Mietspiegel-Erhebungsstichtagsproblematik bei Mieterhöhungsverlangen

Mietspiegel-Erhebungsstichtagsproblematik bei Mieterhöhungsverlangen; Prozeßkostenhilfe

Wird für den Antrag auf Abweisung der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung Prozeßkostenhilfe zu einem Zeitpunkt beantragt, zu dem der Klagabweisungsantrag wegen der im früheren Mietspiegel enthaltenen Mietwerte Erfolg gehabt hätte, ist Prozeßkostenhilfe auch dann noch zu bewilligen, wenn sich nach der Veröffentlichung des neuen Mietspiegels die Schlüssigkeit der Zustimmungsklage herausstellen sollte.

Der Bekl. ist Prozeßkostenhilfe zu bewilligen, da ihre Rechtsverteidigung zum Zeitpunkt der Stellung des Klageabweisungsantrags am 4.6.2007 Aussicht auf Erfolg hatte. Denn zu diesem Zeitpunkt war der für das streitgegenständliche Mietverhältnis anwendbare Mietspiegel 2007 zwar schon gültig, jedoch noch nicht veröffentlicht, so daß die Bekl. keine Kenntnis hiervon haben konnte.

Wird für den Antrag des Mieters auf Abweisung einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung Prozeßkostenhilfe zu einem Zeitpunkt beantragt, zu dem der Klagabweisungsantrag auf Basis des bisherigen Mietspiegels Erfolg gehabt hätte, ist Prozeßkostenhilfe auch dann noch zu bewilligen, wenn sich nach der Veröffentlichung des neuen Mietspiegels der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung herausstellen sollte.

Der Vermieter reichte aufgrund seines Mieterhöhungsverlangens vom 16. November 2006, das auf den Mietspiegel 2005 gestützt war, am 30. April 2007 Zustimmungsklage ein. Der Mieter beantragte am 18. Juni 2007 Prozeßkostenhilfe für seinen Klagabweisungsantrag vom 4. Juni 2007, da die Mieterhöhung nach dem (bisherigen) Mietspiegel 2005 unbegründet war. Nach Veröffentlichung des Mietspiegels 2007 (Stichtag: 1. Oktober 2006) am 11. Juli 2007 äußerte das Amtsgericht Bedenken gegen die Erfolgsaussicht der beabsichtigten Rechtsverteidigung, da nach dem Mietspiegel 2007 die Klage erfolgreich sein dürfte. Daraufhin erwiderte der Mieter, daß die Rechtsverteidigung zum Zeitpunkt des Klagabweisungsantrags Erfolg gehabt hätte.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg bewilligte nunmehr Prozeßkostenhilfe für den Klagabweisungsantrag, da zum Zeitpunkt der Einreichung der maßgebende Mietspiegel 2007 noch nicht veröffentlicht gewesen sei.

Für das Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter naturgemäß nur auf den zu diesem Zeitpunkt bekannten Mietspiegel zurückgreifen. Er muß auch nicht später im Prozeß seine Begründung auf einen neuen veröffentlichten Mietspiegel umstellen (LG Berlin, GE 2006, 626). Das nach dem Erhebungsstichtag (1. Oktober 2006) des neuen Mietspiegels (2007) vor dessen Veröffentlichung zugegangene Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn es hilfsweise auf den früheren Mietspiegel gestützt wird (LG Berlin, Urteil vom 20. April 2006, 62 S 11/06, GE 2007, 520). Das Gericht muß allerdings den Mietspiegel anwenden, dessen Erhebungsstichtag dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens zeitlich am nächsten liegt (BayObLG, RE vom 27. Oktober 1992, GE 1992, 1265 = DWW 1993, 17 = NJW-RR 1993, 202; BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005, VIII ZR 41/05; LG Berlin, Urteil vom 3. Februar 2004, 65 S 126/03, GE 2004, 483; vgl. auch Beuermann, GE 2007, 969). Wird daher ein Mietspiegel mit einem rückwirkenden Erhebungsstichtag veröffentlicht, kann ein bis dahin unbegründetes - weil auf den früheren Mietspiegel gestütztes - Mieterhöhungsverlangen begründet sein, weil erst der neue Mietspiegel die verlangte Miete hergibt. Ist das Zustimmungsverlangen auf einen früheren Mietspiegel gestützt, liegt der Zugang des Mieterhöhungsverlangens aber nach dem Stichtag des neuen Mietspiegels, kann nur die aus dem neuen Mietspiegel sich ergebende Miete zugesprochen werden. Ist das auf den früheren Mietspiegel gestützte Mieterhöhungsverlangen höher als die sich aus dem aktuellen Mietspiegel ergebende Miete, so ist das frühere Mieterhöhungsverlangen zwar nicht unwirksam, aber durch den neuen Mietspiegel gekappt.

