Mietspiegel als Beweismittel bei Verfahren nach § 5 WiStG

Es ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Gericht zur Feststellung einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG im Regelfall ausschließlich den Mietspiegel als Beweismittel heranzieht. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen ein Urteil des Landgerichts Berlin, mit welchem eine von ihr erhobene Klage auf Schadenersatz abgewiesen worden ist; zugleich wurde die Beschwerdeführerin auf die Widerklage der Bekl. des seinerzeitigen Verfahrens zur Rückzahlung überzahlten Mietzinses in Höhe von 2.203,37 DM verurteilt.

Die Beschwerdeführerin machte im Berufungsverfahren im wesentlichen eine fehlerhafte Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geltend. Insbesondere sei die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich gewesen, da der von dem Amtsgericht herangezogene Mietspiegel mangelhaft sei. (...)

Zu den Angriffen der Beschwerdeführerin gegen die Ermittlung der Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels führte das Landgericht aus, es halte an seiner in ständiger Rechtsprechung vertretenen Ansicht, die ortsübliche Vergleichsmiete anhand jeweiliger Mietspiegel festzustellen, fest. Einem Sachverständigengutachten sei nur dann der Vorzug zu geben, wenn die Wohnung außergewöhnliche Besonderheiten aufweise. Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang geltend gemacht habe, der Anteil modernisierter Altbauten sei zu gering erfaßt, fehle es an einer hinreichenden konkreten Bezugnahme auf das verwendete Datenmaterial hinsichtlich des einschlägigen Mietspiegelfeldes, in welches die in Rede stehende Wohnung einzuordnen sei.

(...)

bb) Die unterbliebene Einholung eines Rechtsentscheids darüber, ob der Mietspiegel herangezogen werden konnte oder aber ein Sachverständigengutachten einzuholen war, verletzt die Garantie des gesetzlichen Richters nicht. (Es) mag offenbleiben, ob ein Rechtsentscheid überhaupt zulässig gewesen wäre oder aber - weil eine Frage der richterlichen Überzeugungsbildung betreffend - es allein Sache des Tatrichters ist zu prüfen, ob der Berliner Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergibt (vgl. in diesem Sinne KG, WuM 1991, 425; vgl. auch KG, GE 1994, 991 sowie OLG Hamm, WuM 1984, 238). Denn jedenfalls kann nach Lage der Dinge nicht davon die Rede sein, eine im Einklang mit der vorgenannten Rechtsprechung stehende verfahrensrechtliche Handhabung unter Verzicht auf die Einholung eines Rechtsentscheides verstoße gegen die bezeichneten Einwirkungen des Art. 15 Abs. 5 S. 2 VvB auf das Verfahrensrecht (vgl. in diesem Zusammenhang auch BVerfG, NJWE MietR 1997, 169).

b) Das Landgericht hat den Anspruch der Beschwerdeführerin aus Art. 15 Abs. 1 VvB auf Gewährung rechtlichen Gehörs weder dadurch verletzt, daß es den Berliner Mietspiegel als hinreichendes Mittel zur Entscheidungsfindung über die Vergleichsmiete angesehen und von der Einholung von Sachverständigengutachten abgesehen hat, noch auch indem es hinsichtlich der Rechtsfrage der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu einem von demjenigen des Amtsgerichts abweichenden Ergebnis gelangte.

aa) Aus der verfassungsrechtlichen Verbürgung des rechtlichen Gehörs folgt zunächst, daß ein Gericht die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung zu ziehen hat (vgl. den Beschluß vom 16. November 1995, aaO.1)). Daraus ergibt sich eine Verpflichtung zur Berücksichtigung solcher Beweisanträge, die nach der jeweils einschlägigen Verfahrensordnung als erheblich anzusehen sind. Die Nichtberücksichtigung eines als erheblich angesehenen Beweisangebots verstößt gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs, wenn ihr das Prozeßrecht keine Stütze bietet (vgl. zum Bundesrecht etwa BVerfGE 65, 305, 307). Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist indessen dann nicht verletzt, wenn ein Gericht aus Gründen des formellen oder des materiellen Rechts das Vorbringen eines Beteiligten unberücksichtigt läßt (vgl. bereits den Beschluß vom 16. November 1995, aaO.; ebenso in ständiger Rechtsprechung das Bundesverfassungsgericht, s. etwa in NJW 1997, 726). So liegt es hier. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. BVerfG, NJW 1992, 1377 = GE 1992, 609 sowie WuM 1991, 523 = GE 1991, 725) ist davon auszugehen, daß der Gesetzgeber die Verwendung von Mietspiegeln als wesentliches Mittel zum Nachweis des Mietzinses betrachtet, weil diese - soweit ordnungsgemäß aufgestellt - regelmäßig auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit erheblichem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte. Daß das Landgericht vor diesem Hintergrund die Qualifizierung der konkret in Rede stehenden Miethöhe als eine wertende Entscheidung und damit als einen Anwendungsfall des § 287 Abs. 2 ZPO betrachtet und demzufolge von der Einholung eines Sachverständigengutachtens abgesehen hat, kann danach nicht als Gehörsverstoß gewertet werden, wobei offen bleiben mag, ob das Landgericht letztlich aus verfahrens- oder aus materiell-rechtlichen Gründen die Einholung des Sachverständigengutachtens für verzichtbar gehalten hat, denn - wie gesagt - beide Erwägungen stünden der Annahme eines Gehörsverstoßes entgegen.

