Mietumstellung von Brutto- auf Nettomiete

Mietumstellung von Brutto- auf Nettomiete; Mietstrukturänderung; Änderungsvereinbarung; Schriftformklausel

1. Äußert der Vermieter den Wunsch zu einer Umstellung der Zinsstruktur von Brutto- auf Nettomiete, zu dem der Mieter bis zu einem bestimmten Zeitpunkt Einwendungen vorbringen soll, liegt in dem Schweigen nebst Zahlung der geforderten Miete auch dann eine Zustimmung, wenn die Miethöhe insgesamt unverändert geblieben ist.

2. Eine solche konkludente Änderungsvereinbarung ist trotz einer Schriftformklausel möglich.

Denn das in zweiter Instanz weiter verfolgte Begehren auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete greift deswegen nicht durch, weil die Parteien schon früher eine Nettokaltmiete mit Vorschüssen vereinbart hatten, so daß das Verlangen der Kl. sich auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete hätte richten müssen.

Zwar haben die Parteien in dem Mietvertrag vom 22. Januar 1981 über die bis 1918 bezugsfertige Altbauwohnung eine Bruttokaltmiete mit Heizkostenvorschuß vereinbart, was den damals geltenden Vorschriften der Bundesmietengesetze entsprach. Die Bundesmietengesetze sind jedoch durch § 8 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14.7.1987 (GVW) außer Kraft gesetzt worden, so daß die Parteien spätestens mit Ablauf des 31.12.1987 Vereinbarungen über die Umstellung der Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorschüssen treffen konnten. Diese Vereinbarung ist hier dadurch zustande gekommen, daß die Bekl. das Angebot der Kl. vom 29.11.1993, statt der bisherigen Bruttokaltmiete ab 1.1.1994 eine Nettokaltmiete mit Vorschüssen zu zahlen, dadurch angenommen haben, daß sie die entsprechende Miete zahlten (so schon KG GE 1974, 511). Zwar änderte sich die Höhe der gezahlten Miete ab 1.1.1994 nicht. Da jedoch in dem Schreiben vom 29.11.1993 die Kl. erklärt hatte, daß die Bekl. "mit dieser Vereinfachung einverstanden sind", und "mögliche Einwendungen ... bis spätestens 2 Monate nach Zugang dieser Mitteilung schriftlich vor(zu)bringen" sind, kann hier ausnahmsweise in dem Verhalten der Bekl. die Annahme dieses Abänderungsangebotes der Kl. gesehen werden; der Beklagte zu 2) hat diesbezüglich in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer auch ausdrücklich erklärt, er sei damit einverstanden gewesen, weil in dem Schreiben darauf hingewiesen worden sei, daß Einwendungen hätten vorgebracht werden müssen; da er diese nicht vorgebracht habe, sei er davon ausgegangen, daß in der Fortzahlung der Miete sein Einverständnis liege. Angesichts ihrer eigenen Erklärung, daß sie von dem Einverständnis ausgehe, wenn keine Einwendungen erhoben würden, mußte die Kl. die Fortzahlung der Miete in der bisherigen Höhe auch als Annahmeerklärung ansehen, wenn sie nicht ohnehin gem. § 151 Satz 1 BGB auf eine ausdrückliche Annahmeerklärung verzichtet hätte.

Der Wirksamkeit der Abänderungsvereinbarung steht auch nicht entgegen, daß gem. § 22 Abs. 1 des Mietvertrages Änderungen nur wirksam waren, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Denn durch ihre Erklärung, sie gehe von dem Einverständnis der Bekl. aus, wenn diese keine Einwendungen erhöben, hat die Kl. auf die Einhaltung der Schriftform für die Annahmeerklärung verzichtet. Die Bekl. haben dieser Aufhebung der Schriftformklausel für die Umstellung der Miete dann dadurch zugestimmt, daß sie die Miete weiterhin in der bisherigen Höhe überwiesen haben. Sind sich die Vertragsparteien - wie hier - aber darüber einig, daß eine bestimmte Änderungsvereinbarung Wirksamkeit haben soll, so heben sie damit konkludent die entgegenstehende Schriftformklausel auf (BGH NJW 1962, 1908; DB 1967, 80; WM 1982, 902). Das gilt auch dann, wenn sie an den Formzwang nicht gedacht haben (BGHZ 71, 164; NJW 1965, 293; BGHZ 75, 1654). Daher kann dahinstehen, ob nicht in der Überweisung aufgrund eines schriftlichen (Einzel- oder Dauer-) Auftrages die Einhaltung der Schriftform liegt (vgl. dazu KG, GE 1974, 511).

