Mietspiegel 1994 kein Beweismittel in München

Der Mietspiegel für München 1994 ist als Beweismittel für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 2 MHG ungeeignet.

Das Amtsgericht hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ortsüblichkeit des verlangten Mietzinses (949,72 DM) Beweis erhoben. In seinem schriftlichen Gutachten vom 8.10.1995 kam der Gutachter aufgrund eigener Vergleichsdaten zu dem Ergebnis, daß die verlangten DM 949,72 die ortsübliche Miete nicht übersteigen. Die Vergleichswohnungen wurden in anonymisierter Form dargestellt. Mit Endurteil vom 18.10.1995 verurteilte das Amtsgericht den Bekl. zur Zustimmung der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Beklagtenwohnung von bisher 791,50 DM auf 949,72 DM mit Wirkung ab 1.3.1994. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Bekl.

Zur Begründung wird vom Bekl. im wesentlichen vorgetragen, der Mietspiegel für München '94, Stand April 1993, sei als geeignetes Erkenntnismittel vom Gericht zur Beurteilung der Ortsüblichkeit des verlangten Mietzinses heranzuziehen und dem Gutachten des Sachverständigen vorzuziehen. Dieses sei im übrigen deshalb nicht verwertbar, da im Gutachten die Vergleichsdaten nicht offengelegt worden seien.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Zu Recht hat das Amtsgericht seiner Entscheidung das auf eigenen Vergleichsdaten beruhende Gutachten des Sachverständigen zugrunde gelegt.

A) Der Mietspiegel für München '94, Stand April 1993, ist kein geeignetes Beweis /Erkenntnismittel im Mieterhöhungsprozeß.

I. Ob ein Mietspiegel über seine gesetzlich vorgesehene Funktion als eines der möglichen Begründungsmittel des vorprozessualen Mieterhöhungsverlangens (§ 2 Abs. 2 MHG) hinaus auch als Beweis-/Erkenntnismittel im Rechtsstreit nach § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG geeignet ist, hängt davon ab, ob er in jedem beliebigen Einzelfall seines definierten Anwendungsbereichs zuverlässig Auskunft darüber zu geben vermag, ob die (im zu entscheidenden Einzelfall) vom Vermieter verlangte (erhöhte) Miete "die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde ... für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren" (rückgerechnet vom hierfür maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG) "vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 4 abgesehen, geändert worden sind...", (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG).

Diese Eignungsfrage aufzuwerfen, zu prüfen und zu entscheiden ist Aufgabe des mit dem Mieterhöhungsrechtsstreit befaßten Zivilgerichts (BVerwG WuM 96, 432 ff.).

II. Ausgangspunkt einer solchen Eignungsprüfung kann nur der durch die zitierte Regelung in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG vom Gesetzgeber definierte Rechtsbegriff der "ortsüblichen Vergleichsmiete" sein, und nicht ein aus diesem Kurzbegriff abgeleiteter, von der Gesetzesnorm abgehobener Vergleichsmietbegriff, wie etwa der durch das Postulat gekennzeichnete "normative Vergleichsmietbegriff", es sei Aufgabe des Richters, innerhalb eines ausfüllungsbedürftigen Wertungsspielraumes die für die streitgegenständliche Wohnung an deren Wohnwert orientierte "Einzelvergleichsmiete" zu ermitteln. Ein Vergleichsmietbegriff, der - graphisch dargestellt - die "zu ermittelnde ortsübliche Miete als eine durch den Ober- und Unterwert begrenzte Strecke, die konkrete Einzelvergleichsmiete für die betreffende Wohnung aber als Punkt auf (im Sinne von: innerhalb) dieser Strecke" begreifen würde (so wohl Sternel, Mietrecht 3. Auflage, Rdn. III 561), beachtet nicht ausreichend die Dimensionalität der gesetzlichen Bezugsgröße "übliche Entgelte" (Mehrzahl!).

