Mietumstellung von Brutto- auf Nettomiete

Mietumstellung von Brutto- auf Nettomiete; Mietstrukturänderung; Betriebskostenvorschüsse; Freistellungsanspruch des Mieters; Pflichtverletzung des Vermieters

Vereinbaren die Mietparteien eine Änderung der Mietzinsstruktur (Nettomiete statt Bruttomiete), macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn er offensichtlich zu niedrige Betriebskostenvorschüsse festlegt.

I. 1. a) Der Kl. steht zwar gegen den Bekl. aus § 535 Satz 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag vom 2. Februar 1993 dem Grunde nach ein Anspruch auf Zahlung des Brutto Mietzinses zu, der auch die Zahlung der anteiligen Betriebskosten einschließt.

b) Im vorliegenden Fall steht dem Bekl. gegen die Kl. jedoch unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung des seit dem 5. September 1978 bestehenden Mietverhältnisses ein gemäß § 249 Satz 1 BGB auf die Freistellung von der Nachforderung von Betriebskosten gerichteter Schadensersatzanspruch zu, so daß die Kl. nach § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ("dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est") an der Durchsetzung ihrer Forderung auf Nachzahlung der Betriebskosten gehindert ist. Danach ist der Bekl. so zu stellen, als ob die von ihm geleisteten Betriebskostenvorschüsse die tatsächlich entstandenen Betriebskosten abdecken würden und er entsprechend den Angaben in dem Mietvertrag vom 2. Februar 1993 eine Brutto-Kalt-Miete von monatlich 870 DM (860 DM Netto-Kalt-Miete zuzüglich 10 DM Betriebskostenvorschuß) geschuldet hätte (vgl. zum Inhalt des auf Freistellung gerichteten Schadensersatzanspruches: AG Rendsburg, NJW-RR 1988, 398 zum Anspruch aus culpa in contrahendo).

Der auf die Freistellung von der Verpflichtung zur Nachzahlung von Betriebskosten gerichtete Schadensersatzanspruch des Bekl. ergibt sich daraus, daß die Kl. bei Ersetzung des früheren Mietvertrages vom 5. September 1978, nach dem der Bekl. einen Brutto-Kalt Mietzins in Höhe von 836 DM schuldete, durch den neuen Mietvertrag vom 2. Februar 1993 die ihr als Vermieterin aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Bekl. als Mieter obliegenden Fürsorgepflichten verletzte, indem sie die von dem Bekl. zu leistenden Betriebskostenvorschüsse bei Vereinbarung eines monatlichen Netto-Kalt Staffelmietzinses von zunächst 860 DM gemäß § 7 Ziff. 1 des Mietvertrages auf monatlich 10 DM festsetzte.

aa) Zwar ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, Vorschüsse auf die Betriebskosten von vornherein in der Höhe anzusetzen und vom Mieter zu verlangen, in der die Betriebskosten aller Wahrscheinlichkeit auch anfallen (OLG Stuttgart - RE -, NJW 1982, 2506 [2506-2507] = WuM 1982, 272 [272-273]; LG Berlin - ZK 63 -, GE 1990, 653), wenn auch der Ansatz der monatlich zu leistenden Vorschüsse in Höhe von einem Zwölftel der jährlich entstandenen Kosten als angemessen bezeichnet wird (vgl. AG Frankfurt/Main, WuM 1987, 252).

Die in § 7 Ziff. 2 b) des Mietvertrags vom 2. Februar 1993 angegebene Höhe des Betriebskosten-Vorschusses ist auch nicht nach § 5 AGBG (Unklarheitenregel) oder wegen der in § 7 Ziff. 2 a) des Mietvertrages enthaltenen Festschreibung des Mietzinses bis zum 28. Februar 1994 unwirksam. Denn aus der in § 7 des Mietvertrages enthaltenen Aufgliederung des Mietzinses konnte der Bekl. entnehmen, wie sich der von ihm geschuldete Mietzins zusammensetzt und welche Bestandteile des Mietzinses bis zum 28. Februar 1994 unverändert bleiben sollten.

bb) Die Pflichtverletzung liegt im vorliegenden Fall darin, daß der Betriebskostenvorschuß von der Kl. für die über eine Nutzfläche von 91,77 qm verfügende Wohnung mit monatlich nur 10 DM und damit in einer Höhe angesetzt wurde, die nur einem Bruchteil der tatsächlichen monatlichen Betriebskosten in Höhe von 172,45 DM im Jahr 1992, 173,45 DM im Jahr 1993 sowie 186,69 DM im Jahr 1994 entsprach und daher auch bei Zugrundelegung niedrigster Kosten offensichtlich nicht zur Abdeckung der anfallenden Betriebskosten ausreichen konnte (vgl. zur Pflichtverletzung: AG Tiergarten, MM 1993, 399 [399-400]; AG Frankfurt/Main, WuM 1987, 252; AG Rendsburg, NJW-RR 1988, 398; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Teil III Rz. 325 S. 738). So waren im Berliner Mietspiegel 1992 für Wohnungen der hier vorliegenden Art durchschnittliche kalte Betriebskosten von 1,42 DM monatlich pro Quadratmeter ausgewiesen, was für 91,77 qm 130,31 DM Betriebskosten ergäbe.