Beispiel: Der Vermieter hat den Mieter mit dem am 1. November 2006 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen unter Berufung auf das Mietspiegelfeld G2 des Berliner Mietspiegels 2005 um Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf den Oberwert von 5,83 €/m2/mtl. gebeten und ihn entsprechend verklagt. Das Amtsgericht kann den Mieter nach Veröffentlichung des Mietspiegels 2007 nur zur Zustimmung zur Erhöhung bis 5,73 €/m2/mtl. gemäß Rasterfeld D2 des Mietspiegels 2007 verurteilen, weil maßgebend für die verlangte ortsübliche Miete der Erhebungsstichtag - 1. Oktober 2006 - des Mietspiegels 2007 ist.

Ist das auf den früheren Mietspiegel gestützte Mieterhöhungsverlangen niedriger als die sich aus dem aktuellen Mietspiegel ergebende Miete, kann nicht mehr zugesprochen werden, als mit dem entsprechenden Klageantrag geltend gemacht worden ist.

Beispiel: Der Vermieter hat den Mieter mit dem am 1. November 2006 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen unter Berufung auf das Rasterfeld F2 des Berliner Mietspiegels 2005 um Zustimmung zur Mieterhöhung auf den Oberwert von 6,08 €/m2/mtl. gebeten und ihn entsprechend verklagt. Das Amtsgericht kann den Mieter aufgrund dieses Klageantrages nur zur Zustimmung zur Erhöhung bis zu 6,08 €/m2/mtl. verurteilen, obwohl der Oberwert des Rasterfeldes F2 des Mietspiegels 2007 6,49 €/m2/mtl. beträgt.

Der Vermieter kann eine neue Mieterhöhung auf den neuen Mietspiegel stützen, wenn seit dem vorigen Mieterhöhungsverlangen die Wartefrist abgelaufen ist. Das neue Mieterhöhungsverlangen löst Überlegungs- und Klagefrist erneut aus. Soweit sich aufgrund des aktuellen Mietspiegels herausstellt, daß die verlangte Miete nicht mehr in voller Höhe verlangt werden kann, müßte der Vermieter hinsichtlich des Differenzbetrages den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklären, so daß bei übereinstimmender Erledigungserklärung - oder bei fehlendem Widerspruch des Mieters binnen zwei Wochen nach Zustellung des Schriftsatzes mit der Erledigungserklärung - über die Kosten des Rechtsstreits hinsichtlich des für erledigt erklärten Betrages zu entscheiden wäre (§ 91 a Abs. 1 Satz 1, 2 ZPO). Insoweit wären die Kosten dem Mieter aufzuerlegen, da bei Klageerhebung der Zustimmungsanspruch in voller Höhe begründet war. Stellt sich umgekehrt erst nach der Veröffentlichung des neuen Mietspiegels heraus, daß die Zustimmungsklage begründet ist, müßte der Mieter den Klageantrag sofort anerkennen, damit dem Vermieter die Kosten auferlegt werden können.