1. Schon dem schlichten Wortsinn der gesetzlichen Vorschrift, daß die geforderte (erhöhte) Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigen darf, ist zu entnehmen, daß jene auf eine merkmals- ("... vergleichbarer Art, Größe ... usw.") und zeitraumbestimmte ("... in den letzten vier Jahren vereinbart oder ... geändert ...") Vielzahl von Mietentgelten abstellt, innerhalb derer maßgebend das Kriterium der Häufigkeit ihres Angetroffenwerdens in der Mietenwirklichkeit, die Teilmenge der üblichen Entgelte von den Restmengen der nur gelegentlich, vereinzelt, selten oder ausnahmsweise anzutreffenden und somit unüblichen (ungewöhnlich geringen bzw. außergewöhnlich hohen) Mietentgelten scheidet. Mit den (orts-) üblichen Entgelten hebt das Gesetz also nicht auf einen punktuellen Wert innerhalb des Mietenspektrums ab, sondern auf eine durch die Streubreite der üblichen Mietentgelte bestimmte Rahmengröße. Diese Mehrzahl der üblichen Entgelte bildet den Rahmen, der nicht überschritten werden darf, d.h. der obere Eckwert (= höchste Wert) dieses Rahmens bildet die Obergrenze, die eingehalten werden muß. Ortsüblich sind mithin alle Mietentgelte, die der gesetzlichen Merkmals- und Zeitraumbestimmung genügen und innerhalb dieses Rahmens liegen.

2. Diese am Wortlaut von § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG ausgerichtete Auslegung entspricht den mit der Regelung verfolgten Zielsetzungen des Gesetzgebers. Dem Vermieter sollten zum Ausgleich für den Wegfall der gesetzlichen Möglichkeit der Änderungskündigung "zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes und zur Anpassung an die allgemeine Marktentwicklung angemessene Mieterhöhungen möglich sein". Dabei soll "Maßstab für die Anpassung der Mieten ... in erster Linie die ortsübliche Vergleichsmiete" sein, "die an den auf dem Markt regelmäßig erzielbaren Mieten orientiert ist" (BT Drucksache 8/2610, Seite 6). Diese damit in den Vordergrund gestellte Marktkomponente der ortsüblichen Miete macht als ein Ziel der gesetzlichen Regelung deutlich, dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, bei Mieterhöhungen die obere Grenze ("erzielbare Mieten") der sich aus der natürlichen Streubreite (trotz Merkmalsgleichheit) der üblichen Mietentgelte ergebende Spannbreite auszuschöpfen.

3. Die eng am Gesetzeswortlaut angelehnte Auslegung des Vergleichsmietbegriffs wird mittelbar auch durch § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG gestützt. Der Gesetzgeber setzt in dieser Vorschrift als Selbstverständlichkeit voraus, daß die "Übersicht über die üblichen Entgelte nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 in der Gemeinde ... (Mietspiegel) ... Mietzinsspannen" enthalten kann, und regelt, daß es in diesem Fall genügt, "wenn der verlangte Mietzins innerhalb der Spanne liegt". Er trägt hierbei der durch wohnungsstatistische Erhebungen gesicherten Tatsache einer "große(n) Spannbreite der gezahlten Quadratmetermieten" Rechnung, derzufolge "selbst bei differenzierter Betrachtung und Bildung von Teilgruppen" nach den Kriterien Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage "ein Streuungsbereich der Quadratmetermieten feststellbar" bleibt, "auch wenn einerseits Gefälligkeitsmieten und andererseits stark überhöhte Mieten ausgeklammert werden", weshalb "auch die Mietangaben zu den Merkmalskombinationen (Tabellenfelder des Mietspiegels) entsprechend den tatsächlich gezahlten Mieten gewisse Spannbreiten umfassen" müssen (BT-Drucksache 7/5160, Seite 4).

