Mietspiegel

Mietspiegel; Zuschlag zur Vergleichsmiete wegen Schönheitsreparaturen; preisfreier Wohnraum; Mietzinserhöhung; Mieterhöhungsverlangen; Mieterhöhungserklärung; Vergleichsmieten, Zuschlag wegen Schönheitsreparaturen; Mietentgelt

Verlangt ein Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Erhöhung des Mietzinses, so kann, wenn einerseits jener dem Mieter gegenüber verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vorzunehmen, andererseits dem Mietspiegel Mietverträge zugrunde liegen, nach denen der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat, das Entgelt im Sinne des § 2 MHG in der Weise festgestellt werden, daß zu der nach dem Mietspiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete ein Zuschlag hinzugerechnet wird.

I. Die Bekl. sind seit dem 1. April 1974 Mieter des Einfamilienhauses des klagenden Landes. Die monatliche Miete beträgt seit dem 1. Juni 1981 587,20 DM. In § 6 Abs. 7 des Mietvertrages ist bestimmt, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat.

Die G.mbH, welche die Wohnungen des klagenden Landes verwaltet, hat die Bekl. durch Schreiben vom 14. Oktober 1982 aufgefordert, einer Mieterhöhung ab 1. Februar 1983 auf 782 DM monatlich zuzustimmen. Im Mieterhöhungsverlangen ist auf den Mietspiegel der Stadt M. Bezug genommen worden. Dieser basiert - wovon das Landgericht nach Beweisaufnahme ausgeht - auf Mietverträgen, in denen bestimmt ist, daß die anfallenden Schönheitsreparaturen jeweils vom Mieter auf seine Kosten vorzunehmen sind.

Für Objekte, die der Wohnung der Bekl. vergleichbar sind, weist der Mietspiegel eine Quadratmeter-Miete von 4,70 DM bis 5,30 DM aus. Bei der Berechnung der Vergleichsmiete ist das klagende Land von einem Betrag von 4,80 DM pro Quadratmeter ausgegangen. Wegen des Einfamilienhauscherakters des gemieteten Anwesens hat es diesen Betrag um 10 v.H. (= 0,48 DM) erhöht. Dagegen haben die Bekl. nichts einzuwenden. Die Parteien streiten jedoch darüber, ob das klagende Land wegen der von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen bei seiner Mietpreisberechnung einen weiteren Zuschlag von 0,575 DM pro Quadratmeter und Monat verlangen kann. Während das klagende Land geltend macht, bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen handele es sich um eine besondere geldwerte Vermieterleistung, die im Mietspiegel nicht berücksichtigt sei und deshalb in Anlehnung an die im sozialen Wohnungsbau übliche Berechnung der durch den Mietspiegel ausgewiesenen ortsübliche Miete hinzugerechnet werden müsse, wenden die Bekl. ein, daß die Schönheitsreparaturen nach der gesetzlichen Regelung Sache des Vermieters seien und die Berechnung eines Zuschlags auf eine unzulässige Mietvertragsänderung hinauslaufe.

Das Amtsgericht hat das klagende Land nicht für berechtigt gehalten, wegen der von ihm auszuführenden Schönheitsreparaturen einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu machen. Diesen Standpunkt hat das Landgericht auch in einer früheren Entscheidung vertreten (Urteil vom 30.11.1982 - 3 S 316/82). Nunmehr neigt es der gegenteiligen Auffassung zu. Durch Beschluß vom 28.8.1984 hat es dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Kann der Vermieter, der selbst die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, im Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG einen entsprechenden Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen Netto-Miete fordern?

II. Die Vorlage ist nach Artikel III des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1967 zulässig. Es handelt sich um eine aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergebende Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, da sie in einer Vielzahl ähnlich gelagerter Fälle auftreten kann. Soweit ersichtlich, ist über sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden. Die Frage ist auch für die Sachentscheidung des Landgerichts erheblich.

III. Die vom Landgericht zur Entscheidung vorgelegte Frage ist im Sinne des Entscheidungssatzes zu beantworten.

Nach § 2 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 MHG hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses, wenn dieser seit einem Jahr unverändert ist und der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden. Diesem System der Vergleichsmiete liegt die gesetzgeberische Erwägung zugrunde, daß für Wohnungen von vergleichbarem Wohnwert gleichhohe Mieten gezahlt werden sollen (vgl. Bundesverfassungsgericht, NJW 1974, 1499; NJW 1979, 31; NJW 1980, 1617). Die Vorschrift bezweckt eine Begrenzung der Höhe des Mietentgelts. Eine Regelung über dessen Struktur enthält sie nicht (vgl. OLG Stuttgart, RE vom 13. Juli 1983, WM 1983, 285). Der Gesetzgeber hat dadurch der Vielfalt möglicher Mietpreisvereinbarungen Rechnung getragen. Er hat Raum gelassen für verschiedenartige Mietvertragsgestaltungen, regionale Verschiedenheiten und soziale Veränderungen. Zwar sind als Vergleichskriterien im Gesetz nur Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Mietwohnung genannt. Erheblichen Einfluß auf den Mietwert einer Wohnung können aber auch andere, in der individuellen Vertragsgestaltung liegende Umstände haben. Auch diese sind, wenn sie für eine gerechte Bestimmung des Marktwertes wesentlich sind, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., Anm. C 59).

