Mietspiegelentwicklung und Mangellage

Die Indizwirkung unter anderem durch das Zweckentfremdungsverbot bei Ausnutzung einer Mangellage wird durch einen Anstieg des Mittelwerts in den jeweiligen Mietspiegeln bestätigt.

Gemäß § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WiStG handelt ord-nungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnräumen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen läßt oder annimmt. Unangemessen hoch sind solche Entgelte, die in-folge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigen.

Von der Ausnutzung einer Mangellage ist vorliegend auszugehen. Die Kammer sieht in ständiger Rechtsprechung im Vorliegen einer gesetzlichen Regelung, wonach die Zweckentfremdung von Wohnraum unzulässig ist, ein Indiz für das Bestehen einer Wohnraummangellage. Eine solche Verordnung besteht in Berlin in Gestalt der Zweiten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 15. März 1994 (GVBl. Berlin Seite 91), berichtigt am 20. Juli 1994 (GVBl. Berlin Seite 272). Ein weiteres Indiz ergibt sich aus den beiden Verordnungen vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin Seite 216) und vom 22. September 1995 (GVBl. Berlin Seite 632), worin Berlin unter Berufung auf das Sozialklauselgesetz vom 22. April 1993 (BGBl. I Seite 466, 487) beziehungsweise auf § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 BGB zu einem Gebiet bestimmt worden ist, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die genannten Indizwirkungen werden durch die Tatsache bestätigt, daß in den für die Wohnung maßgeblichen Feldern J 3 der Mietspiegel 1994 und 1996 ein Anstieg der Mittelwertes von 7,46 DM zu 7,74 DM um 4 % zu verzeichnen ist und sich dieser Anstieg noch bei dem Feld J 2 des Mietspiegels 1998 fortsetzt. Danach beläuft sich der Nettomittelwert auf 6,82 DM. Wenn dazu der für das genannte Feld maßgebliche statistische durchschnittliche Betriebskostenanteil von 2,10 DM hinzugerechnet wird, der sich aus der Tabelle 4.3 des der Kammer vorliegenden Endberichtes von GEWOS für den Mietspiegel 1998 vom Dezember 1998 ergibt, beträgt der Bruttomittelwert 8,92 DM, was einer Steigerung zu dem Mietspiegel 1996 um 15 % entspricht. Die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mittelwerte in dem maßgeblichen Mietspiegelfeld ist ein weiteres Indiz dafür, daß jedenfalls in dem Marktsegment, dem die streitbefangene Wohnung zuzurechnen ist, immer noch die Nachfrage das Angebot übersteigt. Für ein Ausnutzen der Mangellage bei Vertragsschluß spricht hier die Tatsache, daß die Bekl. von den Kl. bei Vertragsschluß unbestritten eine Einmalzahlung von 3.000 DM verlangt haben. Auf solche zusätzlichen Leistungen ohne erkennbare Gegenleistungen lassen sich Mietinteressenten in der Regel nur ein, wenn sie sonst keine Chance sehen, die Wohnung zu erhalten. Vermieter verlangen ein solche Zubrot auch nur, wenn sie glauben, daß die Marktverhältnisse dies hergeben.

Wann eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG vorliegt, wer sie zu beweisen hat und welche Indizien dafür sprechen, ist bekanntlich umstritten. Einige Gerichte (z. B. 63. Kammer des Landgerichts Berlin) folgern aus der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung eine solche Mangellage, während andere (62. Kammer) diese seit einiger Zeit (Stichtag 1. September 1995) nicht mehr annehmen.

Eine vermittelnde Meinung hat die 65. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1998, 1089) vertreten, der sich auch die 67. Kammer in ihrem Urteil vom 18. März 1999 anschließt. Jedenfalls war für die Steigerungen in den jeweiligen Mietspiegelfeldern, die für die Wohnung zutreffen, von einer Mangellage auszugehen. Das auf den ersten Blick überzeugende Argument trifft allerdings nicht immer zu, denn Mietsteigerungen sind keineswegs immer auf eine verstärkte Wohnungsnachfrage zurückzuführen. Eine Erhöhung des Mietniveaus kann auch auf Modernisierungsmaßnahmen zurückzuführen sein (siehe GEWOS-Endbericht, Mietspiegel 1998, S. 30), die ja gerade bei bestehenden Mietverhältnissen zu einer Mieterhöhung führen.