An dieser Beurteilung ändert sich auch nichts, weil das Landgericht - anders als in anderen bisher verfassungsgerichtlicher Entscheidung zugeführten Fällen - vorliegend den Mietspiegel nicht im Zusammenhang mit der Überprüfung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen hat, sondern die Frage zu beurteilen hatte, ob eine unangemessen hohe Miete i. S. des § 5 WiStG vereinbart worden war. Zwar ist einzuräumen, daß bei der Prüfung des § 5 WiStG teilweise grundsätzlich die Einholung von Sachverständigengutachten für erforderlich gehalten wird (vgl. KG, GE 1994, 991; s. auch LG Berlin, NJWE-MietR 1996, 98). Auch insoweit steht aber die Auswahl der Beweismittel im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts. Gelangt es zu der Einschätzung, daß im Einzelfall keine Besonderheiten vorliegen, die dafür sprechen, daß der Mietspiegel - als gleichsam zu "grob" die Vergleichsmiete nicht hinreichend genau bestimmen läßt, so kann dies auf verfassungsrechtliche Bedenken nur stoßen, wenn das Gericht ihm substantiiert vorgetragene Bedenken gegen die Verwendbarkeit des Mietspiegels in nicht vertretbarer Weise unberücksichtigt läßt. Davon kann vorliegend keine Rede sein. Angesichts des "allgemein" gebliebenen Vortrags seitens der Beschwerdeführerin war das Landgericht jedenfalls aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht an der Feststellung gehindert, Besonderheiten, die das "Herausfallen" der Wohnung aus dem Rasterfeld des Mietspiegels nachvollziehbar machten, seien nicht dargelegt worden.

Ebensowenig ist verfassungsrechtlich zu beanstanden, daß das Landgericht zur Frage der Ordnungsmäßigkeit des Mietspiegels kein Sachverständigengutachten eingeholt hat.

Es ist zwar selbstverständlich, daß nur ein ordnungsgemäß erstellter Mietspiegel zur Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden darf. Demzufolge muß der entscheidende Richter im Rahmen der ihm obliegenden freien Beweiswürdigung in Betracht ziehen, ob das Zahlenmaterial hinsichtlich der Datengewinnung und Datenverarbeitung vollständig und zutreffend ermittelt und dargestellt ist (vgl. BVerwGE 100, 262, 267 f. = NJW 1996, 2046, 2047). Es bestehen aber keine Anhaltspunkte für die Annahme, das Landgericht habe diese Verpflichtung verkannt. Anhand von S. 12 des Urteilsabdrucks erweist sich, daß das Landgericht den Vortrag der Beschwerdeführerin, die Mietspiegel von 1992 und 1994 seien nicht ordnungsgemäß erstellt worden, zur Kenntnis genommen hat. Der Beschwerdeführerin mag eingeräumt werden, daß das Landgericht die im einzelnen von ihr geltend gemachten methodischen Mängel nicht weiter gewürdigt hat. Auch darin liegt aber kein Gehörsverstoß. So wird den über Mietsachen entscheidenden Gerichten wohl zuzugestehen sein, daß sie Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit von Mietspiegeln, die - wie hier - ständiger Rechtsprechung mehrerer Kammern des Landgerichts sowie auch der Rechtsprechung des Kammergerichts zugrunde liegen, nur dann im einzelnen in der Entscheidungsbegründung nachgehen müssen, wenn der Einzelfall dazu Anlaß gibt (vgl. auch BVerwGE 100, 262, 267). Unabhängig davon gilt: Das Landgericht hat seine Unterlassung einer näheren Auseinandersetzung mit den Argumenten der Beschwerdeführerin damit begründet, daß es an einer konkreten Bezugnahme der Beschwerdeführerin auf das verwandte Datenmaterial hinsichtlich des einschlägigen Mietspiegelfeldes gefehlt habe. Das Landgericht hat damit zum Ausdruck gebracht, daß es die Einholung eines Sachverständigengutachtens aus Rechtsgründen nicht für erforderlich hielt. Seine Position, es reiche nicht aus, gegen die in Rede stehenden Mietspiegel in einzelnen Punkten methodische Kritik vorzutragen, sondern es müsse dargetan werden, daß sich die behaupteten Mängel auf das konkrete Mietspiegelfeld und damit die vom Gericht für die Bestimmung der Miete als maßgeblich erachtete Mietpreisspanne ausgewirkt habe, ist jedenfalls unter dem Gesichtspunkt der Gewährleistung rechtlichen Gehörs nicht zu beanstanden, und im übrigen nachvollziehbar und somit willkürfrei.

Wie die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) zu ermitteln ist, wird bekanntlich auch von den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin unterschiedlich gehandhabt. Die 63. Kammer wendet in ständiger Rechtsprechung ausschließlich den Mietspiegel an und verzichtet auf die Einholung von Sachverständigengutachten.

Mit Beschluß vom 17. Dezember 1997 meinte der Verfassungsgerichtshof von Berlin, das sei verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Ob ein Rechtsentscheid über diese Frage eingeholt werden könne, sei schon zweifelhaft. Jedenfalls sei es auch im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, einen ordnungsgemäß aufgestellten Mietspiegel als Beweismittel heranzuziehen. Nach pflichtgemäßem Ermessen könne das Gericht dies auch in einem Verfahren nach § 5 WiStG tun. Eine solche Rechtsprechung verstoße nicht gegen das rechtliche Gehör und sei willkürfrei.

Das kann man sicher so sehen. Auffallend ist allerdings, daß derselbe Verfassungsgerichtshof in seinem Beschluß vom 17. März 1997 in einem vergleichbaren Fall wörtlich (GE 1997, 678) ausführt: "Nach der Sach- und Rechtslage spricht vieles dafür, daß im vorliegenden Fall eine abschließende Entscheidung ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht in Betracht kam ..." Der Leser hätte gerne gewußt, worin die Unterschiede "in diesem Fall" lagen; der Beschluß vom 17. Dezember 1997 schweigt sich dazu aus.