Mietspiegeloberwert als Ausgangspunkt bei Mietpreisüberhöhung

1. Für Rückforderungsansprüche des Mieters wegen Mietpreisüberhöhung sind die jeweils geltenden Berliner Mietspiegel als Beweismittel heranzuziehen; eine Interpolation kommt nicht in Betracht.

2. Auszugehen ist vom Oberwert des Mietspiegelfeldes, wenn der Mieter nicht wohnwertmindernde oder das Fehlen wohnwerterhöhender Merkmale vorträgt.

3. Die durchschnittlichen Betriebskosten aus dem GEWOS-Endbericht sind auch im Verfahren nach § 5 WiStG zur Ermittlung der ortsüblichen Betriebskosten heranzuziehen. 4. Bei einem vor dem 1. September 1995 abgeschlossenen Mietvertrag muß der Vermieter darlegen, daß eine Mangellage zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht bestand (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

1. Der Vermieter der Kl. hat von August 1995 bis November 1997 einen überhöhten Mietzins gefordert/sich versprechen lassen (§ 5 Abs. 1 WiStG). Das ergibt folgende Berechnung:

a. Für August 1995 kann der ortsübliche Mietzins noch anhand des Mietspiegels 1994 festgestellt werden, da der Stichtag für den Mietspiegel 1996 der 1. September 1995 ist.

Die bisher vorliegenden Berliner Mietspiegel sind nach der Rechtsprechung der Kammer ein geeignetes Mittel, um die ortsübliche Vergleichsmiete bei Rückforderungsansprüchen nach § 5 WiStG festzustellen. Die Kammer lehnt es ab, den ortsüblichen Vergleichsmietzins durch Interpolieren festzustellen (Urteil in GE 1997, 1031; ferner Urteil vom 14. Dezember 1998 - 62.S.214/98).

Für die Berechnung des Vergleichsmietzinses ist vom Höchstwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes auszugehen. Darlegungsbelastet für die Einordnung nach dem Mietspiegel ist insgesamt der Mieter, der den Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB geltend macht. Der Vermieter kann sich auf die schriftliche Vereinbarung berufen. Es ist dann Sache des Mieters, in jeder Hinsicht darzulegen, daß die Vereinbarung zum Mietzins (teilweise) unwirksam sei. Es liegt also anders als bei der Frage der Mieterhöhung nach § 2 MHG, wo der Vermieter für die wohnwerterhöhenden Merkmale darlegungsbelastet ist und der Mieter für die wohnwertmindernden Merkmale. Deswegen muß der Mieter eine konkrete Beschreibung der Wohnung geben, damit der Zustand, wie er nach den Kriterien des Mietspiegels zu bewerten ist, erkennbar wird. Die Kl. haben dazu nichts vorgetragen.

b. ...

c. Für die Monate September bis November 1997 ist aufgrund seines Stichtags 1. September 1995 der Mietspiegel 1998 zugrunde zu legen. Der Mietspiegel 1998 weist allerdings Nettokaltmieten aus, während die Parteien hier einen Bruttokaltmietzins vereinbart haben. Um die Vergleichbarkeit des Mietzinses herzustellen, ist es nach Auffassung der Kammer nicht möglich, die für das Mietverhältnis relevanten tatsächlichen Betriebskosten dem Mietspiegelwert hinzuzurechnen. Es handelt sich um grundverschiedene Daten. Die konkreten Betriebskosten haben für sich keinen Anhalt der Ortsüblichkeit und können deswegen nicht zusammen mit den ortsüblichen Nettokaltwerten einen ortsüblichen Bruttowarmmietzins ausweisen. Daher ist es notwendig, Daten über die ortsüblichen Betriebskosten heranzuziehen. Diese sind von den Verfassern des Berliner Mietspiegels festgestellt worden und mittlerweile auch veröffentlicht (GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH, Endbericht Berliner Mietspiegel 1998 für die westlichen Bezirke, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel, Hamburg 1998, S. 26). Die Kammer zieht diese Daten zur Feststellung der ortsüblichen Bruttokaltmiete heran (vgl. bereits Urteil der Kammer vom 11. Februar 1998 - 62.S.389/98 - GE 1999, 378).