Die in § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG getroffene Regelung wäre nicht verständlich, wenn der Gesetzgeber die ortsübliche Vergleichsmiete nur als Durchschnittsmiete begriffen hätte.

4. Die an Wortlaut und gesetzgeberischem Zweck orientierte Interpretation des Vergleichsmietbegriffs entspricht auch zwingenden verfassungsrechtlichen Vorgaben.

a) Das Bundesverfassungsgericht hat in der grundlegenden Entscheidung vom 23.4 1974 (BVerfGE 37, 132 ff.) zu Art. 1 § 3 Abs. 1 des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vom 25.11.1971 (1. WKSchG), der - von der noch fehlenden Normierung des Berechnungszeitraums abgesehen - bereits dieselbe Umschreibung der ortsüblichen Vergleichsmiete wie § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG enthält -, ausgeführt, daß zwar der Ausschluß der Änderungskündigung sowie die Begrenzung der Mietpreise bei laufenden Mietverhältnissen auf die ortsübliche Vergleichsmiete verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden seien, dies aber gerade damit begründet, daß die Regelung dem Vermieter "einen am örtlichen Markt orientierten Mietzins" sichert, "der die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellen wird", wobei nicht zu beanstanden sei, "daß sie zugleich die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindert und Preisspitzen abschneidet" (BVerfGE 37, 132 [142]). In derselben Entscheidung wird in anderem Zusammenhang (verfassungswidrige Handhabung der verfahrensrechtlichen Vorschriften des 1. WKSchG [Art. 1 § 3 Abs. 2 und 3]) hervorgehoben, Art. 1 § 3 Abs. 1 1. WKSchG begrenze nicht nur in verfassungsmäßiger Weise den Mietzins für bestehende Mietverhältnisse, sondern anerkenne zugleich das Recht des Vermieters auf den ortsüblichen Mietzins (BVerfGE 37, 132 [145]). Der Begriff des "üblichen Entgelts für vergleichbare Wohnungen" im Sinne dieser Vorschrift gebe "den Maßstab für die Grenze, bis zu der Mieterhöhungen als angemessen angesehen werden sollen" (BVerfGE 37, 132 [146]). Im gerichtlichen Verfahren nach Art. 1 § 3 Abs. 3 1. WKSchG, (welcher mit abweichenden Fristen dem § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG entspricht,) sei darüber zu entscheiden, "ob sich die vom Vermieter geforderte Mieterhöhung ... im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hält" (BVerfGE 37, 132 [148]).

b) An dieser Auslegung des Begriffes der "ortsüblichen Vergleichsmiete" als einer Rahmengröße mit einer den Vermieteranspruch auf einen marktorientierten Mietzins limitierenden Obergrenze hat das Bundesverfassungsgericht in seiner weiteren Entscheidung vom 12.3.1980 (BVerfGE 53, 352 ff.) für die inzwischen in Art. 3 § 2 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 2. WKSchG enthaltenen Regelung des Systems der Vergleichsmiete festgehalten und ausdrücklich auf die für die Verfassungsmäßigkeit maßgeblichen Erwägungen in der Entscheidung vom 23.4.1974 (BVerfGE 37, 132 [139 ff.]) verwiesen. In dem Beschluß vom 12.3.1980 wird betont, das System der Vergleichsmiete sei eine mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG in Einklang stehende Eigentumsbeschränkung. Hierbei sei jedoch zu berücksichtigen, daß mit der zugunsten des Mieters geschaffenen Eigentumsbindung ein gesetzlicher Anspruch des Vermieters auf die ortsübliche Vergleichsmiete korrespondiere (BVerfGE 53, 352 [357]). Diese sei "ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll" (BVerfGE 53, 352 [358]).

