Mietüberzahlung

Mietüberzahlung; Rückzahlungsanspruch bei unwirksamer Kostenabwälzung; Verwaltungskostenabwälzung; Instandhaltungskostenumlage; Zurückbehaltungsrecht; Aufrechnung

1. Die Vereinbarung, wonach der Mieter Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zu übernehmen hat, über die jährlich abzurechnen ist, verstößt gegen § 10 MHG, so daß der Mieter Zahlungen zurückfordern kann.

2. Dem Vermieter steht dagegen weder ein Zurückbehaltungsrecht noch eine Aufrechnungsmöglichkeit mit Gegenansprüchen zu.

Der Kl. ist Erbe seines am 25. Februar 1994 verstorbenen Vaters. Der Erblasser war Wohnungseigentümer der im Haus B., Berlin, im 3. OG links gelegenen 2-Zimmer Wohnung. Er hatte unter dem 14. Februar 1983 mit dem Bekl. einen Mietvertrag über diese Wohnung geschlossen. In Ziffer 5.1 des Mietvertrages wurde bestimmt, daß die Grundmiete jährlich "gemäß dem gleitenden Neuwert in der Gebäudeversicherung erhöht oder gesenkt" werde, wobei mit dem Wirtschaftsplan eine gesonderte Mitteilung erfolgen sollte. In Ziffer 5.2 des Mietvertrages wurde vereinbart: "Die Bewirtschaftungskosten werden jährlich gemäß des Wirtschaftsplanes der zuständigen Verwaltung erhoben und betragen z. Z. monatlich DM 195,00. Am Ende des Jahres wird gemäß der Verwaltungsabrechnung ein Ausgleich vorgenommen. Eine Fotokopie des Wirtschaftsplanes liegt dem Mietvertrag bei. Die einzelnen Posten werden anerkannt."

Der Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 1983 enthielt u. a. Ansätze für die Instandhaltungsrücklage und das Verwalterhonorar. Der Bekl. zahlte seit Januar 1992 aufgrund einer Erhöhungserklärung des Kl. vom 20. Dezember 1991 (wegen einer Erhöhung der Instandhaltungsrücklage um anteilig monatlich 26,69 DM) einen Mietzins von 835,00 DM.

Der Bekl. verlangt Rückzahlung der in dem Zeitraum 1. Januar 1991 bis 29. Februar 1996 gezahlten anteiligen Kosten für das Verwalterhonorar und die Instandhaltungsrücklage. Er beziffert die behaupteten Überzahlungen wie folgt:

1991: Verwaltungshonorar 410,90 DM; Instandhaltungsrücklage 1.089,02 DM

1992: Verwaltungshonorar 425,00 DM; Instandhaltungsrücklage 1.729,62 DM

1993: Verwaltungshonorar 452,00 DM; Instandhaltungsrücklage 1.729,62 DM

1994: Verwaltungshonorar 468,50 DM; Instandhaltungsrücklage 1.729,62 DM

1995: Verwaltungshonorar 492,40 DM; Instandhaltungsrücklage 1.729,62 DM

Januar und Februar 1996 (Verwaltungshonorar + Instandhaltungsrücklage) jeweils 185,16 DM.

Er behauptet, die Zahlungen seien in Unkenntnis der Rechtslage erfolgt.

Der Bekl. hat in dem Zeitraum vom 1. Januar 1991 bis (jedenfalls) zum 31. Januar 1996 Zahlungen ohne rechtlichen Grund erbracht.

