Mietspiegel-Orientierungshilfe als Erkenntnisquelle für freie Beweiswürdigung

Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2003 unterfällt nicht der Vermutungswirkung des Mietspiegels selbst im Sinne des § 292 ZPO; sie ist jedoch eine im Rahmen der freien Beweiswürdigung anzuwendende Erkenntnisquelle.

Der Kl. verlangt von den Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von den Bekl. innegehaltene Wohnung von bisher monatlich 476,44 E brutto kalt auf monatlich 507,69 E brutto kalt mit Wirkung zum 1. Mai 2002.

Mit der Berufung verfolgen die Bekl. die Klageabweisung (...).

Denn dem Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete nicht zu (§§ 558 ff. BGB). (...) Indes übersteigt der geforderte Mietzins den ortsüblichen Vergleichsmietzins.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung der Bekl. ist der gemäß § 558 d BGB als qualifizierter Mietspiegel geltende Berliner Mietspiegel 2003 mit dem Stichtag 1. März 2002 heranzuziehen, weil die streitgegenständliche Erhöhung zum 1. Mai 2002 wirksam werden soll.

Für die Wohnung der Bekl. ist unstreitig das Feld G 2 des Berliner Mietspiegels 2003 einschlägig. Der Mittelwert beträgt 4,50 E netto kalt (muß heißen: 4,05 E) bei einer Spanne von 2,77 E bis 5,56 E.

Unter Anwendung der zum Berliner Mietspiegel 2003 zugehörigen Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ergibt sich im Ergebnis lediglich der Mittelwert des Mietspiegelfeldes G 2. Zwar unterfällt die Orientierungshilfe nicht im Sinne des § 292 ZPO der Vermutungswirkung des Mietspiegels selbst. Die Kammer hält sie dennoch für grundsätzlich anwendbar.

So ist der Vermieter dafür beweispflichtig, daß die bei einer Mieterhöhung begehrte neue Miete das Ortsübliche nicht übersteigt (BVerfGE 53, 361). Die in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltene gesetzliche Vermutung führt zunächst zu einer Beweiserleichterung dergestalt, daß bei Existenz der Ausgangstatsache - dies ist hier das Vorliegen des qualifizierten Mietspiegels - die gesetzliche Schlußfolgerung greift, so daß zunächst davon auszugehen ist, daß die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte den ortsüblichen Vergleichsmietzins für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfeldes widerspiegeln. Da der Berliner Mietspiegel 2003 indes jeweils Spannen ausweist, innerhalb derer die vorgenannte gesetzliche Vermutung gilt, verbleibt es nach Auffassung der Kammer innerhalb der Spanne bei der nach allgemeinen prozeßrechtlichen Grundsätzen geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast. Das bedeutet, daß im Rahmen der Spanne jede Partei die für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen hat. Hierbei ist die Orientierungshilfe nach Auffassung der Kammer als Erfahrungssatz Gegenstand freier Beweiswürdigung insoweit, als bei Vorliegen der in ihr aufgeführten Merkmale jeweils ein positiver oder negativer Einfluß auf die in der jeweiligen Spanne ausgewiesene Miete indiziert wird. Denn die Orientierungshilfe ist zwar aufgrund eines fehlenden statistisch signifikanten Einflusses auf den Mietzins durch die in ihr enthaltenen Merkmale nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels geworden, dies schließt indes einen aufgrund der Erfahrung (auch mit den vorangehenden Mietspiegeln) dennoch vorhandenen Einfluß auf die Höhe des jeweils vereinbarten Mietzinses nicht aus. Die Orientierungshilfe ermöglicht eine sachgemäße Differenzierung bei der Einordnung konkreter Wohnungen in die jeweilige Spanne der Mietspiegelfelder. Es handelt sich damit bei ihr um eine im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 ZPO anzuwendende Erkenntnisquelle, die unter Zuhilfenahme allgemeiner Erfahrungen zur Ableitung einer konkreten Sachverhaltsfeststellung führt. Sofern also das Vorliegen bestimmter wohnwerterhöhender oder wohnwertmindernder Merkmale aus der Orientierungshilfe vorgetragen und bewiesen ist, kann im Wege einer sachgerechten Differenzierung der innerhalb der Spanne befindliche ortsübliche Vergleichsmietzins ermittelt werden.