c) Die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG ist auch nach der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht als bestimmter Durchschnittswert (arithmetisches Mittel) von Mieten für eine bestimmte Wohnungsmerkmalskombination innerhalb des maßgeblichen Berechnungszeitraumes zu begreifen. Vielmehr handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete um eine durch die Mietenwirklichkeit geprägte Maßgröße, deren Funktion, einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darzustellen, ihre Dimensionalität bestimmt und eingrenzt, mithin - wie es Barthelmess in Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rn. 23, (in offensichtlicher Anspielung auf die vorangeführte gegensätzliche Aussage Sternels) zutreffend formuliert - geometrisch ausgedrückt "nicht um einen Punkt innerhalb einer bestimmten Strecke, sondern um die Strecke selbst". "Strecke" entspricht hierbei der Streubreite der üblichen Mietentgelte für nicht preisgebundene Wohnungen, die in den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen übereinstimmen und der gesetzlichen Zeitraumbestimmung genügen.

5. Die dargelegte Rechtsauffassung zum Vergleichsmietbegriff als einer durch die Streubreite der üblichen Entgelte bestimmten Rahmengröße, deren oberer Eckwert den Vermieteranspruch auf eine erhöhte Miete begrenzt, steht auch in Einklang mit dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 19.3.1981 (RES § 2 MHG Nr. 7). Nach diesem ist unter dem Begriff "übliche Entgelte" gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG ein repräsentativer Querschnitt der Mieten zu verstehen, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei bestehenden Mietverhältnissen unter gewöhnlichen Umständen tatsächlich und üblicherweise gezahlt werden. Mit dieser Begriffsbestimmung hat sich diese Entscheidung erklärtermaßen der dargestellten Auffassung des Bundesverfassungsgerichts angeschlossen.

Der auch hier verwendete Begriff eines repräsentativen Querschnitts von Mieten weist wiederum darauf hin, daß sich die ortsübliche Miete nicht auf einen Durchschnittswert ohne Berücksichtigung der (nunmehr auch durch die Zeitraumbestimmung beeinflußten) Streubreite der üblichen Entgelte beschränken läßt.

III. Der Mietspiegel für München '94, Stand April 1993, vermag die im Mieterhöhungsprozeß nach § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG im Streitfall zu entscheidende Frage, ob die vom Vermieter verlangte (erhöhte) Miete "die üblichen Entgelte nicht übersteigt ...", jedenfalls deshalb nicht zureichend zu beantworten, weil er keine wirklichen, die natürliche Streubreite der üblichen Entgelte für Wohnungen mit einer bestimmten Ausstattungskonstellation (= Wohnungen mit bestimmten gleichen Wohnungsmerkmalen - vgl. Gutachten des Sachverständigen Prof. Dr. Gerd Ronning vom 21.8.1995 [Zitierweise: Ronning 1995], Seite 4/5 und Fußn. 4) widerspiegelnden "Bandbreiten" = Spannen aufweist und solche auch nicht ohne weiteres durch Wertzuschläge/-abschläge zu von dem für eine bestimmte Wohnung errechneten Mietspiegelwert mit ausreichender Aussagegenauigkeit gebildet werden können.

1. Bei den im Mietspiegel für München '94 vorgesehenen "Bandbreiten" von +/- 11 % bzw. +/- 13 % bzw. +/- 15 % um die aus den Tabellen 2 bis 6 berechnete durchschnittliche Nettomiete für die in Betracht stehende Wohnung handelt es sich nicht um eine Spanne im Sinne einer Rahmengröße, sondern um ein sog. Konfidenzintervall, d. h. um die "Abschätzung eines Schätzfehlers" (des ermittelten Durchschnittswerts), "verursacht durch die Stichprobe und unzureichend erfaßte oder nicht berücksichtigte Merkmale" (Gutachten zur Erstellung des Mietspiegels für München 1994 [Zitierweise: Gutachten 94], Teil B, Seiten 27 - 28) und die Ausgleichung dieses möglichen Ungenauigkeitsfaktors durch entsprechende Zu- oder Abschläge zur errechneten durchschnittlichen Nettomiete. Von einer Mietzinsspanne im Sinne eines "repräsentativen Intervalls" (Ronning 95 Seite 5), das die Mehrheit der Vergleichswohnungen (mit bestimmter Ausstattungskonstellation) und der für diese Wohnungen gezahlten Mieten umfaßt, unterscheidet sich die Konfidenzspanne (= "Bandbreite") des Mietspiegels für München '94 kategorial. Diese ohne weiteres einsichtige Sachlage hat der Sachverständige Prof. Dr. Ronning in seinem Gutachten vom 21.8.1995 (Ronning 95, Seiten 5 ff., 11/12) überzeugend dargestellt.

