Mietspiegel als Beweismittel

Mietspiegel als Beweismittel; Modernisierung bis zur Wuchergrenze

1. Im Verfahren nach § 5 WiStG ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Berliner Mietspiegel einschließlich der Orientierungshilfe als Beweismittel heranzuziehen.

2. Ein Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG kann bis zur Wuchergrenze (50 %) für ehemals preisgebundenen Wohnungen verlangt werden, wenn die Modernisierungsmaßnahme vor der uneingeschränkten Geltung des MHG (1.1.1995) durchgeführt worden ist.

Die zwischen den Parteien vereinbarte Miete ist zur Höhe an § 5 WiStG zu messen. ... Für den streitgegenständlichen Zeitraum geht die Kammer (noch) davon aus, daß eine entsprechende Wohnungsknappheit vorhanden war, die zur Anwendung des § 5 WiStG führt. Wie sich die Entwicklung in der Folgezeit im Hinblick auf eine Beruhigung der Wohnungssituation darstellt, mag offenbleiben.

Die ortsübliche Miete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt für den streitgegenständlichen Zeitraum 10,52 DM/qm. Dabei legt die Kammer die vom Amtsgericht festgestellten Merkmale zugrunde, die von den Parteien nicht angegriffen worden sind. Allerdings berechnet die Kammer die Miete nicht nach der Methode des Amtsgerichts, sondern hält sich grundsätzlich an die Vorgaben des Mietspiegels. Hierbei führt die Spanneneinordnung dazu, daß alle Merkmalgruppen als positiv einzuordnen sind, was zum Höchstwert des Feldes K 3/Mietspiegel 1994, also zu 9,71 DM führt. Dazu kommen als Sondermerkmale das moderne Bad mit 0,33 DM und das Wohngebäude in Gebieten mit Einzelhandel/Kleingewerbetreibenden von 0,48 DM, was zu der genannten Miete von 10,52 DM führt. Gemäß § 5 WiStG sind 20 % hinzuzurechnen, so daß das Gericht eine zu § 5 WiStG zulässige Miete von 12,62 DM (1.224,64 DM) errechnet.

Grundsätzlich könnten die Kl. nur diese Summe als Mietzins beanspruchen, würde sich der Rückforderungsanspruch der Bekl. auf die Differenz zwischen vereinbarter und zulässiger Miete beziehen. Vorliegend besteht jedoch die Besonderheit, daß die Kl. die Wohnung umfassend modernisiert haben, was zu einem im Rahmen des § 3 MHG möglichen Modernisierungszuschlag von 863,51 DM führen würde, der im Hinblick auf die durchgeführten Arbeiten mit den entsprechenden Kosten zwischen den Parteien der Berechnung nach unstreitig ist. Dieser Modernisierungszuschlag von 863,51 DM ist bei der Berechnung der höchstzulässigen Miete zu berücksichtigen, selbst wenn damit die Grenze des § 5 WiStG überschritten wird. Als Grenze wäre hier allerdings der Wert des § 302 a StGB (Wucher) heranzuziehen, der nach allgemeiner Meinung bei 50 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Vorliegend wäre der Wuchertatbestand bei einer Miete über 15,78 DM/qm erfüllt.

Der Modernisierungszuschlag von 863,51 DM ist allerdings nicht zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 10,52 DM hinzuzurechnen, da bei diesem Wert schon die modernisierte Wohnung berücksichtigt ist. Die Miete vor Modernisierung betrug unstreitig 547,20 DM. Dieser Wert, der sich aus der preisrechtlich zulässigen Miete per 31. Dezember 1987 entwickelt hat, ist für die unmodernisierte Wohnung als ortsüblich anzusehen, so daß sich im Zusammenhang mit dem Modernisierungszuschlag eine Miete von 1.410,74 DM = 14,53 DM/qm ergibt, die die Kl. beanspruchen können, obwohl dieser Wert die Grenze des § 5 WiStG überschreitet.