Vorliegend führt dies zu folgendem Ergebnis:

Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist neutral zu bewerten, weil das vom Kl. vorgetragene Merkmal der wohnungsbezogenen Kaltwasseruhr in der Orientierungshilfe keinen Niederschlag mehr gefunden hat.

Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist unstreitig neutral zu bewerten.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist zugunsten des Kl. positiv zu berücksichtigen.

Der unstreitig vorhandene Kabelanschluß ist mangels weiterer Anhaltspunkte offensichtlich ein im Sinne der Orientierungshilfe rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluß, da anderenfalls derzeit in Berlin nur ein äußerst eingeschränkter Fernsehempfang möglich wäre, was die Bekl. selbst nicht behaupten. Soweit sie weiterhin vortragen, auf-grund einer von ihnen selbst installierten Satellitenempfangsanlage auf den Kabelanschluß nicht angewiesen zu sein, ist dies unerheblich, weil allein die zur Verfügungstellung durch den Vermieter entscheidend für die Wohnwerterhöhung ist. Nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2003 sind des weiteren die Merkmale der guten Belichtung bzw. Besonnung der Wohnung sowie das Merkmal der Ge-gensprechanlage nicht mehr wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

Bei den wohnwertmindernden Merkmalen liegt das Merkmal "kein nutzbarer Balkon" hier nicht vor; eine hierdurch herbeigeführte Wohnwertminderung setzt nach Auffassung der Kammer voraus, daß zwar ein Balkon mitvermietet worden ist, dieser jedoch aus technischen oder tatsächlichen Gründen nicht nutzbar ist. Vorliegend ist ausweislich des Mietvertrags ein Balkon indes nicht vermietet worden.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist hier negativ zu berücksichtigen. Das wohnwerterhöhende Merkmal der Wärmedämmung, die zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz vorliegen muß, ist hier nicht gegeben, da unstreitig lediglich eine baualterstypische Außenwand von 52 cm Stärke vorhanden ist.

Wohnwertmindernd ist weiter zu berücksichtigen, daß sich das Treppenhaus - unabhängig von dem seitens des Kl. im September 2000 durchgeführten Wandanstrich - ersichtlich wieder in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet, wie die Augenscheinseinnahme des Amtsgerichts ergeben hat. Die dortigen Feststellungen gehen von vorhandenen Graffiti im Treppenhausbereich und vergrauten bzw. verschmutzten Wänden aus. Diese Feststellungen werden im übrigen von den Bekl. auch nicht konkret angegriffen.

Es fehlt indes an einem hinreichenden Vortrag der Bekl. zum behaupteten schlechten Instandhaltungszustand der Fassade, da ihrem Vorbringen nicht zu entnehmen ist, daß über die ganze Fassade verteilt großflächige Putzabplatzungen vorhanden sind. Dies wäre jedoch erforderlich, um zu einem insgesamt schlechten Instandhaltungszustand der Fassade zu kommen, da lediglich kleinere Putzschäden noch nicht zu einer Wohnwertminderung führen.

Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist neutral zu bewerten. Dem Vortrag des Kl. fehlt es an Anhaltspunkten dafür, aufgrund welcher Tatsachen es sich bei der Bremer Straße um eine besonders ruhige Straße handeln soll. Weder behauptet der Kl., daß nur Anliegerverkehr dort stattfindet, noch daß aufgrund verkehrsberuhigender Maßnahmen die Verkehrsgeräusche unterhalb der Schwelle des üblichen Großstadtverkehrs liegen. Damit kann zugunsten des Kl. unterstellt werden, daß die von den Bekl. behaupteten Geräusch- und Geruchsbelästigungen durch die nahegelegene Markthalle nicht vorliegen.