Zwar hat die Kl. dadurch, daß sie mit Schreiben vom 12.12.1994 eine Erhöhung der Nettokaltmiete ab 1. März 1995 forderte, den Bekl. erneut ein Angebot gemacht, die bisherige Nettokaltmiete zu erhöhen. Dieses Mieterhöhungsverlangen haben aber die Bekl. teilweise durch Schreiben vom 27. Februar 1995 angenommen. Da - wie bereits ausgeführt - schon vorher ab 1.1.1994 die Miete wirksam auf eine Nettokaltmiete umgestellt worden ist, handelte es sich entgegen der Ansicht der Kl. auch nicht um ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen. Dahingestellt bleiben kann, ob in der Teilzustimmung eine Ablehnung des Zustimmungsverlangens der Kl. verbunden mit einem Angebot der Bekl. auf Erhöhung des Nettokaltmietzinses um denjenigen Betrag liegt, den sie als Erhöhung akzeptiert haben (sowohl LG Mannheim, ZMR 1994, 516, 517), und darin, daß die Kl. dann ihr ursprüngliches Zustimmungsverlangen nicht mehr weiter verfolgt hat, eine Annahme dieses Abänderungsangebotes der Bekl. mit der Folge liegt, daß dadurch die Wartefrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG ausgelöst wird (so LG Mannheim a.a.O.). Das erscheint deswegen bedenklich, weil wegen der Besonderheiten des Zustimmungsverfahrens § 150 Abs. 2 BGB auf die Ablehnung nicht anwendbar sein dürfte, solange noch die Zustimmungsfrist läuft (vgl. Urteil der Kammer vom 20.10.1995 - 64 S 219/95 - = GE 1996, 263).

Denn selbst wenn die Wartefrist nicht ausgelöst worden wäre, weil in der Teilzustimmung keine Vereinbarung i.S.d. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG gesehen werden würde, wäre das Mieterhöhungsverlangen deswegen nicht zustimmungsfähig, weil die Parteien ab 1. Januar 1994 eine Nettokaltmiete vereinbart haben. Zumindest hätte in der Mieterhöhungserklärung vom 1.4.1995 die unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel ausgeworfene Bruttokaltmiete auf die ortsübliche Nettokaltmiete umgerechnet werden müssen (Urteil der Kammer vom 14.3.1995 - 64 S 441/94 -= GE 1996, 59). Dabei kann dahingestellt bleiben, ob dies dadurch geschehen muß, daß die konkreten Betriebskosten von den Mietspiegelwerten abzuziehen sind (so LG Berlin - ZK 67 - GE 1995, 115 und - ZK 62 - GE 1996, 323), oder ob es ausreicht, daß die aus dem Mietspiegel selbst ersichtlichen Durchschnittswerte für die kalten Betriebskosten von dessen Werten abzuziehen sind, wofür sprechen könnte, daß es sich auch bei den Mietspiegelwerten nicht um individuelle Werte, sondern um mit statistischen Methoden errechnete Durchschnittswerte handelt (so LG Berlin -ZK 63 - GE 1996, 677).

Wie bei allen Altbauten in Berlin war der Mieter zur Zahlung einer Bruttokaltmiete verpflichtet. Mehrere Jahre nach Aufhebung der Preisbindung erhielt der Mieter ein Schreiben des Vermieters, zur Vereinfachung solle in Zukunft eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorschüssen gezahlt werden; die Miethöhe sollte gleich bleiben. Einwendungen möge der Mieter binnen zwei Monaten schriftlich geltend machen. Der Mieter reagierte nicht und zahlte die bisherige Miete weiter. In einem späteren Mieterhöhungsprozeß ging es um die Frage, ob hier eine Vereinbarung zustande gekommen war.

Das LG Berlin meinte mit Urteil vom 31. Mai 1996, hier sei eine Abänderungsvereinbarung zustande gekommen.

Die Berufung des Urteils auf eine ältere Entscheidung des KG ist allerdings wenig überzeugend, da es dort um die Zahlung einer erhöhten Miete ging. Welchen Erklärungswert aber das Verhalten des Mieters haben soll, der kommentarlos die bisherige Miete weiterzahlt, ist nicht ersichtlich. Hier muß es bei dem allgemeinen Grundsatz bleiben, daß Schweigen nicht als Zustimmung gilt. Selbst wenn der Mieter dann später vor Gericht erklärt, er sei einverstanden gewesen, ändert das daran nichts, weil es auf den objektiven Erklärungsinhalt seines Verhaltens ankommt und nicht darauf, was er sich bei seinem Tun oder Unterlassen dachte.