Zwischen den Parteien ist im Grundsatz nicht streitig, daß in den "Bewirtschaftungskosten", die gemäß Ziffer 5.2 des Mietvertrages von dem Mieter getragen werden und auf der Grundlage des (für die Wohnungseigentumsanlage erstellten) Wirtschaftsplanes erhoben werden sollten, u.a. die Positionen für die Instandhaltungsrücklage und das Verwalterhonorar enthalten waren. Diese Kosten sollten der Sache nach zunächst im Wege eines neben der "Grundmiete" zu zahlenden Vorschusses erbracht und nach Ablauf des jeweiligen Wirtschaftsjahres nach Maßgabe der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft abgerechnet werden. Dieses Verfahren entspricht der Regelung des § 4 Abs. 1 MHG für die Umlage von Betriebskosten, das jedoch gegenständlich auf den Katalog der Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. BV beschränkt ist, der eine abschließende Aufzählung enthält (vgl. OLG Koblenz NJW 1986, 995). Insbesondere Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten zählen nicht hierzu, sondern sind grundsätzlich Teil der Grundmiete, die allein nach § 2 MHG erhöht werden kann (vgl. OLG Koblenz, a.a.O.; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Auflage, Rn 2 a zu § 4 MHG). Die Vereinbarung der Umlagefähigkeit dieser Kosten verstößt gegen § 4 MHG und ist deshalb gemäß § 10 Abs. 1 MHG unwirksam. Zwar mag es grundsätzlich in Betracht kommen, einzelne Berechnungsposten der Grundmiete gesondert in den mietvertraglichen Vereinbarungen neben der in einem Gesamtbetrag angegebenen Grundmiete auszuweisen (vgl. insoweit Beuermann, a.a.O., Rn 2 a zu § 4 MHG, Rn 9 b zu § 10 MHG; auch Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rn 761). Ergibt jedoch die Vertragsauslegung, daß diese Kosten den abzurechnenden Betriebskosten zugeordnet werden, so ist die Vereinbarung insoweit nichtig (vgl. Sternel, a.a.O.; AG Neuß DWW 1994, 317). Die Behandlung der Verwaltungskosten und der Verwaltungskosten (gemeint: Instandhaltungskosten, d. Red.) als Betriebskosten (entsprechend § 4 Abs. 2 MHG) ist hier in Ziffer 5.2 des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart. Die Herausnahme der entsprechenden Kalkulationsposten aus der Summe der Betriebskosten (und die Zuordnung zur Grundmiete) ist zwar anhand der Wirtschaftspläne grundsätzlich möglich, entspricht aber erkennbar nicht dem Willen der Mietvertragsparteien, weil auch insoweit erkennbar eine jährliche Abrechnung auch dieser Kosten gewollt ist.

Ziffer 5.2 des Mietvertrages war also (jedenfalls) insoweit unwirksam, als die Umlage des von dem Vermieter zu tragenden anteiligen Betrages für die Instandhaltungsrücklage und des Verwalterhonorars vereinbart worden ist. Hieran ändert auch der Umstand nichts, daß der Bekl. die vermieterseits begehrte Erhöhung des monatlichen Mietzinses zum 1. Januar 1992 wegen der Erhöhung der jährlichen Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Zahlung akzeptiert hat (vgl. insoweit OLG Karlsruhe, NJW-RR 1988, 1036). Hierin lag auch keine einvernehmliche Erhöhung des Mietzinses um einen bestimmten Betrag (§ 10 Abs. 1, 2. Halbsatz MHG). Der Kl. hat substantiiert nicht vorgetragen, wann der Bekl. vor dem 23. Januar 1996, dem Datum des Schreibens des Berliner Mieterschutzbundes, Kenntnis davon erhalten hätte, daß die Vereinbarung der Umlage von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gegen zwingende Vorschriften des Mietpreisrechtes verstieß. Demgemäß liegt den regelmäßigen Mietzinszahlungen des Bekl. kein rechtsgeschäftlicher Wille dahingehend zugrunde, daß der Verstoß gegen das Mietpreisrecht geheilt werden sollte. Entsprechendes gilt im Hinblick auf den Vortrag des Kl., daß der Bekl. die vermieterseits erteilten Jahresabrechnungen akzeptiert habe. Ein Verzicht auf etwaige Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung (vgl. insoweit allgemein Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Auflage, Rn 136 zu §§ 535, 536 BGB) liegt darin jedenfalls nicht im Hinblick auf die Umlagefähigkeit dieser Kosten überhaupt. Auch für eine Verwirkung von diesbezüglichen Rückforderungsansprüchen ist kein Raum, denn der Kl. trägt nicht vor, daß der Bekl. jemals vor dem 23. Januar 1996 mit Zweifeln an der Umlagefähigkeit der streitigen Positionen ihm gegenüber hervorgetreten wäre.