Des weiteren ist das Sondermerkmal "wohnungsbezogene Kaltwasseruhr" mit einem Zuschlag von 0,10 E/m2 zu berücksichtigen,

Ferner sind zur Angleichung der im Mietspiegel enthaltenen Nettokaltmieten auf die zwischen den Parteien vereinbarte Bruttokaltmiete die durchschnittlichen kalten Betriebskosten, die für die streitgegenständliche Wohnung 1,17 E/m2 nach dem Berliner Mietspiegel 2003 betragen, hinzuzurechnen.

Der Mietzins berechnet sich daher wie folgt: Mietspiegel 2003

Rasterfeld G 2 (Mittelwert) 4,05 E/m2

Sondermerkmal Kaltwasseruhr + 0,10 E/m2

Ergebnis: 4,15 E/m2

zuzüglich Betriebskostenpauschale + 1,17 E/m2

Ergebnis: 5,32 E/m2

x 85,10 m2 (Wohnungsgröße) = ortsübliche Bruttokaltmiete 452,73 E

Da die Bekl. bereits jetzt eine monatliche Bruttokaltmiete von 476,44 E entrichten, ist das Zustimmungsverlangen unbegründet, so daß das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen war.

Gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO war vorliegend die Revision zum Zwecke der Fortbildung des Rechts bzw. der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Denn - soweit ersichtlich - ist bislang lediglich eine Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 30. Mai 2003 zu der Problematik der Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2003 ergangen (GE 2003, 812 f.); das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg sah sich zwar ebenfalls nicht daran gehindert, die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung anzuwenden, begründet dies mit der Qualität der Orientierungshilfe als Erläuterung zum Mietspiegel, welcher aufgrund sachkundiger Ermittlung zustande gekommen und daher mit gewissem Beweiswert versehen sei, wodurch das Gericht unter Würdigung der gesamten Umstände in die Lage versetzt werde, die ortsübliche Miete zu ermitteln. Es ist aber bislang gänzlich offen, wie die Rechtsprechung der lnstanzgerichte im Raum Berlin mit der Orientierungshilfe und damit mit der Darlegungs- und Beweislast der über ein Zustimmungsverlangen nach § 558 ff. BGB streitenden Parteien umgehen wird. Andererseits erfordert der räumliche Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels 2003 nach Auffassung der Kammer aus Gründen der Rechtssicherheit eine einheitliche Rechtsprechung zur Qualität der Orientierungshilfe im Rahmen der Beweisgrundsätze.

Die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels bezieht sich nicht auf die Orientierungshilfe. Sie ist aber eine im Rahmen der freien Beweiswürdigung anzuwendende Erkenntnisquelle für die Spanneneinordnung.

Der Mieter zahlte bisher eine Miete, die innerhalb der Spanne des Feldes G2 des Mietspiegels 2003 für die westlichen Bezirke Berlins lag. Der Vermieter begehrte eine Erhöhung auf eine Miete, die auch noch innerhalb dieser Spanne lag. Das Amtsgericht hatte dem Verlangen des Vermieters teilweise entsprochen (und dabei offenbar auch die Orientierungshilfe herangezogen). Der Mieter begehrte in der Berufung die volle Klageabweisung und hatte damit Erfolg.

Die ZK 63 des Landgerichts Berlin wies die Klage ab, weil der Mieter nach Berechnungen der Kammer in Anwendung des Berliner Mietspiegels 2003 mit seiner Orientierungshilfe schon jetzt eine höhere Miete zahle. Die Kammer hielt die Orientierungshilfe grundsätzlich für anwendbar, obwohl sie nicht von der Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels umfaßt sei. Da der Berliner Mietspiegel 2003 aber jeweils Spannen ausweise, innerhalb derer die gesetzliche Vermutung gelte, verbleibe es innerhalb der Spanne bei der nach allgemeinen prozeßrechtlichen Grundsätzen geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast. Hierbei sei die Orientierungshilfe als Erfahrungssatz Gegenstand freier Beweiswürdigung insoweit, als bei Vorliegen der in ihr aufgeführten Merkmale jeweils ein positiver oder negativer Einfluß auf die in der jeweiligen Spanne ausgewiesene Miete indiziert werde.

