Mietspiegel

Mietspiegel; Zustimmungsverlangen; Mieterhöhung; neuer Mietenspiegel; ortsübliche Vergleichsmiete

Die zum Zeitpunkt der Abgabe des Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete wird aus dem vorherigen Mietspiegel ermittelt, auch wenn zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung die Werte eines neuen Mietspiegels veröffentlicht waren.

Das AG hat seiner Schätzung der ortsüblichen Miete zutreffend die Werte des Mietenspiegels 1986 zugrunde gelegt, auch wenn zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung die Werte des Mietenspiegels 1989 schon veröffentlicht waren. Der Mietenspiegel beruht auf Erhebungen für den Zeitpunkt per Januar 1989; demgegenüber kommt es vorliegend auf das Mietzinsniveau zur Zeit der Erklärung des Erhöhungsverlangens (29. August 1988) an. Deshalb trifft das Argument des Kl. nicht zu, der Mietenspiegel 1986 enthalte keine Mieten mehr, die als ortsüblich vereinbart i. S. von § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG anzusehen seien. Ebensowenig kann ihm darin gefolgt werden, daß dem Mietenspiegel 1989 ein höherer Beweiswert für das Mietenniveau per August 1988 zukomme als dem Mietenspiegel 1986. Zu seinen Gunsten spricht zwar auf den ersten Blick, daß die Werte des Mietenspiegels 1989 zeitlich erheblich näher zum hier maßgebenden Stichtag orientiert sind als diejenigen des Mietenspiegels 1986. Entscheidend gegen ihn spricht aber der gesetzlich definierte Begriff der Vergleichsmiete i. d. F. d. G. v. 20.12.1982 (BGBl. I, 1912). Durch die Reduzierung der Vergleichsmiete auf die vereinbarten Mieten der letzten drei Jahre ist die gleitende Verschiebung zwischen Bestandsmieten und Mieten aus Neuabschlüssen (vgl. dazu BayObLG - RE v. 19.3.1981 - WM 1981, 100 = ZMR 1982, 213) nicht mehr möglich. Vielmehr ist mit der Erhebung zum Mietenspiegel 1989 ein erheblicher Bestand an Mietwerten des Mietenspiegels 1986 "schlagartig" entfallen und ein anderer erheblicher Bestand neu vereinbarter Mieten hinzugekommen. Daher verbietet es sich, gleichsam durch Interpolation der Werte aus den Mietenspiegeln 1986 und 1989 einen Wert für August 1988 zu ermitteln. Bei Verwendung des Mietenspiegels 1989 allein würde eine Vergleichsmiete zugrunde gelegt werden, die zugunsten des Kl. von der gesetzlich definierten Vergleichsmiete abweicht, weil ungewiß ist, in welchem Umfang Mietänderungen aus der zweiten Jahreshälfte 1988 ihren Niederschlag in den Mietspiegelwerten gefunden haben. Insoweit würde das Mietenniveau per August 1988 verfälscht (das verkennt Barthelmess, 2. WKSchG, 3. Aufl., § 2 MHG Rn. 84 a unter Bezug auf frühere Rechtsprechung). Andererseits präsentieren die Mietwerte des Mietenspiegels1986 nicht den Erhebungsstand, wie er 1988 gegeben wäre, was dem Kl. zum Nachteil gereicht. Dieser Konflikt ist, wie das AG zutreffend ausgeführt hat, auf der Regelung des § 2 Abs. 5 Satz 3 MHG zu lösen. Diese Vorschrift hat mietpreisbegrenzende Funktion, die der Gesetzgeber gesehen hat (vgl. BT-Drs. 9/2079 S. 9 Spalte 1, Seite 17 Spalte 1, Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 156 s). Der Fortschreibungsrhythmus von zwei Jahren entspricht nicht nur dem praktischen Bedürfnis bei der Aufstellung von Mietenspiegeln, sondern trägt dazu bei, den Mietsteigerungseffekt durch den sog. "aktualisierten Vergleichsmietenbegriff" in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG abzumildern.

Der Einfluß auf die materielle Miethöhe, die im außerprozessualen Bereich auf der Hand liegt, kann nicht ohne Auswirkung auf das Streitverfahren bleiben. Andernfalls stünde der Vermieter, der sich mit dem Mieter auf der Grundlage eines Mietenspiegels verständigt, schlechter als derjenige, der sich im Verlaufe eines Prozesses auf einen zwischenzeitlich aktualisierten Mietenspiegel berufen kann. Das wiederum liefe dem streitvermeidenden Zweck eines Mietenspiegels zuwider. Auch diese Aufgabe hat der Gesetzgeber anerkannt (BT-Drs. a. a. O. S. 8 Spalte 2 unten). Damit schließt sich der Kreis: Das zur Zeit des Erhöhungsverlangens maßgebende Mietniveau kann nicht durch solche Beweismittel bewiesen werden, die qualitativ ein anderes Mietniveau zum Gegenstand haben.