Die Regelung der Frage, wer die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, spielt üblicherweise schon wegen der damit verbundenen Aufwendungen beim Abschluß eines Mietvertrages eine erhebliche Rolle. Der Bundesgerichtshof hat mit dem überwiegenden Teil der Rechtsprechung und des Schrifttums die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen als Hauptleistungspflicht angesehen, da sie Teil der Instandhaltungspflicht (§ 536 BGB) sei und diese ebenfalls zu den Hauptpflichten des Vermieters gehöre (BGH NJW 77, 36 m.w.N.; BGH WPM 81, 797). Es kann deshalb keinem ernstlichen Zweifel unterliegen, daß der Vermieter, der dem Mieter gegenüber zu Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, dies bei der Kalkulation des Mietpreises berücksichtigt, daß es sich also hierbei um einen mietpreisbildenden Umstand handelt, der wegen der Höhe der entsprechenden Kosten auch als wesentlich angesehen werden muß.

Vorliegend ist das klagende Land als Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens stützt es sich auf den Mietspiegel der Stadt M. Nach Einholung einer amtlichen Auskunft der Stadtverwaltung M. - Mietpreisbehörde - geht das Landgericht davon aus, daß dem Mietspiegel Mietverträge zugrunde liegen, in denen geregelt ist, daß die anfallenden Schönheitsreparaturen von den Mietern der Räumlichkeiten auf ihre Kosten vorgenommen bzw. veranlaßt werden. An diese Würdigung der amtlichen Auskunft der Mietpreisbehörde ist der Senat, da sie nicht offensichtlich unhaltbar ist, gebunden (vgl. RE des Senats vom 13. Oktober 1983, WuM 84, 18; OLG Karlsruhe, WuM 1981, 173, 249).

Den Vergleichsmieten des Mietspiegels liegt somit eine weniger weitgehende Vermieterleistung zugrunde. Dennoch ist der Mietspiegel zur Feststellung der ortsüblichen Miete für eine Wohnung, die - entsprechend der gesetzlichen Regelung - der Vermieter zu renovieren hat, geeignet. Es würde der Intention des Gesetzgebers, mit der Einführung von Mietspiegeln das Mieterhöhungsverfahren möglichst zu vereinfachen und zu objektivieren, widersprechen, würde man die Anwendbarkeit von Mietspiegeln der vorliegenden Art ausschließlich auf entsprechende Mietvereinbarungen beschränken. So, wie bei einer vereinbarten Inklusivmiete die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch ermittelt werden kann, daß zu dem durch einen Nettomietspiegel für vergleichbaren Wohnraum ausgewiesenen Entgelt ein Zuschlag in Höhe der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten hinzugerechnet wird (OLG Stuttgart a. a. O.), ist die hier maßgebliche Vergleichsmiete dadurch zu ermitteln, daß zu den durch den Mietspiegel der Stadt M. ausgewiesenen Entgelten ein Zuschlag für die vom klagenden Land zu tragenden Schönheitsreparaturen gemacht wird (vgl. auch LG Koblenz - 6 S 314/81 -). Durch diese Verfahrensweise gelangt man in der Regel zum gleichen Ergebnis, zu dem auch ein zur Frage der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholtes Sachverständigengutachten führen würde.

Entgegen der Auffassung der Bekl. führt diese Art des Vorgehens nicht zu einer Vertragsänderung. Das klagende Land hat, wie sich aus der zu den Akten gereichten Kalkulationsunterlage ergibt (Anlage 1 zum Schriftsatz vom 22.7.1983) und was im übrigen unstreitig ist, in der Vergangenheit bei der Berechnung der Mietpreise stets die für Schönheitsreparaturen aufzuwendenden Kosten berücksichtigt. Es nimmt für sich lediglich in Anspruch, daß diese Kosten auch jetzt nicht außer Ansatz bleiben.

Hinsichtlich der Höhe des Zuschlags begegnet es keinen Bedenken, wenn das klagende Land auf § 28 Abs. 4 der für den steuerbegünstigten Wohnungsbau geltenden Zweiten Berechnungsverordnung zurückgreift. Die dortigen Ansätze sind Erfahrungswerte, von denen üblicherweise ausgegangen werden kann. In der Praxis werden sie - schon wegen fortschreitender Preissteigerungen - eher über- als unterschritten.