Mietübernahmeerklärung durch JobCenter

Bei der von einer Arbeitsgemeinschaft für Grundsicherung für Arbeitssuchende (ARGE) an einen Vermieter gerichteten Erklärung, die Kosten der Unterkunft und der Heizung für einen bedürftigen Mieter zu übernehmen, handelt es sich regelmäßig um eine Tatsachenmitteilung, wenn nicht besondere Umstände die Annahme einer öffentlich-rechtlichen oder sogar privatrechtlichen Willenserklärung rechtfertigen.

II. Die Klage ist jedoch nicht begründet. (...)

Zwar heißt es in Nr. 8 des Mietvertrages (MV) der Kl. und der Mieterin vom 31. Mai 2007: „Der Vertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit der schriftlichen Haftungsübernahme der ARGE D. für alle Zahlungsverpflichtungen aus diesem Vertrag." Auch hat die Sachbearbeiterin der Bekl. den Kl. ein Mietvertragsexemplar zurückgesandt mit dem Vermerk: „Der Mietvertrag wurde genehmigt. Ab 1.8.2007 wird dem Vermieter die Miete überwiesen!" und diesen am 11. Juni 2007 mit dem Namenszeichen und Stempel der Bekl. versehen. Entgegen der Auffassung des LG können aber die Kl. aus dieser Formulierung Ansprüche gegen die Bekl. nicht herleiten: [...]

2. Bei der rechtlichen Beurteilung der genannten Erklärung der Bekl. ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Bekl. als Arbeitsgemeinschaft für Grundsicherung für Arbeitsuchende (im folgenden: ARGE) die Aufgaben nach dem SGB II und damit hoheitliche Aufgaben wahrzunehmen hat (vgl. BGH, ZMR 2010, 277). Dazu gehören gemäß § 22 Abs. 2 SGB II Zusicherungen an den Hilfebedürftigen für Unterkunft und Heizung. Dabei hat die ARGE vor der Zusicherung an den Hilfebedürftigen zu prüfen, ob die neue Unterkunft und deren Kosten angemessen sind. Nach § 22 Abs. 4 SGB II soll der Mietzins direkt an den Vermieter überwiesen werden, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch den Hilfsbedürftigen nicht sichergestellt ist.

3. Den Kl. ist grundsätzlich jedoch zuzugeben, dass die von einer ARGE an einen Vermieter gerichtete Erklärung, die Kosten der Unterkunft und der Heizung für einen grundsicherungsberechtigten Mieter zu übernehmen, nicht nur eine öffentlich-rechtliche, sondern auch eine privatrechtliche Willenserklärung darstellen kann (vgl. BVerwGE 96, 71, 75). So kann diese Erklärung auf der einen Seite eine Willenserklärung im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrages oder eine Zusage, d. h. eine hoheitliche Selbstverpflichtung mit Bindungswillen darstellen. In Betracht kommt auf der anderen Seite auch eine privatrechtliche Willenserklärung, die auf Abschluss eines Vertrages gerichtet ist, der privatrechtlich als Bürgschaft oder Garantieversprechen anzusehen ist, oder auch eine befreiende Schuldübernahme oder ein - wie hier vom Landgericht angenommener - Schuldbeitritt (vgl. BVerwGE, aaO.). Allerdings wird regelmäßig keine mit Rechtsbindungswillen abgegebene Willenserklärung, sondern lediglich eine bloße Tatsachenmitteilung der ARGE über ihre gegenüber dem Arbeitsuchenden zu erbringenden Leistungen vorliegen (BVerwGE, aaO.; OVG NW, WuM 2001, 119; LG Saarbrücken, NJW-RR 1987, 1372). Der Anspruch des Arbeitsuchenden auf Grundsicherung und die (behauptete) Selbstverpflichtung der ARGE gegenüber dem Vermieter stehen in einem untrennbaren rechtlichen Zusammenhang. Dieser Zusammenhang rechtfertigt in aller Regel die Annahme, dass die ARGE mit ihrer Erklärung die Handlungsebene des öffentlichen Rechts nicht verlassen will. Eine privatrechtliche Natur der Erklärung kommt demgegenüber nur in Betracht, wenn besondere Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die ARGE privatrechtlich handeln wollte, beispielsweise wenn die Erklärung selbst durch Nennung einer zivilrechtlichen Vertrags- oder Anspruchsnorm eine privatrechtliche Einordnung vornimmt oder wenn die ARGE (etwa durch Anmieten einer Wohnung) selbst bereits privatrechtliche Bindungen gegenüber dem Vermieter eingegangen ist (BVerwGE, aaO.).

