Mietumstellung

Mietumstellung; Betriebskosten; Bruttokaltmiete bei Sozialwohnungen; preisgebundener Neubau

Versäumt der Vermieter von preisgebundenem Neubau die Frist zur Umstellung auf eine Nettokaltmiete (31.12.1986), bleibt es bei der vereinbarten Bruttokaltmiete.

Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom 2. Juni 1993 zu. (...) Im Mietvertrag hatten die Parteien eine Bruttokaltmiete festgelegt, Vorschüsse auf Betriebskosten waren nicht vereinbart. Vertragsänderungen können grundsätzlich nur im Einvernehmen der Parteien herbeigeführt werden. Eine derartige Übereinkunft haben die Parteien nicht erzielt. Die Vermieterin hatte sich im Vertrag die Umstellung der Mietzinsstruktur auch nicht vorbehalten. § 3 Nr. 7 des Mietvertrages behandelt lediglich die Weitergabe von Betriebskostensteigerungen, nicht jedoch die Umstellung der Mietstruktur.

Zu einer einseitigen Vertragsänderung war die Rechtsvorgängerin der Kl. nicht berechtigt. Zwar dürfen nach § 27 Abs. 3 II. BV im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau die Betriebskosten nicht mehr bei der Berechnung der Durchschnittsmiete angesetzt werden; auch verpflichtet § 25 b NMV die Vermieter preisgebundenen Wohnraums, die Miete umzustellen. Die Kl. - bzw. deren Rechtsvorgängerin - hat jedoch die in der letztgenannten Vorschrift genannte Frist versäumt. Die Umstellung ist nicht - wie gesetzlich vorgesehen - bis zum 31. Dezember 1986 vorgenommen worden. Das Schreiben, mit dem die Änderung der Mietstruktur erklärt wurde, datiert vom 1. Oktober 1990.

Das Versäumen der Frist führt zum Verlust des Rechts zur einseitigen Vertragsänderung (vgl. OLG Oldenburg, WuM 1984, 274 = 22 in REMiet; LG Aachen, WuM 1985, 342; Kinne, Der Übergang vom preisfreien zum preisgebundenen Wohnraum, GE 1994, 364, 375 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Auflage 1992, Rz. 331). Als Ausnahmetatbestand ist § 25 b NMV grundsätzlich eng auszulegen.

Der Ausschluß des auf die §§ 27 Abs. 3 II. BV, 25 b NMV gestützten Rechts zur einseitigen Vertragsumstellung rechtfertigt sich im vorliegenden Fall noch aus einem weiteren Grund: Die S. Baubetreuungs GmbH, in deren Rechtsstellung die Kl. eingetreten ist, hat sich durch den Abschluß des Mietvertrages am 25. Oktober 1984 auf eine Nettokaltmiete (gemeint wohl Bruttokaltmiete; die Redaktion) eingelassen, obwohl zu diesem Zeitpunkt bereits die zitierten gesetzlichen Vorschriften in Kraft waren, nach denen die Kostenmiete keinen Betriebskostenanteil mehr enthalten sollte (§ 27 II. BV und § 25 b NMV sind in der heutigen Fassung bekannt gemacht durch Verordnung vom 5. April 1984 - BGBl. 1984 I Seite 553).

Bis zum 31. Dezember 1986 waren bei preisgebundenem Neubau die Betriebskosten herauszurechnen und als Umlage mit Abrechnungspflicht zu erheben (Nettokaltmiete).

In dem vom Landgericht Berlin am 20. Januar 1995 entschiedenen Fall hatte der Vermieter dies versäumt und wollte erst nach Jahren von der vereinbarten Bruttokaltmiete zur Nettomiete übergehen.

Das Landgericht Berlin meinte, das sei nicht möglich, da der Vermieter die Frist versäumt hatte. Es müsse also bei der vereinbarten Mietzinsstruktur bleiben.