2. Die übrigen Voraussetzungen des § 5 WiStG liegen vor.

a. Die Kl. tragen grundsätzlich die Beweislast für die Voraussetzungen des § 5 WiStG, auf den sie sich wegen der teilweisen Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung berufen. Das entspricht den allgemeinen Regeln über die Verteilung der Beweislast. Eine Umkehr der Beweislast zu Lasten des Vermieters kann nach der neuen Rechtsprechung der Kammer seit dem 1. September 1995 nicht mehr begründet werden, weil im Gegensatz zur bis dahin verfolgten Linie in der Rechtsprechung auch der entscheidenden Kammer nicht mehr prima facie angenommen werden, daß auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine Mangellage herrschte (vgl. Urteile der Kammer in GE 1998, 551; 1998, 1211 = MM 1998, 350 und GE 1998, 1399). Bei vor dem 1. September 1995 abgeschlossenen, noch laufenden Mietverträgen ist die Kammer bislang davon ausgegangen, daß es ab dem 1. September 1995 Sache des Mieters ist, die Mangellage darzulegen und daß bei fehlender Darlegung ein Anspruch entfällt (GE 1998, 1399, 1401). Im Hinblick auf den Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 3. März 1999 - 4 RE-Miet U 131/98 (GE 1999, 441) - wird daran nicht mehr festgehalten. Ob dem OLG Hamburg in der Begründung in jeder Hinsicht zu folgen ist, mag dahinstehen. Im Ergebnis für die Auffassung des OLG Hamburg spricht, daß jedenfalls bei der hier auch vorliegenden Begehensweise des Forderns und des Sichversprechenlassens eines überhöhten Entgelts der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entscheidend ist. Dieses Verhalten wirkt in der Folgezeit der Vertragsdauer fort, so daß eine Änderung des Angebots auf dem Wohnungsmarkt den Unrechtsgehalt nicht verändert.

Es besteht kein Widerspruch zu dem Rechtsentscheid des Kammergerichts in GE 1985, 686. Denn das Kammergericht stellt dort lediglich fest, daß die Veränderung der ortsüblichen Vergleichsmiete während der Vertragsdauer sich auf das Ausmaß der Nichtigkeit des Mietvertrags auswirkt. Dasselbe gilt für die Rechtsentscheide der OLG Hamm (WuM 1983, 108) und Frankfurt (WuM 1985, 139).

Der Mieter hatte im Februar 1995 einen Mietvertrag abgeschlossen, bei dem die Miete um mehr als 20 % über den Mietspiegelwerten lag. Jahre später, aber vor Ablauf der Verjährungsfrist von vier Jahren, verlangten die Mieter Rückzahlung unter Berufung auf § 5 WiStG.

Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin gab der Klage mit Urteil vom 3. Mai 1999 im wesentlichen statt. Im Hinblick auf den Rechtsentscheid des OLG Hamburg (GE 1999, 441) könne die bisherige Rechtsprechung nicht aufrecht erhalten werden, daß auch bei Mietverträgen, die vor dem 1. September 1995 abgeschlossen wurden (Stichtagsrechtsprechung der 62. Kammer) der Mieter darlegen müsse, daß zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG geherrscht habe. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete seien die jeweiligen Mietspiegel heranzuziehen, wobei die Kammer eine Interpolation der Werte - wie es die 61. Kammer für richtig gehalten hatte - ausdrücklich ablehnt. Anders als im Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG sei aber der Oberwert des Mietspiegels zugrunde zu legen, wenn nicht der Mieter entgegenstehende Tatsachen vortragen kann. Schließlich könne sich der Vermieter auf eine vertragliche Vereinbarung berufen, wogegen der Mieter die Beweislast für eine etwaige Unwirksamkeit habe.