Überdies handelte es sich nicht um den Erstbezug einer Neubauwohnung, sondern um den Abschluß eines neuen Mietvertrages zur Fortsetzung eines bereits über knapp fünfzehn Jahre bestehenden Mietverhältnisses betreffend eine Altbauwohnung. Daher hätte es der Kl., die seit 1989 Eigentümerin mehrerer Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage war und die nicht vorgetragen hat, daß das von ihr zu entrichtende Wohngeld unterhalb der zuletzt für die Wohnung angefallenen Betriebskosten lag, schon allein deshalb möglich sein müssen, die Höhe der in der Vergangenheit gezahlten Betriebskostenvorschüsse aus der früher gezahlten Brutto-Kalt-Miete herauszurechnen und für den neuen Mietvertrag Vorschüsse auf die anfallenden Betriebskosten in einer realistischen Höhe zu ermitteln. Diese Aufklärungspflicht oblag der Kl. insbesondere wegen der langen Dauer des mit dem Bekl. bestehenden Mietverhältnisses.

cc) Diese der Kl. vorzuwerfende Pflichtverletzung erfolgte - unabhängig von der Motivation des Bekl. betreffend den Abschluß eines neuen Mietvertrages - auch schuldhaft, da es für die Kl., bei der es sich um ein in der Wohnungswirtschaft tätiges Unternehmen handelt und die bei dem Abschluß des neuen Mietvertrages von dem Ehemann der Geschäftsführerin vertreten wurde, vorhersehbar war, daß bei Vorauszahlung von monatlich nur 10 DM auf die Betriebskosten am Ende der Abrechnungsperiode mit erheblichen Nachforderungen gegenüber dem Bekl. betreffend die Betriebskosten zu rechnen war. Demgegenüber mußte dem Bekl. als Laien - unabhängig von dem Inhalt des bei Abschluß des neuen Mietvertrages zwischen ihm und dem Ehemann der Geschäftsführerin der Kl. im Februar 1993 geführten Gespräches - die Höhe des in der Zukunft zu zahlenden Betriebskostenanteils nicht bekannt sein, da es sich bei der von ihm in der Vergangenheit gezahlten Miete um einen Brutto-Kalt Mietzins handelte. Vielmehr mußte für den Bekl. der Eindruck entstehen, als ob sich der neue Brutto-Kalt-Mietzins im Vergleich zu dem zuvor geschuldeten Mietzins nicht wesentlich erhöht habe, wodurch ihm die wahre Höhe des Brutto-Kalt-Mietzinses verschleiert wurde (vgl. zum Verschulden: AG Tiergarten, MM 1993, 399 [399-400]; AG Frankfurt/Main, WuM 1987, 252; AG Rendsburg, NJW-RR 1988, 398).

Die Kl. hat zwar in der Berufungsbegründung vom 19. Juni 1995 vorgetragen, ihr sei infolge einer Notverwaltung der Wohneigentumsanlage durch Rechtsanwalt J. die Höhe der 1992 angefallenen Betriebskosten unbekannt gewesen, bis ihre Mitarbeiterin B. Anfang 1994 Einblick in die Unterlagen erhalten habe. Abgesehen davon, daß eine solche Situation allein aus der Sphäre der Kl. herrührte und damit dem Bekl. nicht angelastet werden könnte, ist das Vorbringen als unwahr widerlegt. Aus dem von dem Bekl. in dem Termin am 3. November 1995 vorgelegten Schreiben der Kl. vom 21. April 1993 an den Mieter Jürgen H., der eine andere Wohnung in derselben Wohnungseigentumsanlage bewohnt, geht hervor, daß der Frau B. bereits im Frühjahr des Jahres 1993 genaue Zahlen betreffend die 1992 für die Wohnungseigentumsanlage angefallenen Betriebskosten vorlagen.

Daher kann der Abschluß des neuen Mietvertrages in der von der Kl. praktizierten Weise, nämlich bei Ausweisung eines unrealistisch niedrigen Betriebskostenanteils den Netto-Kalt-Mietzins anzuheben, um in der Summe einen dem früheren Brutto-Kalt Mietzins in etwa entsprechenden Mietzins zu erhalten, nur als Versuch angesehen werden, im Wege der späteren Nachforderung von Betriebskosten den Bekl. über die wahre Höhe des geforderten Mietzinses zu täuschen und ihn auf diese Weise zum Abschluß des neuen Mietvertrages zu bewegen.

Ein Vermieter vereinbarte in einem langjährigen Mietverhältnis mit seinem Mieter, daß dieser nicht mehr wie bisher eine Bruttokaltmiete zu zahlen habe, sondern eine Staffelmiete mit monatlichen Betriebskostenvorschüssen. Dabei wurden die Betriebskostenvorschüsse unrealistisch niedrig mit 10 DM/mtl. angesetzt.

Die mit der Jahresabrechnung erhobene Nachforderung des Vermieters wies das LG Berlin in seinem Urteil vom 3. November 1995 ab. Der Vermieter habe offensichtlich in Täuschungsabsicht gehandelt, indem er beim Mieter den Eindruck erweckt habe, die Umstellung der Mietzinsstruktur werde ohne erhebliche Mietsteigerungen bleiben. Der Vermieter habe aber eine Fürsorgepflicht, die ihm in der Größenordnung bekannten Betriebskosten auch realistisch anzusetzen.