Mietspiegelfeld mit geringerer Zahl erhobener Mietwerte ohne Vermutungswirkung

Mietspiegelfeld mit geringerer Zahl erhobener Mietwerte ohne Vermutungswirkung; Beweisvereitelung des Mieters durch Verweigerung des Zutritts für Sachverständigen; keine Berufung auf aufgehobene Dienstanweisung zur Mietbegrenzung

1. Ein mangels ausreichender Erhebungswerte von der Qualifizierung des Mietspiegels nicht erfasstes Rasterfeld kann nicht immer als Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen.

2. Veranlassung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens besteht insbesondere dann, wenn nur wenige statistische Werte vorliegen und die Spanne zwischen Ober- und Unterwert besonders groß ist (hier: Feld L6 des Berliner Mietspiegels 2005).

3. Hat der Mieter unentschuldigt mehrfach dem gerichtlich bestellten Sachverständigen den Zutritt zur Wohnung verweigert, kann nach den Grundsätzen der Beweisvereitelung die Behauptung des Vermieters zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete als wahr unterstellt werden.

4. Ist eine interne Dienstanweisung des Vermieters zur Begrenzung eines Mieterhöhungsverlangens aufgehoben worden, kann der Mieter sich auch dann nicht darauf berufen, wenn er über die Aufhebung nicht unterrichtet worden war.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Der Bekl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 23. Mai 2006 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihm innegehaltene Wohnung von 598,51 € um 119,70 € auf monatlich 718,21 € ab dem 1. August 2006 zuzustimmen.

Die Kl. ist Vermieterin des Bekl. Denn sie ist in entsprechender Anwendung von § 566 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 2 BImAG als neue Vermieterin in das Mietverhältnis mit dem Bekl. eingetreten (BGH, Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 280/07 = GE 2008, 1122).

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Der Bekl. macht ohne Erfolg geltend, dieses mangels Beifügung einer Vollmacht nach § 174 BGB mit Schreiben vom 4. Juni 2006 zurückgewiesen zu haben. Eine Zurückweisung scheidet schon deshalb aus, weil die Mieterhöhungserklärung nicht von einem rechtsgeschäftlichen Vertreter der Kl. stammt, sondern von dieser selbst.

Weder aus dem vorgenannten Schreiben noch aus dem Vorbringen in der Klageerwiderung ergibt sich, dass die Befugnis der Unterzeichner des Mieterhöhungsverlangens, für die Kl. zu handeln, ausdrücklich in Abrede gestellt wird. Die Ausführungen dienen danach lediglich der Rechtfertigung der Auffassung des Bekl., weshalb nach seiner Ansicht eine Zurückweisung nach § 174 BGB zulässig gewesen sein soll.

Zwar hat der Bekl. die Höhe der ortsüblichen Miete bestritten. Zugunsten der Kl. war im vorliegenden Fall aber davon auszugehen, dass die mit dem Zustimmungsbegehren behauptete ortsübliche Miete nicht überschritten wird. Denn der Bekl. hat die insoweit von der Kammer angeordnete Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ermöglicht.

Die Höhe der ortsüblichen Miete war nicht anhand des Berliner Mietspiegels zu ermitteln. Denn das für die Wohnung des Bekl. einschlägige Rasterfeld L 6 des Mietspiegels 2005 ist mit ◊**" gekennzeichnet und wird deshalb aufgrund nicht ausreichender Erhebungswerte nicht von der Qualifizierung des Mietspiegels 2005 erfasst und unterliegt damit nicht der Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 292 ZPO.

Zwar kann auch in solchen Fällen die ortsübliche Miete grundsätzlich anhand des Mietspiegels gemäß § 287 ZPO geschätzt werden (KG, Urteil vom 12.11.2009, 8 U 106/09, GE 2010, 60). Dies begegnet vorliegend jedoch Bedenken. Zu beachten ist zum einen, dass für das für die Wohnung des Bekl. einschlägige Rasterfeld nur wenige statistische Werte, nämlich zwischen 10 und 14, vorlagen. Hinzu kommt, dass im Gegensatz zu zahlreichen anderen Feldern die Spanne zwischen dem Ober- und Unterwert besonders groß ist. Der Oberwert überschreitet das Doppelte des Unterwerts deutlich. Das ist nur noch bei einem weiteren - ebenfalls mit ◊**" gekennzeichnetem Rasterfeld der Fall. In Verbindung mit der geringen Zahl der erhobenen Vergleichswerte kam der Mietspiegel deshalb nach Ansicht der Kammer nicht als geeignete Schätzgrundlage in Betracht.

