Mietspiegelmittelwert im Zweifel maßgeblich

Mietspiegelmittelwert im Zweifel maßgeblich; Mieterhöhung mit Mietspiegel ohne Orientierungshilfe; ortsübliche Miete; Sachverständigengutachten

1. Verlangt der Vermieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die über den Mittelwert des qualifizierten Mietspiegels hinausgeht, hat er wohnwerterhöhende Merkmale darzulegen.

2. Das gilt auch, wenn eine Orientierungshilfe fehlt; die Einholung eines Sachverständigengutachtens ist unzulässig.

Die Kl. hat gegenüber der Bekl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung von bisher monatlich 200,40 € netto bzw. von den bereits vorprozessual anerkannten 215,43 € netto auf nunmehr 232,46 € netto kalt mit Wirkung zum 1.7.2006.

Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 20.4.2006 ist formwirksam. Es ist gemäß § 558 a Abs. 1 , § 126 b BGB in Textform erklärt und unter Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Brandenburg an der Havel für 2002 begründet worden. Da bei Abgabe und Zugang des Mieterhöhungsverlangens vom 20.4.2006 nur der qualifizierte Mietspiegel 2002 veröffentlicht war, hatte die Kl. ihr Erhöhungsverlangen auf diesen zu stützen. [...]

Das Mieterhöhungsverlangen ist aber nur teilweise begründet.

Die begehrte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete zwar nicht, auch wenn für die Beurteilung der Frage, ob die verlangte Miete ortsüblich ist, der inzwischen veröffentlichte Mietspiegel 2006 heranzuziehen ist, weil die Kl. eine Mieterhöhung per 1.7.2006 begehrt und dieser Mietspiegel die im Mai 2006 üblichen Vergleichmieten ausweist (LG Berlin, GE 2005, 1431 ff.). Enthält ein einschlägiger Mietspiegel Spannen, so ist das Mieterhöhungsverlangen zunächst ausreichend begründet, wenn die mit der Mieterhöhungserklärung verlangte Miete sich innerhalb dieser Mietspiegelspanne bewegt. [...]

Soweit die Kl. der Ansicht ist, sie könne bei Anwendung des Mietspiegels in jedem Fall die maximale Spanne nach oben ausnutzen, so daß es offensichtlich für die materielle Berechtigung der Mieterhöhung bereits ausreichen soll, daß sich das Erhöhungsverlangen überhaupt im Rahmen des Mietspiegels hält, greift dies nach der jüngsten herrschenden Rechtsprechung des BGH (NJW 2005, 2074 ff. = WuM 2005, 394 ff.) und der Instanzgerichte (LG Dortmund, WuM 2005, 723 ff. = NZM 2006, 134 ff.) aber gerade nicht durch. Die Feststellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfordert im Prozeß vielmehr eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. [...]

Dabei ist auch nicht zu beanstanden, daß das erkennende Gericht den Sachverhalt nicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vollständig aufklärt (§ 286 ZPO), da die Voraussetzungen des § 287 ZPO hier vorliegen. Insoweit weist die herrschende Rechtsprechung (BGH, NJW 2005, 2074 ff. = WuM 2005, 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, 723 ff. = NZM 2006, 134 ff.) zu Recht darauf hin, daß eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten gemäß §§ 286 Abs. 1, 144 Abs. 1, 402 ff. ZPO mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden ist, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht. Ein Sachverständigengutachten, das im Rahmen der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln müßte, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist nach der herrschenden Rechtsprechung (BGH, NJW 2005, 2074 ff. = WuM 2005, 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, 723 ff. = NZM 2006, 134 ff.) jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde/Stadt und von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (§ 558 d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Soweit es in der Gemeinde/Stadt einen Mietspiegel gibt, muß eine Einordnung in diesen erfolgen. In Gemeinden, in denen zudem eine weitere Orientierungshilfe für die Einordnung zur Verfügung gestellt wird, wird diese von den Gerichten in der Regel wohl auch zur Einordnung benutzt, auch wenn einer solchen Orientierungshilfe keine Vermutungswirkung zukommt (LG Berlin, GE 2004, 483 f.; AG Dortmund, NZM 2005, 258 ff. = WuM 2005, 254 ff.).