2. Eine Ausformung echter Quantilsspannen ist bei der Erstellung des Mietspiegels für München '94 bewußt nicht vorgenommen worden. Dies belegen neben dem Mietspiegelinhalt die Ausführungen in der "Statisti-sche(n) Analyse der Nettomieten" Teil B des Gutachtens zur Erstellung des Mietspiegels für München 1994 durch den dort aufgezeigten Ansatz für die Bildung einer 2/3-Spanne (Gutachten 94, Teil B, Seite 29).

3. Es ist nicht möglich, die im Mietspiegel für München als Konfidenzintervalle interpretierten "Spannen" (Ronning 95, Seite 21 oben [bei Fußnote 34]) durch prozentuale Zuschläge/Abschläge zu/von dem nach den Tabellen 2 - 6 des Mietspiegels berechneten durchschnittlichen Nettomietwert in echte Spannen (Qantilsspannen, Quantilsintervalle) mit zureichender Ausssagekraft umzuformen.

Ein solches Unterfangen müßte mit Unterstellungen arbeiten, die die Brauchbarkeit des Ergebnisses solcher Bemühung nicht nur in Frage stellten, sondern seine forensische Unverwertbarkeit zur Folge hätten.

a) Nach dem ergänzenden Gutachten des Sachverständigen Prof. Dr. Gerd Ronning vom 27.3.1996 (Zitierweise: Ronning 96) haftet einer sym-metrisch um den durch die Anwendung des Mietspiegels '94 ermittelten Durchschnittswert gebildeten, allein wertdefinierten Quantilsspanne (z. B. +/- 11 %, +/- 13 %, +/- 15 %) und den sich so ergebenden (Quantils-) Spannengrenzwerten dieselbe Ungenauigkeit an wie einem Konfidenzintervall mit identischer Breite (Ronning 96, Seite 9 [zu Frage No. 6]). Trotz der schon deshalb bedingten Wertungenauigkeit und der allein dadurch verursachten Überbreite der so hergestellten Spanne würde diese - mit den Beispielswerten gebildet - im Ergebnis nur etwa einer 1/3 Spanne gleichkommen, wobei es sich freilich nur um eine Durchschnittsbetrachtung über alle Ausstattungskonstellationen hinweg handelt (Ronning 96, Seite 8, zu Frage No. 5).

b) Eine Ausformung von Quantilsspannen für den Mietspiegel für München '94 durch eine entsprechende weiterführende fachstatistische Aufbereitung dieses Regressionsmietspiegels und erforderlichenfalls auch des ihm zugrunde liegenden Datenmaterials entsprechend dem Vorschlag im Gutachten der Professoren ... und ... (Gutachten 94, Teil B, Seite 29), den auch Professor ... in seinem Gutachten zur statistischen Problematik der Mietpreisspannen im Mietspiegel für München 1994 vom 17.4.1995 (Zitierweise ... 1995 a) übernommen hat (dort S. 14), herbeizuführen, ist nicht Aufgabe des Gerichts.

