Mietspiegel als Begründungsmittel für Reihenhäuser

Auch wenn der Berliner Mietspiegel 2011 ausdrücklich seine Anwendbarkeit auf Wohnungen in Reihenhäusern ausschließt, kann er zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden, das damit formell wirksam ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 11.4.2012, mit welchem die Kl. als Vermieterin der Bekl. von diesen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete für das von ihnen inne gehaltene Reihenhaus, welches eine Fläche von 181 m2 aufweist, um 301,63 € auf 1.851,63 € ab 1.7.2012 verlangt.

Unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2011 begehrt die Kl. mit dem vorgenannten Schreiben die Erhöhung auf einen Mietzins von 10,23 €/m2; sie ist der Auffassung, sich auf den Mietspiegel als Begründungsmittel stützen zu können, weil das dem Baualter (1995) und der Fläche des Hauses entsprechende Feld L 11 bei einem Unterwert von 6,01 €/m2, einem Mittelwert von 8,19 €/m2 und einem Oberwert von 10,23 €/m2 geeignet sei, die ortsübliche Vergleichsmiete, die zuzüglich besonderer Ausstattungsmerkmale des Hauses an sich sogar bei 10,53 €/m2 liege, wiederzugeben.

Ferner hat sie sich mit Schriftsatz vom 4.10.2012 auf 3 Vergleichswohnungen berufen.

Die Bekl. sind der Meinung, das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen vom 11.4.2012 sei formell unwirksam, weil der Berliner Mietspiegel 2011 ausdrücklich seine Anwendbarkeit „... auf Wohnungen in Ein‑ und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern ..." ausschließe.

Nachdem in I. Instanz gemäß dortigem Beschluss vom 12.11.2012 ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen S. eingeholt worden ist, welches die ortsübliche Vergleichsmiete mit 10,42 €/m2 ausweist, hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben, die Bekl. mithin zur Zustimmung zu einer Nettokaltmiete von 1.851,63 € (10,23 €/m2) verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dass nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17.9.2008 - VIII ZR 58/08 (GE 2008, 1622) die Bezugnahme auf einen an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann ausreiche, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser liege. Davon sei auch der hier vorliegende Fall der ausgeschlossenen Anwendbarkeit erfasst.

Das für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholte Sachverständigengutachten sei geeignet, es enthalte nachvollziehbare und ausreichende Feststellungen zur Vergleichbarkeit der zugrunde liegenden Vergleichsobjekte; die vom Sachverständigen angenommene Mietpreisspanne von 9,28 € bis 11,56 €/m2 führe unter Berücksichtigung der konkreten Bewertung des streitgegenständlichen Hauses zur Annahme des Mittelwerts von 10,42 €/m2 und damit zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete, die oberhalb des von der Kl. verlangten Mietzinses von 10,23 €/m2 liege.

Hiergegen wenden sich die Bekl. mit ihrer Berufung.

Die gem. § 511 ff. ZPO zulässige Berufung führt in der Sache nicht zum Erfolg; sie ist unbegründet und war daher zurückzuweisen.

Das Erhöhungsverlangen vom 11.4.2012 ist formell wirksam und materiell begründet, so dass die Bekl. zur Zustimmung der Erhöhung des Mietzinses im begehrten Umfang verpflichtet sind (§§ 558 ff. BGB).

Gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden. Der Bundesgerichtshof hat die Tauglichkeit eines Mietspiegels als Begründungsmittel für ein Einfamilienhaus mit dem Argument, die Miete für Einfamilienhäuser liege im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, bejaht und hierzu ausgeführt, dies entspreche einem Erfahrungssatz (BGH v. 17.9.2008 ‑ VIII ZR 58/08, GE 2008, 1622). Soweit dem dortigen Sachverhalt ein Mietspiegel zugrunde lag, in dem dieser den Zusatz enthielt: „Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern [...] ist in der Regel vom oberen Tabellenwert auszugehen", während der Berliner Mietspiegel 2011 die Anmerkungen „Der Mietspiegel gilt nicht für Wohnungen in Ein‑ und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern" und ferner „Dieser Mietspiegel gilt nur für alle Mietwohnungen (auch Genossenschaftswohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit mindesten drei Wohnungen). Er gilt dagegen nicht für Wohnungen in Ein‑ und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern" aufweist, ändert dies im Ergebnis nichts.

Denn da mit der Anwendbarkeit die jeweilige Grundlage für die erhobenen Daten gemeint ist, also beide Mietspiegel keine Erhebungsdaten für Ein‑ und Zweifamilienhäuser enthalten, ist mit dem Bundesgerichtshof davon auszugehen, dass tendenziell die ortsübliche Miete für derartige Wohnungen höherpreisig ist als für eine vergleichbare Wohnung in einem Mehrfamilienhaus; daraus folgend gelangt die vorbezeichnete Entscheidung zu dem Schluss, dass dennoch ein solcher Mietspiegel geeignetes Begründungsmittel sein kann, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser liegt (a. A. Börstinghaus in Schmidt‑Futterer, 11. Aufl. 2013, § 558 a BGB Rn. 38; Artz in MüKo, 6. Aufl. 2012, § 558 a Rn. 17).

Dass das jeweils gewählte Begründungsmittel allerdings nur eingeschränkten Anforderungen - im Lichte der Überprüfbarkeit der verlangten Miete durch den Mieter - unterliegen soll, ergibt sich im Übrigen auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu sonstigen Ungenauigkeiten in diesem Bereich (BGH v. 6.7.2011 - VIII ZR 337/10, WuM 2011, 517 zu einem veralteten Mietspiegel; BGH v. 12.12.2007 ‑ VIII ZR 11/07, NJW 2008,57; BGH v. 11.3.2009 ‑ VIII ZR 316/07, GE 2009, 512, jeweils zum unzutreffenden Mietspiegelfeld).