Da es in der Stadt Brandenburg an der Havel jedoch solche Orientierungshilfen zum Mietspiegel nicht gibt, muß das erkennende Gericht selbständig zu einer solchen Einordnung kommen. Dabei kommt aber dem "Mittelwert" des Mietspiegelfeldes eine besondere Bedeutung zu. Nach der herrschenden Rechtsprechung (vgl. u. a.: LG Dortmund, WuM 2003, 297; AG Dortmund WuM 2004, 718; AG Dortmund, NZM 2005, 258 ff. = WuM 2005, 254 ff.) ist insofern nämlich dann vom Median (soweit angegeben) oder dem Mittelwert (arithmetisches Mittel) - hier: 4,64 €/m2 - auszugehen. [...]

Insoweit handelt es sich aber gerade um den Mietzins, bei dem die in Betracht kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) wohl zunächst als "durchschnittlich" anzusehen sind. Der im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegende Mietzins kann dann aber auch nur dann vom Vermieter verlangt werden, wenn diese Vergleichsmerkmale bei der konkreten Wohnung als überdurchschnittlich eingeordnet werden können (LG Dortmund, ZMR 2002, 918 = WuM 2002, 636; LG Dortmund, WuM 2005, 723 ff. = NZM 2006, 134 ff.). Diese Umstände sind dann aber auch von der Kl. als Vermieterin hier im Prozeß darzulegen und ggf. zu beweisen.

[...]

Für ein Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Mietspiegel reicht es zur Einhaltung der Formalien aus, wenn auf den Oberwert des Rasterfeldes Bezug genommen wird (§ 558 a Abs. 4 BGB). Kommt es aber, weil der Mieter nicht zustimmt, zum Prozeß, muß der Vermieter die tatsächliche Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der wohnwerterhöhenden Merkmale nach der Orientierungshilfe vortragen. Fraglich ist die Rechtslage, wenn Mietspiegel keine Orientierungshilfe enthalten, wie etwa der für die Stadt Brandenburg a. d. H.

Der Vermieter einer Wohnung in Brandenburg a. d. H. hatte sich auf den Oberwert des örtlichen Mietspiegels, der keine zusätzliche Orientierungshilfe enthielt, bezogen und meinte im Prozeß, das reiche auch aus zum Nachweis, daß die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich so hoch sei.

Mit Urteil vom 29. März 2007 wies das Amtsgericht Brandenburg die Klage, soweit der Vermieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt hatte, die über den Mittelwert hinausging, ab. Die Rechtsprechung des BGH, wonach ein Sachverständigengutachten nicht einzuholen und die Orientierungshilfe anzuwenden sei, gelte auch hier, wo keine Orientierungshilfe vorhanden sei Wenn eine Orientierungshilfe fehle, habe der Vermieter anderweitig wohnwerterhöhende Merkmale vorzutragen und zu beweisen. Ohne solche Angaben scheide die Einholung eines Sachverständigengutachtens aus.

Das Urteil ist zweifelhaft, wenn nicht gar falsch. Es enthält keinen Tatbestand, weil es angeblich nicht mit der Berufung anfechtbar wäre. Verwechselt wird dabei allerdings der Gebührenstreitwert (Jahresbetrag der Mieterhöhung) mit der Beschwer (das 36fache der Mieterhöhung), die 600 Euro übersteigt. Das Urteil hätte daher mit Tatbestand abgefaßt werden müssen.

Inhaltlich ist der Ausgangspunkt des Urteils zutreffend, wonach die Berufung auf den Oberwert des Mietspiegels nur die formelle Zulässigkeit (Begründung) des Mieterhöhungsverlangens betrifft. Zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozeß gehört mehr, wenn der Mittelwert des Mietspiegels überschritten werden soll. Dabei kann allerdings, wenn eine Orientierungshilfe fehlt, vom Vermieter nicht verlangt werden, wohnwerterhöhende Merkmale vorzutragen, denn wie sollte er die ermitteln? Das Gericht ist vielmehr verpflichtet, in solchen Fällen ein Sachverständigengutachten einzuholen. Das Bundesverfassungsgericht hat schon vor mehr als zehn Jahren entschieden (NJW-RR 1993, 1485), daß es sich dabei nicht um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis handelt. Der Verweis des Amtsgerichts auf die Rechtsprechung des BGH zur Orientierungshilfe überzeugt nicht, denn der BGH hatte ausdrücklich entschieden, daß die Orientierungshilfe als Teil des Mietspiegels zum Nachweis der ortsüblichen Miete diene und deshalb ein Sachverständigengutachten entbehrlich mache. Wenn eine Orientierungshilfe fehlt, gilt das nicht.