Die Kammer setzt damit ihre bisherige Rechtsprechung fort, wonach bei ehemals preisgebundenem Altbauwohnraum in Berlin eine aus Modernisierungszuschlägen resultierende Überschreitung der anhand des Mietspiegels ermittelten Wesentlichkeitsgrenze zulässig ist, was auch für Modernisierungszuschläge gilt, die nach dem 31. Dezember 1987 (Ende der Mietpreisbindung) zulässig geworden sind (vgl. Urteil der Kammer vom 9.12.1991 zu 62 S 512/90 = GE 1992/211, 212; vgl. auch LG Berlin, 64. Kammer, MM 1992/138, 139). Zur Begründung im einzelnen bezieht sich die Kammer auf die Ausführungen in den genannten Urteilen. Dabei ist klarzustellen, daß im Gegensatz zu dem dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 19. August 1983 (NJW 1984/62, 63) zugrunde liegenden Fall hier eine Modernisierung zugrunde zu legen ist, die im Geltungszeitraum des GVW Berlin durchgeführt worden ist, die uneingeschränkte Anwendung des MHG erst nach dem 31. Dezember 1994 in Berlin eingeführt worden ist. Demgemäß war die entscheidende Frage nicht zum Rechtsentscheid vorzulegen, weil insofern keine Abweichung von dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe stattfindet.

Die grundsätzliche Frage, ob Mieterhöhungen nach §§ 3, 4, 5 MHG die Grenzen des § 5 WiStG überschreiten dürfen, ist nach wie vor umstritten (vgl. die umfangreiche Darstellung von Schrifttum und Rechtsprechung bei Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, § 3 MHG Rn. 23 und § 5 MHG Rn. 18 a). Die Stimmen, die sich für die absolute Grenze des § 5 WiStG aussprechen, überzeugen nicht. Denn es handelt sich um gesetzlich zugelassene Mieterhöhungen, die durch tatsächlich entstandene Kosten bedingt sind. Dies kann nicht anschließend wieder durch § 5 WiStG relativiert werden. Das Argument, daß damit Luxusmodernisierungen sanktioniert werden könnten, greift nicht durch. Denn diese Frage stellt sich nicht bei der Beurteilung des Verhältnisses des § 3 MHG zu § 5 WiStG, sondern ist nur im Rahmen des § 3 MHG bei der Beurteilung des Modernisierungszuschlages selbst zu diskutieren. So mögen bestimmte durchgeführte Arbeiten überhaupt nicht zur Berechtigung eines Modernisierungszuschlages führen, weil sie nicht im Rahmen des § 3 MHG umlegbar sind. Das hat jedoch nichts mit dem Problem zu tun, ob ein berechtigter Modernisierungszuschlag bei der Miethöhe zu berücksichtigen ist. Das gilt auch für den Fall, daß die Modernisierung nicht im laufenden Mietverhältnis durchgeführt wird, sondern der Mieter eine zuvor modernisierte Wohnung mietet. Naturgemäß ist das Verfahren nach §§ 541 b BGB/3 MHG in einem derartigen Fall nicht durchzuführen. Dennoch ist auch in einem derartigen Fall die Berechtigung des Modernisierungszuschlages in materieller Hinsicht zu überprüfen, um die Berechtigung des Ansatzes im Rahmen des § 5 WiStG festzustellen.

Auch das weitere Argument (vgl. OLG Karlsruhe in NJW 1984/63), es ergebe sich eine widersinnige Diskrepanz zwischen der in einem laufenden Vertragsverhältnis rechtlich möglichen und der bei Neuabschluß eines Vertrages zulässigen Miete, im Falle der Vertragsbeendigung würde der Vermieter, der von seinem neuen Mieter den bisherigen, mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins verlangen, nunmehr eine Ordnungswidrigkeit begehen, greift ebenfalls nicht durch. Denn es ist kein Rechtsgrund ersichtlich, warum nach Neuvermietung die Berechtigung des Modernisierungszuschlages entfallen sollte. Denn der Modernisierungszuschlag wird (quasi dinglicher) Bestandteil der Miete und genießt auch bei einer Neuvermietung Bestandsschutz.

Im übrigen geht auch der Gesetzgeber davon aus, daß tatsächliche Kosten des Vermieters eine Überschreitung der Grenzen des § 5 WiStG bedingen können. Denn nach § 5 WiStG sind nicht unangemessen hoch bestimmte Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind. Damit nimmt auch der Gesetzgeber des Wirtschaftsstrafgesetzes teilweise eine Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze von 20 % in Kauf.

Nach einem älteren Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch nach einer Modernisierung nicht um mehr als 20 % überschritten werden.

Mit Urteil vom 23. Oktober 1997 meinte das LG Berlin, jedenfalls für ehemals preisgebundene Altbauten in Berlin gelte das nicht, wenn die Maßnahme noch vor dem 1. Januar 1995 durchgeführt wurde. Bis dahin galt das GVW als Überleitungsvorschrift zum MHG. Das LG sah sich deshalb an den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe nicht gebunden. Aus der Urteilsbegründung ist aber herauszulesen, daß auch für spätere Mieterhöhungen nach § 3 MHG das LG die Vorschrift des § 5 WiStG nicht anwenden würde.