Mietübernahmegarantie des Sozialamtes unter Vorbehalt des Bezugs

Eine Mietübernahmegarantie des Sozialamtes steht unter dem Vorbehalt, daß der Hilfeempfänger die Wohnung auch tatsächlich bewohnt.

Die Kl. vermieteten mit Mietvertrag vom 31. März 1999 an Frau S. eine Wohnung. Das Mietverhältnis begann am 1. April 1999. Frau S. war Sozialhilfeempfängerin. Bei Abschluß des Mietvertrages legte sie den Kl. ein mit dem Wort "Mietübernahmegarantie" über zeichnetes, zur Vorlage beim Vermieter bzw. der Hausverwaltung be-stimmtes Schreiben des Bekl. vor. In diesem Schreiben erklärte der Bekl. sich bereit, die Mietkosten von Frau S. in der im einzelnen be-zeichneten Höhe als sozialhilferechtlichen Bedarf anzuerkennen. Ferner erklärte er, daß er sich an diese Zusage gebunden halte, solange bei Frau S. die sozialhilferechtliche Bedürftigkeit andauere.

Nach Abschluß des Mietvertrages meldete sich Frau S. über ein Tele-fon des Bekl. bei der klagenden Hausverwaltung und erklärte unter Berufung auf ein ihr vermeintlich zustehendes vierzehntägiges Rücktrittsrecht, daß sie vom Mietvertrag zurücktreten wolle. Der zuständige Sachbearbeiter des Bekl. erklärte zudem, daß der Mietvertrag aufgrund der vereinbarten Staffelmiete nicht wirksam sei. Ferner wurden vermeintlich bestehende Mängel der Mietsache geltend gemacht. Mit Schreiben vom 29. April 1999 forderten die Kl. den Bekl. zur Zahlung des Mietzinses für die Monate April und Mai 1999 auf. Unter dem 26. Mai 1999 teilte der Bekl. den Kl. mit, daß die sozialhilferechtlichen Voraussetzungen für die Anerkennung des Mietbedarfs für die Wohnung mangels Einzugs der Frau S. in diese nicht vorlägen. Ab dem 1. Juni 1999 wurde die Wohnung neu vermietet. Die Kl. begehren mit der vorliegenden Klage die Zahlung des Mietzinses für die Monate April und Mai 1999. Das LG wies die Klage ab.

I. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Zivilrechtsweg eröffnet. Eine Rüge des Rechtsweges ist nicht erfolgt. Das erstinstanzliche Amtsgericht hat den Zivilrechtsweg für zulässig erklärt. Das Berufungsgericht ist gemäß § 17 a Abs. 5 GVG an diese Entscheidung gebunden.

II. Die Klage ist unbegründet. Die Kl. haben gegen den Bekl. aus der Erklärung vom 18. März 1999 keinen Anspruch auf Zahlung von 1.720 DM.

Dem Wortlaut nach gibt die Mietübernahmeerklärung des Bekl. einen Zahlungsanspruch der Kl. nicht her, denn der Bekl. hat sich lediglich bereiterklärt, die Mietkosten für Frau S. in der im einzelnen angegebenen Höhe als sozialrechtlichen Bedarf anzuerkennen. Der Bekl. hat sich jedoch nicht ausdrücklich verpflichtet, die Mietkosten in einer bestimmten Höhe zu übernehmen. Eine Auslegung der Erklärung nach ihrem Sinn und Zweck ergibt jedoch, daß es sich nicht lediglich um eine bloße Mitteilung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen handelt, sondern daß die Kl. aus der Erklärung grundsätzlich eigene Rechte gegen den Bekl. herleiten können; Sinn und Zweck der Abgabe derartiger Mietübernahmeerklärungen ist es, die Vermieter zu motivieren, Mietverträge auch mit einkommens- und vermögenslosen Hilfeempfängern abzuschließen. Die durch den Sozialhilfeträger angestrebte Motivierung ist jedoch nur erreichbar, wenn die Vermieter aus der abgegebenen Mietübernahmeerklärung auch eigene Rechte gegen den Sozialhilfeträger herleiten können. Aus diesem Grund spricht auch die Interessenlage des Sozialhilfeträgers dafür, der abgegebenen Mietübernahmeerklärung eine rechtliche Bindung gegenüber dem Vermieter beizulegen.