4. Letztlich kann hier aber dahinstehen, ob die Erklärung der Bekl. als öffentlich-rechtlich oder als privatrechtlich zu qualifizieren ist. Denn nach den Umständen ergibt sich unter keinem denkbaren Gesichtspunkt eine Anspruchsgrundlage für das Zahlungsverlangen der Kl. Die Bekl. hat eine Kostenzusage, die eine eigene Anspruchsgrundlage für das Zahlungsverlangen der Kl. sein könnte, weder nach öffentlichem Recht noch nach bürgerlichem Recht erteilt. [...]

b) Auch eine - nicht auf den Erlass eines Verwaltungsaktes gerichtete - Zahlungszusage als behördliche Willenserklärung des öffentlichen Rechts hat die Bekl. nicht erteilt. Derartige Zusagen zu einem späteren Tun oder Unterlassen erlangen Rechtsverbindlichkeit, wenn sie Ausdruck einer im ungeschriebenen allgemeinen Verwaltungsrecht wurzelnden hoheitlichen Selbstverpflichtung mit Bindungswillen sind (OVG NW, WuM 2001, 119).

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE aaO. m. w. N.), der sich der erkennende Senat anschließt, genügt allerdings weder das wirtschaftliche Interesse des Vermieters an einem potenten und zuverlässigen Zahler in Gestalt der ARGE als Trägerin der Grundsicherung noch das von dieser verfolgte öffentliche Interesse daran, einem Hilfesuchenden Unterkunft und Heizung zu sichern, schon für die Annahme, die ARGE wolle mit einer Erklärung, sie „übernehme" die Kosten der Unterkunft für den Hilfesuchenden und werde diese unmittelbar an den Vermieter überweisen, eine eigene materiell-rechtliche Leistungspflicht gegenüber dem Vermieter begründen.

Vielmehr rechtfertigt diese Interessenlage allenfalls eine Auslegung der Übernahmeerklärung bzw. Kostenzusage dahin, dass die ARGE den Vermieter über das gegenwärtige Bestehen eines die Unterkunftskosten einschließenden Hilfeanspruchs des Mieters, hier nach § 22 Abs. 2 SGB II, unterrichtet und unter der Voraussetzung fortbestehender Hilfsbedürftigkeit zugleich eine bestimmte verwaltungstechnische Abwicklung des Zahlungsverkehrs, nämlich die Überweisung der mietvertraglich zu zahlenden Beträge direkt an den Vermieter, bekannt gibt (vgl. BVerwG, aaO., OVG NW, aaO.). Die Erklärung der ARGE, sie übernehme die Miete, stellt insoweit regelmäßig keine Willenserklärung, sondern eine bloße Tatsachenmitteilung dar.

Es müssen deshalb besondere Umstände hinzutreten, um die Annahme zu rechtfertigen, eine dem Vermieter gegenüber abgegebene Übernahmeerklärung der ARGE beschränke sich nicht auf die Mitteilung des Hilfeanspruchs und der direkten Zahlungsweise, sondern bezwecke die Begründung einer materiell-rechtlichen Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Vermieter. Notwendig ist insoweit vor allem, dass die ARGE ihren Rechtsbindungswillen unzweideutig zum Ausdruck gebracht hat (vgl. BVerwG, aaO., OVG NW, aaO.).

Gemessen an diesen strengen Voraussetzungen hat die Bekl. keine rechtsverbindliche Kosten- oder Zahlungszusage erteilt. Denn ihren Erklärungen ist sowohl nach deren Wortlaut als auch nach der den Kl. erkennbaren Interessenlage kein Rechtsbindungswille zu entnehmen. Es fehlt an den besonderen Umständen, die auf einen eindeutigen Rechtsbindungswillen schließen lassen.

Die Kl. konnten und mussten den Inhalt der Erklärung der Bekl. nur als Ausdruck einer „üblichen" allein auf den Hilfeempfänger bezogenen Abwicklung des Rechtsverhältnisses nach § 22 SGB II verstehen. Denn die Kl. hatten nach ihrem eigenen Vortrag bereits Erfahrungen mit der Bekl. und mit Mietern gesammelt, die Leistungen nach dem SGB II in Anspruch nahmen. So tragen sie selber vor, dass auch die Mieterin der hier in Rede stehenden Wohnung eine übliche sogenannte „Vermieterbescheinigung" der Bekl. vorgelegt habe. Aus dieser „Vermieterbescheinigung" ergibt sich, dass nach einer entsprechenden Erklärung des Mieters die Miete von der Bekl. aufgrund des Antrages der Mieterin auf Gewährung von Leistungen nach dem SGB II direkt an den Vermieter überwiesen wird. Den Kl. war also bekannt, dass es gemäß § 22 Abs. 2 SGB II zu den Aufgaben der ARGE gehört, zu prüfen, ob die Aufwendungen für die neue Unterkunft angemessen sind, und insoweit den Mietvertrag zu genehmigen.