Die Kammer hat daher mit Beweisbeschluss vom 9. August 2011 die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens über die Höhe der ortsüblichen Miete angeordnet.

Die Beweiserhebung ist jedoch erfolglos geblieben, da der Bekl. den Sachverständigen an den zwei zuvor ordnungsgemäß mitgeteilten Terminen nicht in die Wohnung eingelassen hat und so die für die Begutachtung durch den Sachverständigen erforderliche Besichtigung nicht möglich war.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH liegt in Anwendung des Rechtsgedankens aus §§ 427, 441 III 3, 444, 446, 453 II, 454 I ZPO und § 242 BGB eine Beweisvereitelung vor, wenn eine Partei ihrem beweispflichtigen Gegner die Beweisführung schuldhaft erschwert oder unmöglich macht. Dies kann vorprozessual oder während des Prozesses durch gezielte oder fahrlässige Handlungen geschehen, mit denen bereits vorhandene Beweismittel vernichtet oder vorenthalten werden. Das Verschulden muss sich dabei sowohl auf die Zerstörung oder Entziehung des Beweisobjekts als auch auf die Beseitigung seiner Beweisfunktion beziehen, also darauf, die Beweislage des Gegners in einem gegenwärtigen oder künftigen Prozess nachteilig zu beeinflussen. Als Folge der Beweisvereitelung kommen in solchen Fällen Beweiserleichterungen in Betracht, die unter Umständen bis zur Umkehr der Beweislast führen können (BGH, Urteil vom 23.11.2005, VIII ZR 43/05, NJW 2006, 434).

Eine Beweisvereitelung liegt hier vor, da der Bekl. den Sachverständigen weder am 7. Oktober 2011 noch am 4. November 2011 eingelassen hat. Beide Termine wurden durch den Sachverständigen zuvor ordnungsgemäß angekündigt. Der Bekl. hat keine Entschuldigung vorgebracht, weshalb er an beiden Terminen verhindert war, obgleich er mit gerichtlicher Verfügung vom 14. Oktober 2011 auf die mögliche Annahme einer Beweisvereitelung hingewiesen worden ist.

Durch sein Verhalten hat er eine Beweiserhebung über die ortsübliche Vergleichsmiete seiner Wohnung schuldhaft vereitelt. Eine andere Beweisführung ist für die Kl. nicht möglich, da der Mietspiegel aus den oben genannten Gründen als Schätzgrundlage nicht in Betracht kam. Dass die Verweigerung des Zugangs zur Wohnung der Kl. jegliche Beweismöglichkeit zur Frage der ortsüblichen Vergleichsmiete nimmt, ist dem Bekl. aufgrund des vorangegangenen Verfahrens (63 S 138/09) bewusst gewesen, in welchem er ebenfalls dem Sachverständigen keinen Zutritt gewährt hat und in dem deshalb eine Beweisvereitelung angenommen worden ist. Vor diesem Hintergrund geht die Kammer von einer vorsätzlichen Beweisvereitelung aus, die es rechtfertigt, die Behauptung der Kl., die ortsübliche Miete für die vom Bekl. innegehaltene Wohnung betrage seit dem 1. August 2006 718,21 €, als wahr zu unterstellen. Aber selbst dann, wenn man davon ausginge, dass das Verhalten des Bekl. nur fahrlässig ist, wäre Folge der Beweisvereitelung zumindest die Beweislastumkehr, so dass der Bekl. die Behauptung der Kl. erschüttern müsste. Dies hat er jedoch nicht getan.

Ohne Erfolg macht der Bekl. ferner geltend, dass die Kl. die Miete nur bis zum Unterwert des jeweiligen Mietspiegelfeldes erhöhen dürfe. Zur Begründung stützt sich der Bekl. auf eine interne Dienstanweisung, nämlich auf Nr. 5 Abs. 2 der Miet- und Dienstwohnungsvorschriften - Allgemeine Grundsätze (VV 1031 Stand Mai 1990). Diese Verwaltungsvorschrift in Nr. 2 VV 1032 sieht vor, dass die Mieten für Bundesmietwohnungen den Entgelten in § 2 MHG (ortsübliche Vergleichsmiete) entsprechen sollen. Hierbei soll gemäß Nr. 3 VV 1032 die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblich sein. Nach einem Rechtsentscheid des BayObLG soll diese interne Verwaltungsvorschrift gemäß Art. 3 GG eine mittelbare Drittwirkung gegenüber solchen Mietern erlangen, die eine Wohnung als Bundesbedienstete vom Dienstherren angemietet haben (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 16.12.1998, RE-Miet 3/98, GE 1999, 443). Ob die Kammer sich dieser Auffassung anschließt, kann vorliegend offen bleiben, denn die Verwaltungsvorschrift wurde mit Wirkung zum 1.3.1999, mithin vor der hier streitgegenständlichen Mieterhöhung, aufgehoben (vgl. GE 2000, 1143). Der Bekl. kann sich daher nicht auf die Geltung dieser Verwaltungsvorschrift berufen.