Ob diese Erklärung rechtlich als Erfüllungsübernahme, Garantievertrag, Bürgschaft, Schuldbeitritt oder befreiende Schuldübernahme einzuordnen ist, kann im Ergebnis dahinstehen. Ein Anspruch der Kl. gegen den Bekl. besteht bereits deshalb nicht, weil die Verpflichtung des Bekl. begrenzt ist durch den sich aus der Erklärung ergebenden Vorbehalt, wonach sich der Bekl. an die Mietübernahmezusage nur gebunden hält, solange bei Frau S. die sozialhilferechtliche Bedürftigkeit andauert. Eine Auslegung dieses Vorbehalts ergibt, daß die Verpflichtung des Bekl. nicht nur dann entfallen soll, wenn die Hilfebedürftigkeit der Frau S. tatsächlich nicht mehr fortbesteht, sondern schon dann, wenn der Bekl. als Sozialhilfeträger davon ausgeht (OVG Berlin NJW 1984, 2593; LG Würzburg NJW 1988, 1483). Andernfalls käme es unter Umständen zu einem Rechtsstreit zwischen dem Sozialamt und den Kl. über die sozialhilferechtliche Bedürftigkeit der Frau S. Die eigene Anspruchsberechtigung des Vermieters darf jedoch nicht dazu führen, daß er im Ergebnis die Befugnis erhält, im Rahmen einer eigenen Leistungsklage inzident Sozialhilfeansprüche anstelle des Berechtigten geltend zu machen, da damit das Prozeßrisiko des Sozialhilfeträgers in unangemessener Weise ausgeweitet werden würde (OVG Bremen NJW 1990, 1313). Weiterhin würde der Sozialhilfeträger möglicherweise gezwungen sein, rechtlich geschützte Sozialdaten des Hilfeempfängers preiszugeben, um den Rechtsstreit aussichtsreich führen zu können (LG Würzburg NJW-RR 1988, 1483). Diese Interessenlage des Sozialhilfeträgers war für die Kl. erkennbar. Unabhängig davon hätten sich die Kl. ohne weiteres durch Nachfrage beim Sozialhilfeträger Klarheit über die Reichweite der abgegebenen Mietübernahmeerklärung verschaffen können, zumal in der Erklärung auf eine telefonische Nachfragemöglichkeit ausdrücklich hingewiesen wurde.

Die Begrenzung der rechtlichen Verpflichtung des Bekl. folgt auch aus seiner allgemein bekannten Pflicht zur Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe, nämlich der, die Kosten der Unterkunft eines Hilfeempfängers zu tragen (LG Würzburg, a. a. O.; OVG Berlin, a. a. O.). Durch die Sozialhilfe soll eine angemessene Unterkunft gesichert werden. Dabei kann jedoch nur entscheidend sein, ob der Hilfeempfänger tatsächlich eine angemessene Unterkunft erlangt oder bewohnt. Auch nach dem BSHG kommt es nicht darauf an, ob der Hilfeempfänger einen Anspruch auf eine Unterkunft hat, sondern ob er tatsächlich eine angemessene Unterkunft hat. Dieser für die Kl. erkennbare Zweck führt in der Auslegung dazu, daß das Versprechen des Belegten dahingehend begrenzt ist, die Miete nur für eine Wohnung zu zahlen, die der Hilfeempfänger auch tatsächlich bewohnt. Der Sozialhilfeträger wäre gar nicht berechtigt, Leistungen für eine Wohnung zu erbringen, die der Hilfeempfänger nicht bewohnt, da es insoweit an einem sozialhilferechtlich relevanten Bedarf fehlt. Der Anspruch des Vermieters ist akzessorisch zu dem Sozialhilfeanspruch des Mieters (OVG Bremen, a. a. O.). Dieser Zusammenhang kommt in der Übernahmeerklärung (Satz 2) hinreichend zum Ausdruck. Jedem Vermieter muß ferner klar sein, daß das Sozialamt immer nur so weit leisten will und darf, wie dies seiner gesetzlichen Verpflichtung gegenüber dem Empfänger der Sozialhilfe entspricht (LG Saarbrücken NJW 1987, 1372).

