Mietspiegel: Sondermerkmal Parkett

Mietspiegel: Sondermerkmal Parkett; Orientierungshilfe: Geräumiger Balkon, unzureichende Elektroinstallation, guter Erhaltungszustand, lauter Schienenverkehr, aufwendig gestaltetes Wohnumfeld

Das Sondermerkmal Parkett liegt nicht vor, wenn lediglich zwei Räume von gemieteten vier oder fünf Zimmern Parkett haben. Ein 5 m² großer Balkon ist geräumig. Eine Elektroinstallation ist unzureichend, wenn sich vermieterseits im Bad keine und in der Küche nur eine Steckdose befindet. Bei dem Merkmal der nicht anschließbaren Waschmaschine ist ein nicht vorhandener Wasseranschluss gemeint. Ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand ergibt sich nicht bereits aus der Ausbesserung von Putzschäden und dem Streichen der Fassade. Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld liegt nur dann vor, wenn die Gartenanlage den Mietern frei und ohne zusätzliches Entgelt zur Verfügung steht.

(Leitsatz der Redaktion)

Aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 26.4.2010 verlangt die Kl. von dem Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete. Entgegen der Auffassung der Kl. liegt das Sondermerkmal Parkett nicht vor. Insoweit kann es dahin stehen, ob vier oder fünf Wohnräume vermietet worden sind, denn unstreitig sind von den vorhandenen Wohnräumen lediglich zwei Räume und damit nicht die „überwiegende Anzahl von Wohnräumen" mit Parkett ausgestattet. (LG Berlin, Urteil vom 12.11.2002, 63 S 464/01, MM 2003, 10).

Die Merkmalgruppe 3 ist entgegen den Ausführungen des angefochtenen Urteils neutral zu bewerten. Wohnwerterhöhend ist der mit 5 m2 große und geräumige Balkon zu werten. Wohnwertmindernd wirkt sich hingegen die unzureichende Elektroinstallation aus. Darüber hinaus war das wohnwertmindernde Merkmal der fehlenden Anschlussmöglichkeit einer Waschmaschine nicht zusätzlich zu berücksichtigen. Zwar befand sich vermieterseits im Bad keine und in der Küche nur eine Steckdose, jedoch ist eine fehlende „elektrische" Anschlussmöglichkeit der Waschmaschine oder eines Geschirrspülers bereits von dem wohnwertmindernden Merkmal „unzureichende Elektroinstallation" erfasst. Nach sachgerechter Auslegung des Mietspiegels 2009 soll in Ergänzung zu dem negativen Merkmal „unzureichende Elektroinstallation" mit dem Merkmal „Waschmaschine nicht anschließbar" ein nicht vorhandener Wasseranschluss, nicht jedoch noch einmal zusätzlich die mangelnde Elektroausstattung wohnwertmindernd berücksichtigt werden. Dass ein Wasserwaschmaschinenanschluss nicht vorhanden war, trägt der Bekl. nicht vor.

Die Merkmalgruppe 4 ist aufgrund des Energieverbrauchskennwerts von mehr als 190 kWh/(m2 a) negativ. Die Kammer geht nach den eingereichten Lichtbildern von einem guten, aber nicht überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand aus. Ein solcher ergibt sich nach den zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung nicht bereits aus der Ausbesserung von Putzschäden und dem Streichen der Fassade.

Die Merkmalgruppe 5 ist infolge der Lautstärke des Schienenverkehrs negativ. Auch aufgrund der eingereichten Lichtbilder ergibt sich kein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld. Zwar umgibt das Wohnhaus eine großflächige Wiese, jedoch ist diese nicht mit den im Mietspiegel aufgeführten Beispielen (Kinderspielplatz, Sitzbänke oder Ruhezonen) vergleichbar. Darüber hinaus ist die Gartenanlage unstreitig in Sondernutzungsrechte aufgeteilt, die den Mietern zur entgeltlichen Nutzung zur Verfügung stehen. Eine Gartenanlage kann jedoch nur dann wohnwerterhöhend berücksichtigt werden, wenn deren Nutzung den Mietern frei und ohne zusätzliches Entgelt zur Verfügung steht.

Eine fehlende „elektrische" Anschlussmöglichkeit der Waschmaschine oder eines Geschirrspülers ist bereits vom wohnwertmindernden Merkmal „unzureichende Elektroinstallation" erfasst. Bei dem Merkmal „Waschmaschine nicht anschließbar" ist ein nicht vorhandener Wasseranschluss gemeint.

Die Mietvertragsparteien stritten über ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters. Das AG hatte den Mieter nur teilweise zur Zustimmung verurteilt, wogegen der Vermieter in die Berufung ging.

Das LG Berlin hielt die Berufung für begründet – aber nur zum kleinen Teil. Das Sondermerkmal Parkett liege nicht vor. Es könne dahinstehen, ob nun vier oder fünf Wohnräume vermietet worden seien, denn unstreitig seien von den vorhandenen Wohnräumen lediglich zwei Räume und damit nicht die „überwiegende Anzahl von Wohnräumen" mit Parkett ausgestattet. Die Merkmalgruppe 3 sei neutral zu bewerten. Wohnwerterhöhend sei der 5 m² große und geräumige Balkon zu werten. Wohnwertmindernd wirkt sich hingegen die unzureichende Elektroinstallation aus. Darüber hinaus sei das wohnwertmindernde Merkmal der fehlenden Anschlussmöglichkeit einer Waschmaschine nicht zusätzlich zu berücksichtigen. Eine fehlende „elektrische" Anschlussmöglichkeit der Waschmaschine oder eines Geschirrspülers sei bereits von dem wohnwertmindernden Merkmal „unzureichende Elektroinstallation" erfasst.

Nach sachgerechter Auslegung des Mietspiegels solle in Ergänzung zu dem negativen Merkmal der unzureichenden Elektroinstallation mit dem Merkmal der nicht anschließbaren Waschmaschine ein nicht vorhandener Wasseranschluss, nicht jedoch noch zusätzlich die mangelnde Elektroausstattung berücksichtigt werden. Nach den eingereichten Lichtbildern sei von einem guten, aber nicht überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand auszugehen. Ein solcher ergebe sich nicht bereits aus der Ausbesserung von Putzschäden und dem Streichen der Fassade. Ferner ergebe sich kein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld. Zwar umgebe das Wohnhaus eine großflächige Wiese, jedoch sei diese nicht mit den im Mietspiegel aufgeführten Beispielen (Kinderspielplatz, Sitzbänke oder Ruhezonen) vergleichbar. Darüber hinaus sei die Gartenanlage unstreitig in Sondernutzungsrechte aufgeteilt, die den Mietern zur entgeltlichen Nutzung zur Verfügung stehen. Eine Gartenanlage könne nur dann wohnwerterhöhend berücksichtigt werden, wenn deren Nutzung frei und ohne zusätzliches Entgelt zur Verfügung stehe.