c) Der Sachverständige Prof. Dr. Ronning hat im übrigen überzeugend dargelegt, daß bei einer Quantilsspannenbildung durch fachstatische Ergänzung des Mietspiegels auf diesem Wege Unterstellungen über die Verteilung der Mieten für Wohnungen mit einer bestimmten Ausstattungskonstellation in der nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG relevanten Grundgesamtheit des realen Wohnungsbestandes dieser Ausstattungskonstellation gemacht werden müssen, für die keine gesicherten Grundlagen vorliegen (Ronning 96, Abschnitt 2, Seite 1 ff., sowie Seiten 9 ff. [zu Frage No. 7]), und deshalb eine Erweiterung des Quantilsintervalls durch Heranziehung von Toleranzbereichen erforderlich würde, um sicherzustellen, daß auch hier mit dem Wahrscheinlichkeitsniveau von (annähernd) 95 % ein der Quantilsvorgabe (z. B. 2/3 Spanne) entsprechender Anteil der Mieten einer bestimmten Ausstattungskonstellation in der Quantilsspanne enthalten ist (Ronning 96, Seiten 11 ff. [zu Frage No. 8]).

Nach den einleuchtenden Ausführungen des Sachverständigen muß nämlich bei einer weiterführenden fachstatischen Aufbereitung des Mietspiegels insbesondere nicht nur unterstellt werden, daß dieselbe symmetrische eingipfelige Verteilung, wie sie Abbildung 4.6. (Gutachten 94, Seite 29) zeigt, für alle Grundgesamtheiten mit bestimmter Ausstattungskonstellation gültig ist, sondern darüber hinaus auch, daß diese Verteilung der Mieten in Grundgesamtheiten mit beliebiger Ausstattungskonstellation vorliegt und diese Verteilung eine Kernzone größter Wertdichte aufweist, also nicht mehrgipfelig ist (Ronning 96, Seiten 10/11). Auch würden hierbei die Quantile auf der Basis der geschätzten Parameter aus der resultierenden Verteilung bestimmt, ohne daß der Schätzfehler für den Durchschnittswert (und andere Parameter) berücksichtigt wird (Ronning 96, Seite 11 Mitte).

4. Die Darlegungen des Sachverständigen Prof. Dr. Ronning im ergänzenden Gutachten vom 27.3.1996 zu Frage Nr. 8 (Gutachten 96, Seiten 11 ff.) verdeutlichen zudem, daß der unter Anwendung des Mietspiegels ermittelte Durchschnittswert als Ausgangspunkt für die Bestimmung eines Interquantilsabstandes bzw. einer Quantilsspanne nicht nur "nicht notwendig" (Ronning 96, Seite 10), sondern für eine Spannenbildung durch den zur Streitentscheidung berufenen Richter schlechthin ungeeignet ist.

Wollte dieser im Mieterhöhungsrechtsstreit versuchen, durch eine Spannenbildung um den jeweiligen Mietspiegelwert durch Addition eines geschätzten Wertzuschlags (z. B. 20 %) den Wert des oberen Grenzquantils festzulegen, so würde dies - nicht zuletzt auch wegen der auch dem Spannengrenzwert dann anhaftenden Ungenauigkeit des Ausgangswertes - den Boden des Mietspiegels in wissenschaftlich nicht begründbarer Weise verlassen und letztlich - nicht zu Unrecht - dem Vorwurf der Willkür ausgesetzt sein.

B) Da der Mietspiegel für München 1994 aus den dargestellten Gründen als Erkenntnismittel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht geeignet ist, bleibt damit als letztlich zwangsläufige Konsequenz, daß das Gutachten des Sachverständigen als übliches Beweismittel der ZPO heranzuziehen ist.