Dem Bekl. stehen deshalb Rückforderungsansprüche gemäß § 812 BGB für den Zeitraum 1. Januar 1990 (gemeint: 1.1.1991, d. Red.) bis einschließlich 29. Februar 1996 in der geltend gemachten Höhe zu. Soweit der Kl. geltend macht, der Beklagtenvortrag zur Forderungshöhe sei nicht hinreichend substantiiert, so vermag er hiermit nicht durchzudringen. Der Bekl. trägt insoweit vor, daß die jeweils eingesetzten Gesamtbeträge den Vorgaben der Wirtschaftspläne für das jeweilige Wirtschaftsjahr entsprechen. Über die von dem Bekl. übernommenen Bewirtschaftungskosten ist nach dem Vortrag des Kl. jeweils abgerechnet worden gemäß der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Daß und inwieweit die Ergebnisse der Jahresabrechnung hinter den Ansätzen der jeweiligen Wirtschaftspläne zurückgeblieben wären, trägt der Kl. nicht vor.

Der Kl. trägt - im Hinblick auf § 814 BGB - auch nicht vor, daß der Bekl. die streitgegenständlichen Zahlungen freiwillig in Kenntnis der Nichtschuld erbracht hätte (zur Darlegungs- und Beweislast insoweit vgl. Palandt/Thomas, BGB, 55. Auflage, Rn 11 zu § 814 BGB).

Gegen diesen Anspruch steht dem Kl. weder ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) im Hinblick auf etwaige Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (§ 326 BGB) bzw. Beschädigung der Mietsache (aus positiver Vertragsverletzung) zu, noch kommt insoweit eine Aufrechnung in Betracht.

Die Vorschußzahlungen auf die mietvertraglichen Nebenkosten werden von dem Mieter grundsätzlich in einem von den sonstigen mietvertraglichen Verpflichtungen zu trennenden Treueverhältnis erbracht, wobei der Vermieter Leistungen gegenüber den jeweiligen Gläubigern zu erbringen hat, nicht verbrauchte Beträge jedoch wieder dem Mieter als Treugeber auszuzahlen hat. Der Aufrechnung mit anderweitigen Ansprüchen aus dem Mietverhältnis außerhalb der Treuhand steht deshalb der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen (vgl. insoweit LG Berlin GE 1994, 999; 1995, 1085). Dies muß auch gelten für den (bereicherungsrechtlichen) Rückzahlungsanspruch für die aufgrund einer gemäß §§ 4, 10 MHG unwirksamen Vereinbarung geleisteten und somit rechtlich nicht geschuldeten Nebenkostenbeträge. Aus den gleichen Erwägungen ist auch für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes kein Raum.

Üblich und zulässig ist es, daß der Mieter die Betriebskosten übernimmt, wobei die Aufzählung in der Anlage 3 zu § 27 II. BV abschließend ist. Der Vermieter darf also nicht neue Betriebskostenarten "erfinden". Davon zu unterscheiden sind die Bewirtschaftungskosten nach § 24 II. BV, wozu u. a. auch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung wollte diese Positionen ebenfalls auf den Mieter abwälzen; anläßlich einer Räumungsklage verlangte der Mieter die zunächst gezahlten Beträge zurück.

Das AG Neukölln hielt einen solchen Anspruch für begründet, da die Parteien ausdrücklich eine Behandlung der Bewirtschaftungskosten als Betriebskosten mit jährlicher Abrechnung vereinbart hätten. Das sei eben nicht zulässig.

Das Urteil erscheint in doppelter Hinsicht zweifelhaft. Wie man einzelne Mietbestandteile nennt, ist unerheblich, so lange die Gesamtmiete nicht gegen zwingende Vorschriften wie § 5 WiStG verstößt. Nach überwiegender Auffassung ist daher auch eine Vereinbarung, daß der Mieter Verwaltungskosten zu zahlen habe, wirksam. Diese Position ist dann eben ein Teil der "Grundmiete". Nicht möglich ist allerdings eine spätere Abrechnung über diese Positionen nach § 4 Abs. 1 MHG oder eine Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2, so daß Rückzahlungsansprüche des Mieters sich nur aus solchen unrichtigen Abrechnungen ergeben könnten. Der vereinbarte Mietbestand ist jedoch mit Rechtsgrund geleistet. Widersprüchlich sind auch die Ausführungen des Gerichts zum Zurückbehaltungsrecht. Wenn Bewirtschaftungskosten keine Betriebskosten sind und darüber nicht abgerechnet werden darf, besteht eben gerade kein Treuhandverhältnis, und dem Vermieter darf die Einrede nach § 273 BGB (Zurückbehaltung) oder eine Aufrechnung nicht verwehrt werden.