Mietvereinbarung

Mietvereinbarung; Mietpreisüberhöhung; teilgewerbliche Nutzung; Teilnichtigkeit

Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer kann sich bei teilgewerblicher Nutzung eine Nichtigkeit oder Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung nicht insgesamt aus § 5 WiStG ergeben.

Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Sie haben keinen Rückzahlungsanspruch aus § 812 BGB i. V. m. § 5 WiStG.

Das Amtsgericht hat zutreffend festgestellt, daß von einem Scheingeschäft nach § 117 Abs. 1, Abs. 2 BGB hinsichtlich der teilgewerblichen Nutzung nicht ausgegangen werden kann. Auf die zutreffenden Ausführungen im Urteil des Amtsgerichts wird nach § 543 Abs. 1 ZPO verwiesen. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß der im Mietvertrag niedergelegte Parteiwille dem raumtypischen Nutzzweck des Mietobjektes widerspräche (vgl. zu diesem Gesichtspunkt Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, I Rn. 155). Unstreitig sprechen Ausstattungsmerkmale und Lage der Wohnung für eine teilgewerbliche Nutzung. Auch aus dem Beruf der Kl. ist nicht indiziert, daß eine tatsächliche teilgewerbliche oder freigewerbliche Nutzung durch sie ausscheiden müsse. Ob bereits beim ersten Telefonat zwischen dem Bekl. und dem Kl. zu 2. auf dessen Inserat hin von einer teilgewerblichen Nutzung der Wohnung gesprochen wurde, kann dahingestellt bleiben. Das Amtsgericht hat unter Bezugnahme auf die einschlägigen Entscheidungen der Kammer weiter zutreffend ausgeführt, daß die Kl. nicht durch einen einseitigen Verzicht auf die gewerbliche Nutzung den (fiktiven) Mietzinszuschlag haben entfallen lassen können. Im Urteil der Kammer vom 15. Dezember 1995 (GE 1996, 321, 322) heißt es: "In welchem Umfang von dieser vertraglich eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht wird, ist für das Anfallen des Zuschlags unerheblich. Die Kammer hält insoweit an ihrer Rechtsprechung mit Urteilen vom 21. August 1991 (GE 1991, 1155) und 24. Oktober 1995 fest, wonach dieser Zuschlag ohne Rücksicht darauf geschuldet wird, ob der Mieter die ihm zustehenden Gebrauchsrechte tatsächlich ausübt. Zur weiteren Begründung wird auf die genannten Urteile sowie die Entscheidung der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin, GE 1995, 497 f. verwiesen. Für den vorliegenden Fall würde sich ein anderes Ergebnis im übrigen auch nicht aus der Entscheidung der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin, GE 1994, 1057 f., ergeben, wonach der Zuschlag zwar bei einem Mietverhältnis über Wohnraum mit teilgewerblicher Nutzung von der Gewerbeausübung abhängen soll, nicht aber bei einem - hier gegebenen - "Mischmietverhältnis" mit unterschiedlicher Zweckwidmung im Mietvertrag. Da es für die Erhebung des Zuschlags nicht darauf ankommt, ob überhaupt die teilgewerbliche Nutzung ausgeübt wird, ist auch die Stärke der Abnutzung der Mietsache durch teilgewerbliche Nutzung unerheblich. Diese Ausführungen treffen auch im vorliegenden Rechtsstreit zu. Auch hier ergibt sich aus dem Vertragscharakter nicht, daß die Parteien lediglich ein Wohnraummietverhältnis mit einem Teilgewerbezuschlag zur Abgeltung der erhöhten Abnutzung vereinbaren wollten. Hiergegen spricht die Bezeichnung in § 1 (Mietobjekt) "zur teilgewerblichen Nutzung" und die Vereinbarung eines einheitlichen Mietzinses.

Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer kann sich bei teilgewerblicher Nutzung eine Nichtigkeit oder Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung nicht insgesamt aus § 5 WiStG ergeben (vgl. Urteil vom 24. Oktober 1995- 65 S 26/95 - GE 1995, 1549). Diese Vorschrift erfaßt nur das Entgelt für die Vermietung "von Räumen zum Wohnen" und die damit verbundenen Nebenleistungen. Auf die Ausführungen im vorgenannten Urteil wird verwiesen.

Die Kl. haben auch nichts vorgetragen, was für eine sittenwidrige Überhöhung des Mietzinses spräche. Die subjektiven und objektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB lägen vor, wenn auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten und damit auf eine Sittenwidrigkeit aufgrund eines groben Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung geschlossen werden könnte. Ein solches grobes Mißverhältnis käme allenfalls in Betracht, wenn der vereinbarte Mietzins, soweit er die zulässige Wohnraummiete übersteigt, etwa doppelt so hoch wäre wie der Wert der teilgewerblichen Nutzungsmöglichkeit (LG Berlin, aaO., 1549, 1551 mit Rechtsprechungsnachweisen). Derartiges haben die Kl. nicht vorgetragen und kann auch nicht festgestellt werden.

Ein Mieter hatte Wohnräume mit der Vereinbarung der teilgewerblichen Nutzung und einem entsprechend höheren Mietzins gemietet; später forderte er den erhöhten Betrag zurück. Er meinte, es liege ein bloßes Scheingeschäft vor, jedenfalls sei der Zuschlag überhöht nach § 5 WiStG.

Mit Urteil vom 1. November 1996 bestätigte das Landgericht Berlin das klagabweisende Urteil des Amtsgerichts, da ein Scheingeschäft nicht erwiesen sei. Der Mieter sei auch nicht berechtigt, auf die teilgewerbliche Nutzung zu verzichten mit der Folge, daß sich die Miete dann verringern müßte. Für die gewerbliche Nutzung gelte auch nicht die Vorschrift des § 5 WiStG, die eben nur für Wohnraum anzuwenden sei. Eine Unwirksamkeit könne nur aus allgemeinen Vorschriften wie etwa Sittenwidrigkeit abgeleitet werden. Das treffe jedoch nur dann zu, wenn der ortsübliche Gewerbemietzins um 100 % überschritten werde.

Ergebnis und Begründung des Urteils sind sicher vertretbar und praxisnah. Zweifelhaft sind aber die Ausführungen zu dem einseitigen Widerruf der teilgewerblichen Nutzung durch den Mieter. Das Gericht will hier zwischen einem Mietverhältnis über Wohnraum mit teilgewerblicher Nutzung und einem Mischmietverhältnis unterscheiden. In Wahrheit liegt jedoch in solchen Fällen stets ein Mischmietverhältnis vor, nämlich ein Mietverhältnis mit einem gemischten Zweck, also nicht nur zum Wohnen. Hinzuweisen ist übrigens darauf, daß Bohnert (Ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung, 2. Aufl. 1996, Seite 31) unter Berufung auf Art. 103 Abs. 2 GG die Anwendung des § 5 WiStG auf Mischmietverhältnisse generell ausschließt.