Im Falle eines Reihenhauses ‑ wie hier ‑ hat die Wahl des Mietspiegels als Begründungsmittel unter Zugrundelegung des vom Bundesgerichtshof angenommenen Erfahrungssatzes lediglich zur Folge, dass möglicherweise die ortsübliche Vergleichsmiete für das jeweilige Einzelobjekt tatsächlich höher ist, der Vermieter sich mit dem Erhöhungsverlangen jedoch auf eine Miete beschränkt, wie sie der Ortsüblichkeit vergleichbarer Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entspricht. Weder im Fall des Bundesgerichtshofs noch im hiesigen Rechtsstreit gibt es allerdings Anhaltspunkte dafür, dass Besonderheiten zu berücksichtigen wären, die ein anderes Ergebnis nahe legen würden.

Auch im vorliegenden Fall wird ein Mietzins verlangt, der sich auf den Oberwert der Spanne des Feldes L 11 von 10,23 €/m2 zuzüglich des Sondermerkmals „modernes Bad" (0,11 €/m2) und „von der Badewanne getrennte Dusche" (0,19 €/m2) bezieht, also den möglichen Mietzins nach dem Mietspiegel nicht überschreitet, weswegen sich nach Auffassung der Kammer allein durch die unterschiedlichen Formulierungen in den jeweiligen Mietspiegeln ein Unterschied in deren Geeignetheit als Begründungsmittel nichts herleiten lässt.

Das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen ist aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung auch materiell begründet. Denn die vom Sachverständigen mit nachvollziehbaren Erwägungen und methodisch einwandfrei ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete i.S.v. § 558 Abs. 2 BGB beträgt für das streitgegenständliche Objekt 10,42 €/m2, während die Kl. nur 10,23 €/m2 verlangt.

Entgegen der Auffassung der Bekl. gibt es keinen Grund für die Annahme, die ortsübliche Vergleichsmiete entspreche dem Mietzins für das vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichsobjekt mit der geringsten Miete. Das von ihnen in diesem Zusammenhang in Bezug genommene Zitat (Schach in Kinne/Schach/Bieber, 7. Aufl., § 558 a Rn. 9) betrifft die formelle Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens und folglich das Begründungsmittel, nämlich hierfür verwendete Vergleichswohnungen; das ergibt sich im Übrigen auch deutlich aus dem dort zitierten Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe v. 15.12.1983 (9 RE Miet 2/83, GE 1984, 129), der ebenfalls allein auf das Begründungsmittel und die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens abstellt, und hierzu ausführt, wenn der Mietzins für eine von drei benannten Vergleichswohnungen unter dem verlangten Mietzins liege, sei das Erhöhungsverlangen nur der Höhe nach, nämlich insoweit unwirksam, als der Mietzins für diese Wohnung überschritten ist. [...]

In Hinblick auf die unterschiedlichen Anmerkungen des in der Entscheidung des BGH v. 17. September 2008 - VIII ZR 58/08 (GE 2008, 1622) zitierten Mietspiegels Krefeld und des hier einschlägigen Berliner Mietspiegels 2011 und der sich daraus ergebenden Frage der Geeignetheit von Mietspiegeln als Begründungsmittel für Reihenhäuser i. S. v. § 558 a Abs. 2 BGB war zur Fortbildung des Rechts gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO die Revision zuzulassen.

Der Berliner Mietspiegel gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser, weil dafür keine Daten erhoben wurden. Der Bundesgerichtshof hat allerdings gemeint, dass in der Regel die Mieten dafür die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern übersteigen. Als formelles Begründungsmittel für eine Mieterhöhung kann daher auch der Berliner Mietspiegel herangezogen werden, wie das Landgericht Berlin jetzt entschieden hat.

Die Vermieterin verlangte Zustimmung zu einer Miete für ein Reihenhaus unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel; im Rechtsstreit bezog sie sich zusätzlich auf drei Vergleichswohnungen. Das Amtsgericht holte ein schriftliches Sachverständigengutachten ein und gab dann der Zustimmungsklage statt. Die Berufung war erfolglos.

Das Erhöhungsverlangen sei formell wirksam. Nach der Rechtsprechung des BGH seien an ein Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen keine übertriebenen Anforderungen zu stellen; Ungenauigkeiten seien hinzunehmen. Mit dem Bundesgerichtshof sei davon auszugehen, dass tendenziell die ortsübliche Miete für Wohnungen in Reihenhäusern höherpreisig ist als für eine vergleichbare Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Das Erhöhungsverlangen sei auch materiell begründet, wie sich aus dem überzeugenden Sachverständigengutachten ergebe.

Zu unterscheiden ist eben die formelle Begründung von der materiellen Begründetheit eines Erhöhungsverlangens. Für die Formalien reichen Vergleichswohnungen oder auch ein an sich unanwendbarer Mietspiegel, weil dessen Werte tendenziell unter den ortsüblichen Mieten für Reihenhäuser liegen. Als Nachweis für die materielle Begründetheit scheidet der Mietspiegel aber – wenn er überhaupt herangezogen werden kann – aus (das trifft auch auf Vergleichswohnungen zu), weswegen in dem Rechtsstreit auch ein Sachverständigengutachten eingeholt wurde.