Daran ändert auch der Vermerk der Sachbearbeiterin auf dem den Kl. übersandten Mietvertragsexemplar nichts. Vielmehr wird die „Vermieterbescheinigung" durch die Erklärung auf dem Mietvertrag lediglich bestätigt. In ihr kommt nicht die eigenständige, rechtsverbindlich an die Kl. als Vermieter gerichtete Haftungsübernahme der Bekl. zum Ausdruck. Verdeutlicht wird dies durch den Umstand, dass die Erklärung auf dem Mietvertrag lediglich von einer Sachbearbeiterin abgegeben, während sogar die von den Kl. vorgelegte „Vermieterbescheinigung" von dem Geschäftsführer der Bekl. unterzeichnet worden ist.

Auch wenn die Kl. im Mietvertrag auf eine Kaution verzichtet haben, kann der Erklärung der Bekl. auf dem Mietvertrag nach allem nicht entnommen werden, dass die Bekl. sich zu mehr verpflichten wollte, als sie im Verhältnis zu der Mieterin zu leisten verpflichtet war. Mit der Formulierung kommt vielmehr allein die Abkürzung des Zahlungsweges zum Ausdruck, den die Bekl. bei der Hilfegewährung an die Mieterin gewählt hat. Über die Prüfung der Angemessenheit der Unterkunftskosten und die Bekanntgabe des direkten Zahlungsweges geht die Mitteilung der ARGE nicht hinaus.

Nach allem hat die Formulierung am Ende des Mietvertrages aufgrund ihres Wortlautes und des inhaltlichen Zusammenhanges mit der „Vermieterbescheinigung" lediglich reinen Mitteilungscharakter. Ob der Fall anders zu beurteilen wäre, wenn die Erklärung am Ende des Mietvertrages von dem Geschäftsführer der Bekl. und ohne gleichzeitige Ausstellung der „Vermieterbescheinigung" abgegeben worden wäre, lässt der Senat offen. (...)

Die Übernahmeerklärung einer Arbeitsgemeinschaft für Grundsicherung für Arbeitssuchende (ARGE) stellt in der Regel nur eine Tatsachenmitteilung dar, aus der sich kein Anspruch des Vermieters ergibt. Die Entscheidung des OLG Düsseldorf dürfte unabhängig davon gelten, wie die Trägerschaft nach dem SGB II organisiert ist (JobCenter als ARGE, in Optionskommune oder getrennter Trägerschaft ).

Die klagenden Vermieter schlossen mit der arbeitssuchenden Mieterin einen Mietvertrag ab, in dem es unter Nr. 8 wie folgt hieß:

„Der Vertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit der schriftlichen Haftungsübernahme der ARGE D. für alle Zahlungsverpflichtungen aus diesem Vertrag."

Die ARGE übersandte den Vermietern ein Mietvertragsexemplar, das folgenden, vom zuständigen Sachbearbeiter unterschriebenen Vermerk enthielt:

„Der Mietvertrag wurde genehmigt. Ab 1. August 2007 wird dem Vermieter die Miete überwiesen!"

Nachdem Mietzahlungen ausblieben, verlangten die Kläger von der beklagten Behörde Zahlung der offenen Beträge.

Die Berufung der verurteilten Behörde zum OLG Düsseldorf hatte Erfolg. Zwar könne die von einer ARGE an einen Vermieter gerichtete Erklärung, die Kosten der Unterkunft und der Heizung für einen grundsicherungsberechtigten Mieter zu übernehmen, nicht nur eine öffentlich-rechtliche, sondern auch eine privatrechtliche Willenserklärung darstellen. Die Entscheidung hierüber könne jedoch dahinstehen, weil die Behörde eine sie verpflichtende Kostenzusage nicht erteilt habe. Grundsätzlich sei davon auszugehen, dass eine Übernahmeerklärung nur die Mitteilung eines zur Zeit bestehenden Hilfeanspruchs des Mieters darstelle und besondere Umstände vorliegen müssten, um die Annahme einer selbständigen Verpflichtung der Behörde anzunehmen. Das sei hier nicht der Fall, weil die Erklärung der Behörde nur als Ausdruck einer „üblichen", allein auf den Hilfeempfänger bezogenen Abwicklung des aus § 22 SGB II folgenden Rechtsverhältnisses zu verstehen sei.