Man mag darüber streiten, welche Bedeutung die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2003 hat (vgl. Blümmel in GE 2003, 1005 und Beuermann in 2003, 1007). Es kann jetzt schon prognostiziert werden, daß die Gerichte die Orientierungshilfe im Rahmen der freien Beweiswürdigung heranziehen werden - jedenfalls bis zu einer anderslautenden Entscheidung des Bundesgerichtshofes. Meiner Ansicht nach ist diese jedoch nicht zu erwarten. Ob die von der ZK 63 zugelassene Revision eingelegt wird, war bei Redaktionsschluß noch nicht klar. Die Heranziehung der Orientierungshilfe liegt nicht - wie Blümmel (a. a. O.) meint - an dem unstillbaren Drang der Richter, unbestimmte Begriffe auszufüllen, sondern einfach daran, daß die ortsübliche Vergleichsmiete sich in der Tat zwar auf ein Mietenniveau mit einer bestimmten Bandbreite bezieht, bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB man jedoch - einvernehmlich oder vom Gericht festgelegt - auf eine bis zwei Stellen nach dem Komma genaue Miete für die konkrete Wohnung des Mieters gelangen muß. Das ist eigentlich mit dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht vereinbar, ist jedoch vom Gesetzgeber so gewollt und stellt letztlich im Spannungsbereich einer Preisbindung und einer freien Marktwirtschaft mit dem Prinzip von Angebot und Nachfrage ein taugliches Instrument dar, sowohl Vermieter- als auch Mieterinteressen angemessen auszugleichen. Die Spannen des Mietspiegels sind daher auszufüllen, um zu der konkreten Miete zu gelangen.

In der täglichen mietrechtlichen Praxis ist der Streit zur Anwendung der Orientierungshilfe letztlich nur im gerichtlichen Verfahren entscheidend, zu dem es nur kommt, wenn der Mieter dem Verlangen des Vermieters nicht nachkommt, weil er meint, die von ihm gemietete Wohnung rechtfertige keine höhere Miete. Wie Blümmel (a. a. O.) richtig ausführt, ist das nur in einem geringen Prozentsatz der Mieterhöhungsverlangen der Fall. Im Mietprozeß müssen die Parteien bzw. Anwälte allerdings wie schon immer entsprechend vortragen, nämlich für einen Wert oberhalb des Mittelwerts der Vermieter, für einen Wert unterhalb des Mittelwerts der Mieter. Dann haben die Gerichte das letzte Wort und müssen die Wohnung mietmäßig nach den vorgetragenen Merkmalen im einzelnen einordnen. Dabei werden sie in Berlin überwiegend die Orientierungshilfe heranziehen. Je nach Kammer werden allerdings im Rahmen einer Beweisaufnahme auch Sachverständigengutachten eingeholt werden. Der Sachverständige wird dann ebenfalls je nach Ausstattung und Lage der Wohnung eine centgenaue Miete errechnen. Hier nun ist ein Augenmerk auf die neue Geschäftsverteilung für die Berliner Mietberufungskammern zu richten. Die ZK 64 holt überwiegend Sachverständigengutachten ein, was sich nunmehr auch auf Berufungen gegen einige Entscheidungen aus Charlottenburg beziehen wird. Insofern allerdings gibt es keine große Änderung, da die ZK 61 auch immer Sachverständigengutachten eingeholt hatte, wenn sich die Parteien nicht auf die Anwendung des Mietspiegels einigen konnten. Für die in den Zuständigkeitsbereich der ZK 65 fallenden Abteilungen des Amtsgerichts Charlottenburg wird sich allerdings wahrscheinlich eine Änderung ergeben, da die ZK 65 den Berliner Mietspiegel 2003 mit der Orientierungshilfe anwendet und im Zweifel nicht zur Einholung eines Sachverständigengutachtens kommen wird.