Der tatsächliche Bezug einer Wohnung ist für den Vermieter auch ohne weiteres feststellbar. Frau S. hat die in Rede stehende Wohnung nicht einen Tag bewohnt. Davon muß ausgegangen werden, da es den insoweit beweisbelasteten Kl. nicht gelungen ist, darzulegen, daß Frau S. in die Wohnung tatsächlich eingezogen ist. Allein die Tatsache, daß Frau S. noch im September 1999 unter der Adresse Lstraße in Berlin gemeldet war, ist insoweit nicht entscheidend. Die formellen Meldeverhältnisse belegen nicht, daß die Wohnung auch tatsächlich bewohnt wird. Auch die Tatsache, daß Frau S. die Wohnungsschlüssel zum 1. April 1999 zur Verfügung gestellt wurden, läßt nicht darauf schließen, daß sie die Wohnung tatsächlich bezogen hat. Gleiches gilt für die Tatsache, daß Frau S. durch ihre Anwälte mit Schreiben vom 12. April 1999 einige vermeintliche Mängel der Wohnung angezeigt hat. Die angezeigten Mängel sind keine Fehler der Mietsache, die erst nach längerem Bewohnen der Wohnung bemerkbar sind. Aus der Mängelanzeige läßt sich lediglich schließen, daß Frau S. die Wohnung betreten, nicht jedoch, daß sie auch darin gewohnt hat. Die Beweislast der Kl. ergibt sich daraus, daß der Bezug der Wohnung durch die So-zialhilfeempfängerin Frau S. anspruchsbegründende Voraussetzung für den Zahlungsanspruch ist. Die Bekl. würde dann die Beweislast tra gen, wenn dieser Umstand nicht Voraussetzung des Zahlungsanspruches, sondern auflösende Bedingung wäre. Dies ist jedoch nicht der Fall. Es kann dahinstehen, ob der Fortfall der sozialhilferechtlichen Be-dürftigkeit durch Änderung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse möglicherweise als auflösende Bedingung im Sinne von § 158 Abs. 2 BGB anzusehen ist. Der Bezug der Wohnung durch die Hil-febedürftige ist jedenfalls keine auflösende Bedingung, sondern anspruchsbegründende Voraussetzung des Zahlungsanspruches der Kl.

Ein Zahlungsanspruch der Kl. gegen den Bekl. ergibt sich auch dann nicht, wenn in der Erklärung vom 18. März 1999 eine Zusicherung im Sinne von § 34 SGB X zu sehen wäre. Nach § 34 Absatz 3 SGB X ist die Behörde an die abgegebene Zusicherung nicht mehr gebunden, wenn sich die Sachlage nach Abgabe der Zusicherung derart ändert, daß die Behörde bei Kenntnis der nachträglich eingetretenen Änderungen die Zusicherung nicht abgegeben hätte oder nicht hätte abgeben dürfen. Vorliegend hätte der Bekl. eine Mietübernahmeerklärung nie abgegeben, wenn er vorher gewußt hätte, daß die Hilfeempfängerin die Wohnung nicht beziehen würde.

Viele Vermieter, die an Sozialhilfeempfänger vermieten, glauben, durch eine Mietübernahmegarantie des Sozialamtes gesichert zu sein. Das ist ein grober Irrtum.

Eine Mieterin legte vor Unterzeichnung des Mietvertrages eine Mietübernahmegarantie vor, in der das Sozialamt sich bereit erklärte, die Mietkosten zu übernehmen, solange die sozialhilferechtliche Bedürftigkeit andauere. Die Mieterin, schon im Besitz des Schlüssels, überlegte es sich in der Folgezeit anders, rügte Mängel, berief sich auf ein vermeintliches Rücktrittsrecht und zog - angeblich - gar nicht erst ein. Die Vermieter klagten die ersten Monatsmieten vom Sozialamt ein.

Mit Urteil vom 26. September 2000 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, die Übernahmeerklärung des Sozialamtes sei nicht nur zeitlich beschränkt, solange die Hilfebedürftigkeit fortbestehe, sondern auch materiell. Da ein Sozialhilfeempfänger nur Zuschuß für eine Wohnung verlangen kann, die er auch tatsächlich bewohnt, müsse diese Einschränkung auch für die Übernahmeerklärung gelten. Der Vermieter hätte daher beweisen müssen, daß die Mieterin tatsächlich in die Wohnung eingezogen war. Der bloße Umstand, daß die Mieterin tatsächlich monatelang dort gemeldet war, reichte dem Gericht nicht.

Vermieter, die an Sozialhilfeempfänger vermieten, tun dies auf eigenes Risiko. Wenn das Sozialamt die Miete nicht direkt an den Vermieter überweist, sondern an den Mieter, versickern die Zahlungen dort oft. Eine Mietgarantie, die vor Abschluß des Mietvertrages erklärt wird, steht unter dem Vorbehalt, daß der Mieter tatsächlich bedürftig ist und in der Wohnung auch wohnt. Dazu kommt, daß für solche Klagen nicht die Zivilgerichte zuständig sind (LG Berlin GE 2000, 1255; siehe auch die Übersicht GE 2000, 1221), sondern die Verwaltungsgerichte, die für die Zügigkeit ihres Verfahrens nicht gerade bekannt sind. Wenn es denn unbedingt sein muß, sollte jedenfalls folgendes Verfahren gewählt werden: Vorbereitung eines Mietvertrages und Übersendung an den Sachbearbeiter des Sozialamtes zur Prüfung und Billigung mit dem Zusatz, daß die Miete direkt an den Vermieter überwiesen werde. Eine Aushändigung der Wohnungsschlüssel sollte vorher tunlichst unterbleiben.