Mietspiegelmerkmale "aufwendiger Stuck", "kein nutzbarer Balkon"

1. Das wohnwerterhöhende Merkmal "aufwendiger Stuck" nach dem Berliner Mietspiegel 1998 liegt nicht vor bei Ausstattung mit schlichter Mittelrosette und umlaufendem Band bzw. kleiner Mittelrosette.

2. Keine Einführung zusätzlicher Merkmale in die Mietspiegel Orientierungshilfe.

3. Ein fehlender Balkon ist nach der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels wie ein "nicht nutzbarer Balkon" zu behandeln.

(Außer dem aus den Entscheidungsgründen formulierten Leitsatz enthält das Urteil keine Begründung; die Redaktion.)

(...) Maßgeblich ist hierbei das Feld E 3 mit einer Spanne von 6,91 DM bis 11,72 DM und einem Mittelwert von 8,78 DM/m2 brutto kalt. Vom Mittelwert ist ein Zuschlag von 40 % der Spanne zum Oberwert zu machen, da bei Anwendung der Spanneneinordnung in zwei Merkmalgruppen die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. In der Gruppe 1 (Bad/WC) war ein Zuschlag gerechtfertigt, weil Wände und Boden unstreitig überwiegend gefliest und eine Einbauwanne vorhanden waren. Die Kammer hält es nicht für gerechtfertigt, von den im Mietspiegel ausgewiesenen Aufschlägen einen Abzug zu machen, weil negative Merkmale vorliegen, die innerhalb der Spanneneinordnung nicht genannt werden, denn die Systematik der Mietspiegelwerte beruht auf der Annahme, daß die genannten Merkmale auf den Mietwert wirken. Hier andere Merkmale einzuführen hieße, diese Systematik zu verlassen und anstelle der aufgrund statistischer Auswertungen gefundenen Ergebnisse Wertungen einzuführen, deren Gültigkeit sich einer Überprüfung entziehen. Die Kammer sieht sich nicht in der Lage, zu beurteilen, ob und in welchem Umfang andere, in der Spanneneinordnung nicht genannte Merkmale die Höhe des ortsüblichen Mietzinses beeinflussen. Da den beiden wohnwerterhöhenden Merkmalen keine negativen Merkmale gegenüberstehen, ist bezüglich der Gruppe 1 ein Aufschlag gerechtfertigt. Die Gruppe 2 (Küche) ist ausgeglichen zu bewerten, denn die Küche verfügt als einziges positives Merkmal über Fliesen im Arbeitsbereich. Bei der Anwendung des Mietspiegels 1994 reicht ein einziges positives Merkmal innerhalb einer Gruppe jedoch nicht, um einen Zuschlag zu rechtfertigen, denn nach der im Mietspiegel wiedergegebenen Anleitung zur Spanneneinordnung soll lediglich bei einem gehäuften Auftreten von Pluspunkten ein Zuschlag zu machen sein. Die Gruppe 3 (Wohn- und Schlafräume) ist ebenfalls weder mit einem Zuschlag noch mit einem Abschlag zu bewerten, denn es überwiegen nicht gehäuft die positiven Merkmale. Dem vorhandenen Stuck steht der fehlende Balkon gegenüber, wobei die Kammer in ständiger Rechtsprechung auch einen gänzlich fehlenden Balkon unter das Merkmal "kein nutzbarer Balkon" subsumiert. Die Argumentation, bei einem fehlenden Balkon habe auch nicht die Balkonfläche in die Berechnung der Wohnungsgröße Eingang gefunden, überzeugt nicht, denn auch bei einem vorhandenen Balkon ist die Einrechnung in die Wohnfläche nicht zwingend. Für den Mieter bleibt es sich danach gleich, ob er keinen Balkon hat oder einen vorhandenen nicht nutzen kann. (...)

In Gruppe 3 steht die Gegensprechanlage als positives Merkmal dem fehlenden Balkon und dem (nunmehr einfach) renovierungsbedürftigen Treppenhaus gegenüber, was insgesamt zu einem Abschlag führt. Hier wäre ein Zuschlag nur bei aufwendigem Stuck gerechtfertigt, der nach den Ergebnissen des Ortstermins nicht vorliegt (schlichte Mittelrosette und umlaufendes Band bzw. kleine Mittelrosette). (...)

Eine einfache Rosette ist kein"aufwendiger Stuck" im Sinne der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels, ein fehlender Balkon angeblich dasselbe wie "kein nutzbarer Balkon".

Zur Feststellung eines Mieteranspruchs mußte die ortsübliche Vergleichsmiete festgestellt werden. Zur Beurteilung, ob ein Zuschlag wegen aufwendigen Stucks gerechtfertigt ist, hatte das Gericht einen Ortstermin durchgeführt und war dabei zu dem Ergebnis gekommen, daß eine "schlichte" Mittelrossette und umlaufendes Band bzw. kleine Mittelrossette vorhanden war. Auch die Frage, was "kein nutzbarer Balkon" sei, stellte sich.

Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin meint, eine Mittelrossette mit umlaufendem Bordürenband sei kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne der Orientierungshilfe, offenbar weil der Stuck nicht aufwendig genug war. Ob denn wirklich eine schwelgende Jugendstilpracht mit Engeln und Blumenornamenten nötig ist, kann man bezweifeln. Allerdings haben sich die Aufsteller des Mietspiegels 1998 darüber auch keine großen Gedanken gemacht, als sie die Orientierungshilfe im Rahmen eines Workshops erarbeiteten (GEWOS-Endbericht S. 70). Das Merkmal wurde im Fragebogen nicht erhoben und auch nicht in Regressionsanlayse geprüft (GEWOS-Endbericht S. 75).

Die Problematik setzt sich im Mietspiegel 2000 fort. Auch dort gibt es wieder zur Merkmalsgruppe 3, wohnwerterhöhende Merkmale, die Rubrik "aufwendiger Stuck". Die Beurteilung, wann nun aufwendiger Stuck vorhanden ist, dürfte sicher schwer sein und bleibt letztlich dem "Geschmack" der jeweils entscheidenden Richter vorbehalten. Also ist wieder einmal der berühmte Einzelfall maßgeblich.

Zur Frage des nicht nutzbaren Balkons scheiden sich auch wieder einmal die Geister. Auch dieses Merkmal taucht im Mietspiegel 2000 als wohnwertmindernd in der Merkmalsgruppe 3 auf. Die ZK 62 des LG Berlin meint in ständiger Rechtsprechung, daß ein Balkon mitvermietet sein muß, um die mangelnde Nutzbarkeit wohnwertmindernd berücksichtigen zu können (Urt. v. 13. August 1999 - 62 S 137/99, GE 1998, 1212).

Es ist übrigens bezeichnend, daß im Mietspiegel 2000 für die östlichen Bezirke in der Merkmalsgruppe 3 als wohnwertminderndes Merkmal von einem vorhandenen, nicht nutzbaren Balkon gesprochen wird, was indirekt wohl die Rechtsprechung der Zivilkammer 62 bestätigen dürfte.