I. Gleichwohl ist das Gutachten eines erfahrenen Mietsachverständigen keinesfalls nur eine "Verlegenheitslösung''. Der öffentlich bestellte und allgemein vereidigte Sachverständige ... ist seit Jahrzehnten auf dem Gebiet der Mietbewertung als Sachverständiger tätig und der Kammer als im besonderen Maße erfahren und sorgfältig bekannt. Aufgrund seiner jahrzehntelangen Befassung mit Mietwertgutachten verfügt er über Datenmaterial, das dem des Mietspiegels 1994 zumindest gleichwertig ist. Die Qualität des Gutachtens bemißt sich auch nicht danach, ob der Sachverständige hierbei nach streng wissenschaftlichen statistischen Methoden vorgegangen ist. Die Arbeitsweise des Sachverständigen ... ist eigenständiger Natur. Seine Methode der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der dem Mietspiegel für München '94 zugrunde liegenden Regressionsmethode durchaus ebenbürtig. Der Sachverständige wählt aus der Gesamtheit seines Datenmaterials eine der zu begutachtenden Wohnung in den mietwertrelevanten Merkmalen möglichst merkmalsähnliche, für das Mietenspektrum repräsentative Teilmenge von Vergleichswohnungen aus. Daß der Sachverständige in der Lage ist, aufgrund seiner Sachkunde die Vergleichsdaten in allen mietwertrelevanten Punkten zur zu begutachtenden Mieterwohnung zuverlässig und zutreffend in Beziehung zu setzen, darf bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Mietwertsachverständigen vorausgesetzt werden.

Die Vorgehensweise des Sachverständigen bietet auch dem Bekl. ein hohes Maß an Transparenz, da der Sachverständige im Gutachten die Quadratmetermietzinsen der in der Teilmenge enthaltenen Vergleichswohnungen offenlegt. Damit wird dem Gericht und den Parteien auch im vorliegenden Fall ermöglicht, nachzuvollziehen, daß das Rechenwerk des Sachverständigen zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete in den Vergleichsdaten eine verläßliche Grundlage hat.

Bei entsprechendem Prozeßverhalten der Parteien hat der Sachverständige zudem gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. hierzu BGH Beschluß vom 21.6.1995 WuM 1995, 651, sowie BVerfGE 91, 176 ff.) sein Datenmaterial in anonymisierter Form offenzulegen, so daß die Parteien weitestgehend beurteilen können, ob die Vergleichswohnungen tatsächlich der jeweils streitgegenständlichen Wohnung in wohnwertrelevanten Merkmalen ähnlich sind oder nicht.

II. Einer Ergänzung des Sachverständigengutachtens im Hinblick auf die zitierte Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 91, 176 ff.) bedarf es im vorliegenden Streitfall nicht, da die Befundtatsachen selbst nicht bestritten worden sind. Das Bundesverfassungsgericht hat in der genannten Entscheidung jedoch nur dann eine weitere Offenlegung des vom Sachverständigen verwendeten Datenmaterials für erforderlich gehalten, wenn im Prozeß die Befundtatsachen selbst bestritten worden sind (BVerfGE 91, 176 [182]).

In § 2 MHG ist lediglich geregelt, daß ein Mietspiegel als Begründung für ein Mieterhöhungsverlangen dienen kann. Wie die ortsübliche Vergleichsmiete dann später im Prozeß ermittelt wird, ist streitig. In Berlin zieht die überwiegende Rechtsprechung auch dazu den Mietspiegel heran.

Mit Urteil vom 16. Oktober 1996 meinte das LG München I, der Münchner Mietspiegel weise keine echten Mietzinsspannen auf und sei deshalb als Beweismittel ungeeignet. Ob das eingehend begründete Urteil auch auf Berlin übertragbar ist, kann zweifelhaft sein. Immerhin gibt die Entscheidung zu kritischen Fragen Anlaß. Schon der Ausgangspunkt des Urteils, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete ein vom Gesetzgeber definierter Rechtsbegriff sei, trifft nicht zu. Das Gesetz enthält diesen Begriff eben gerade nicht. Auch verschweigt das Urteil die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (WuM 1992, 48), wonach ein Mietspiegel das beste Mittel zum Nachweis des üblichen Entgelts im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG ist.