab dem 16. Dezember 2020 bis zum 7. März 2021 geschlossen, vom 8. bis zum 31. März 2021 war ein Verkauf unter Einhaltung von Flächenbeschränkungen und Testauflagen möglich. Die Mieten für Februar und März 2021 zahlte die Beklagte nicht. Diese Mieten macht die Klägerin mit Erfolg geltend.

Die Mietsache war während der coronabedingten Einschränkungen nicht mangelhaft gemäß § 536 Abs. 1 BGB.

Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Miete wird auch nicht durch eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage eingeschränkt. Dies deshalb, weil die Mietparteien mit dem Nachtrag zum Mietvertrag die Miethöhe durch Reduzierung um 800 € und Verzicht auf eine Anpassung aufgrund der bislang geltenden Wertsicherungsklausel neu geregelt und auch Vereinbarungen hinsichtlich Mieten für die durch die Corona-Maßnahmen beeinflussten Monate April und Mai 2020 (vollständiger Erlass) und Juni bis einschließlich September 2020 (Reduzierung um 50 %) getroffen haben. Die letztgenannten mietvertraglichen Nachtragsregelungen seien unstreitig im Hinblick auf die durch die Corona-Pandemie erfolgten Einschränkungen und damit einhergehenden Umsatzeinbußen bei der Beklagten erfolgt. Damit lägen die Voraussetzungen für eine Störung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vor.

Beiden Parteien sei bei Abschluss des Nachtrags zum Mietvertrag im Mai 2020 bekannt gewesen, dass schon seit März 2020 die Pandemie zu weitreichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens geführt hatte. In dieser Kenntnis seien die Vereinbarungen zum Nachtrag ausgehandelt worden. Die Beklagte habe jedenfalls zu diesem Zeitpunkt um die Gefahr gewusst, dass aufgrund hoheitlicher Beschränkungen Geschäftsschließungen erfolgen und Zugangsbeschränkungen mit strengen Hygienemaßnahmen angeordnet werden könnten, zumal diese zeitlich unmittelbar vorausgehend bereits erfolgt waren. Die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie seien somit Gegenstand der Vertragsverhandlungen gewesen. Das Risiko weiterer Umsatzrückgänge aufgrund der Pandemie obliege in einem derartigen Fall dem Mieter, der im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trage.

Soweit die Beklagte aufgrund von Aussagen führender Virologen davon ausgegangen sei, weitere behördliche Einschränkungen seien nicht offensichtlich gewesen, und die Virologen seien davon ausgegangen, es würde nicht zu einer weiteren Corona-Welle kommen, sei das Gegenteil richtig. Wenn die Beklagte das anders gesehen habe, beruhe dies auf einer vermeidbaren Fehleinschätzung, deren Folgen sie selbst zu tragen habe. Tatsächlich hätte Virologen nämlich schon im April 2020 vor einer zweiten Corona-Welle gewarnt.