Dem steht auch nicht entgegen, dass die Kl. den Bekl. entgegen der neuen Anweisung nicht von der Aufhebung der Verwaltungsvorschrift unterrichtete. Wie bereits das BayObLG in seinem Rechtsentscheid feststellte, ist die Geltung von Verwaltungsvorschriften für den Begünstigten veränderlich, wenn sie nicht Bestandteil der mietvertraglichen Regelung geworden sind, was hier nicht der Fall ist. Die Verwaltungsvorschriften können daher jederzeit geändert werden. Der Gleichheitssatz verlangt nämlich lediglich die Gleichbehandlung nach den geltenden Regeln, zwingt aber nicht dazu, einmal erlassene Regelungen beizubehalten (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 16.12.1998, RE-Miet 3/98, GE 1999, 443).

Es ist auch nicht treuwidrig, dass die Kl. dem Bekl. gegenüber die VV 1032 nicht anwendet, denn sie hatte ihn zum Zeitpunkt der Geltung dieser Verwaltungsvorschriften auch nicht darauf hingewiesen, dass diese anwendbar seien. Der Bekl. konnte daher kein schutzwürdiges Vertrauen dahin gehend entwickeln, dass die Kl. bei künftigen Mieterhöhungsverlangen die streitgegenständliche Verwaltungsvorschrift beachten werde, auch wenn sie bereits aufgehoben ist.

Soweit der Bekl. gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen schließlich eine Asbestbelastung aufgrund der in der Wohnung verlegten Flexplatten einwendet, handelt es sich um einen behebbaren Mangel, der die Höhe der ortsüblichen Miete nicht beeinflusst. Dieser begründet ggf. Gewährleistungsansprüche, welche dem streitgegenständlichen Zustimmungsbegehren nicht entgegengehalten werden können und im Übrigen hierdurch auch nicht eingeschränkt werden.

Anmerkung der Redaktion: Siehe auch Urteil vom 14. September 2007 (GE 2008, 269) zum selben Aktenzeichen.

Bei einer Mieterhöhung wenden die Gerichte zur Ermittlung der ortsüblichen Miete den Mietspiegel an; der Einfachheit halber oft auch für die Rasterfelder, die mangels ausreichender Daten nicht als Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels gelten. Hier kann aber auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens angezeigt sein; verhindert der Mieter die Beweisaufnahme, verliert er den Prozess.

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hatte Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt. Das klagabweisende Urteil des LG Berlin (GE 2008, 269), das die Anwendung des § 566 BGB verneint hatte, war vom BGH aufgehoben worden (GE 2008, 1122), weil bei einem gesetzlichen Eigentumsübergang in entsprechender Anwendung des § 566 BGB der neue Eigentümer Vermieter wird (so auch die Anmerkung GE 2007, 1154).

Nach der Zurückverweisung ordnete die Kammer die Einholung eines Sachverständigengutachtens an; der Mieter verweigerte dem Sachverständigen jedoch den Zutritt zur Wohnung.

Mit Urteil vom 15. Mai 2012 verpflichtete das Landgericht Berlin den Mieter, der Erhöhung zuzustimmen. Die Zurückweisung des Mieterhöhungsverlangens mangels Beifügung einer Vollmacht sei schon deshalb ausgeschlossen, weil die Erklärung nicht von einem Vertreter der Klägerin stammte, sondern von ihr selbst. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete könne hier das einschlägige Rasterfeld nicht dienen, da es nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels sei und auch nicht als geeignete Schätzgrundlage in Betracht komme. Die Spanne zwischen Ober- und Unterwert sei besonders groß, und es lägen nur wenige Werte vor. Die deshalb angeordnete Beweiserhebung habe der Mieter jedoch vereitelt, indem er mehrfach unentschuldigt den Sachverständigen nicht in die Wohnung gelassen habe. Damit habe die Vermieterin ihren Beweis geführt. Der Mieter könne sich auch nicht auf eine interne Dienstanweisung berufen, wonach die Mieterhöhung nur bis zum Unterwert des Mietspiegelfeldes erfolgen solle. Diese Anweisung sei schon vorher aufgehoben worden.