Das OLG zitiert u. a. eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 19. Mai 1994 (5 C 33/91, NJW 1994, 2968), in der es unter Rn. 19 wie folgt heißt:

„Das Berufungsgericht hat bei seiner Entscheidung allerdings den wesentlichen Gesichtspunkt vernachlässigt, dass weder das wirtschaftliche Interesse des Vermieters an einem potenten und zuverlässigen Zahler in Gestalt des Sozialhilfeträgers noch das vom Sozialhilfeträger verfolgte öffentliche Interesse daran, einem Hilfesuchenden Unterkunft und Heizung zu sichern, schon für die Annahme ausreichen, der Sozialhilfeträger wolle mit seiner Erklärung, er übernehme (Fettdruck durch die Redaktion) die Kosten der Unterkunft für den Hilfesuchenden und werde sie unmittelbar an den Vermieter zahlen (überweisen), eine eigene materiell-rechtliche Leistungspflicht gegenüber dem Vermieter begründen.

Denn dieser Interessenlage wird im Regelfall auch eine Auslegung gerecht, die den Inhalt der Übernahmeerklärung darin erblickt, dass der Sozialhilfeträger den Vermieter über das gegenwärtige Bestehen eines die Unterkunftskosten einschließenden Hilfeanspruchs des Mieters (§ 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 BSHG) unterrichtet und (unter der Voraussetzung fortbestehender Hilfebedürftigkeit) zugleich eine bestimmte verwaltungstechnische Abwicklung des Zahlungsverkehrs, nämlich die Überweisung der mietvertraglich zu zahlenden Beträge direkt an den Vermieter, bekannt gibt. Diese Verfahrensweise schließt die Gefahr aus, dass ein sozialhilfeberechtigter Mieter die an ihn gezahlten Leistungen für die Unterkunft nicht oder nicht rechtzeitig an den Vermieter weiterleitet. Sie trägt damit dem Vermieterinteresse ebenso Rechnung wie dem vom Sozialhilfeträger verfolgten öffentlichen Interesse an einer wirksamen Sozialhilfegewährung. Es müssen daher besondere Umstände hinzutreten, um die Annahme zu rechtfertigen, eine dem Vermieter gegenüber abgegebene Übernahmeerklärung des Sozialhilfeträgers beschränke sich nicht auf die Mitteilung des Sozialhilfeanspruchs und der direkten Zahlungsweise, sondern bezwecke mehr, nämlich die Begründung einer materiell-rechtlichen Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Vermieter. Notwendig ist vor allem, dass der Sozialhilfeträger seinen Rechtsbindungswillen unzweideutig zum Ausdruck gebracht hat. Allein die Interessenlage zwischen Vermieter und Sozialhilfeträger rechtfertigt im Zweifel noch nicht die Annahme eines Vermieteranspruchs."

In einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 26. September 2000 (63 S 16/00, GE 2001, 420) ging es um die Auslegung einer „Mietübernahmegarantie" des Sozialhilfeträgers, in der dieser sich bereit erklärte, die Mietkosten als sozialrechtlichen Bedarf so lange anzuerkennen, wie die Bedürftigkeit der Mieterin andauerte. Das Gericht meinte hierzu, dass die Erklärung nicht nur eine bloße Mitteilung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen darstelle, sondern dem Vermieter eigene Rechte gegen die Behörde verschaffen wollte. So dürfte sich die Rechtslage auch in dem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall darstellen. Entgegen der Fassung des Tenors ging es dort nicht um die übliche „Übernahmeerklärung" , sondern um einen Mietvertragsabschluss, dessen Zustandekommen vom Vermieter ausdrücklich von der Genehmigung durch die ARGE und deren schriftlicher Haftungsübernahme für alle Verpflichtungen aus dem Vertrag abhängig gemacht worden war. Wenn der Sozialhilfeträger sodann mitteilte, dass der Vertrag genehmigt worden sei und die Miete an den Vermieter ab einem bestimmten Datum überwiesen werde, handelt es sich doch um die vom BVerwG geforderten besonderen Umstände, die aus der maßgeblichen Sicht des Vermieters die Annahme eines Rechtsbindungswillens der Behörde, und zwar unzweideutig, rechtfertigten.